上海買房人，突然集體焦慮了！
近段時間，幾乎每天，老楊都會看到媒體與媒體在歡呼二手房成交量大增。5月27日，上海出臺新政，尤其是限購大幅放鬆；而滯後一個纔出臺新政的北京，只是按步就班的落實了5.17新政中了房貸政策，限購居然沒有鬆動？！近段時間，北京樓市成交平淡，遠弱於上海。估計再過一兩個月，北京限購會進一步放鬆，學習上海做法，五環外外地社保五年變三年。從周度成交來看，從5月27日那周開始，上海的二手房網籤量進入入快車道，蹭蹭蹭的向上躥。
6月前26天，上海共計網籤二手房22073套， 日均849套，預計全月成交約26000套。從房產買賣的微觀層面，這就意味着買家積極性提高了，性價比高的房源快速消化中。另外，從二手房掛牌數量來看，近幾個月上海掛牌量高位盤整中略降，這一點與深圳形成反差！去年以來，有購買意向，但一直在觀察市場的幾個上海粉絲，近期諮詢老楊是否該上車了。
冷與熱，都是相對的，要找到參照系，才知道身在何處。上述二手房，指代全口徑的二手房，也即包括包括住宅、商業用房、辦公用房、車位等。估計略低或基本持平於2023年3月，當時小陽春表現明顯。2021下半年樓市降溫以來，只有兩個月份，也即去年3月和今年6月站上了榮枯線。站上榮枯線，說明成交量較強，但如果只是曇花一現，則只能代表脈衝性小行情，房價難以由跌轉漲。回顧2015年以來，2015年和2020年，曾經連續多月超過榮枯線，說明出現週期性行情，房價也出現上漲。而2019年春節之後，雖然3月高達25930套，但衝高即回落，不久後就跌破榮枯線，則沒能形成週期性上升行情。
至2023年3月，只站上了一個月，短命的小陽春哎。這裏引用我們 #全國房地產市場機會與風險監測系統# 中的房價格環比漲跌幅。5月，上海新房均價環比上月上漲0.6%，二手房價格下跌1.2%，一二手房價綜合之後（二手房權重大），仍然下跌0.6%。將上圖中的二手住房網籤量，與房價環比漲跌幅（右座標）放在一起，大家仔細看看，有何規律？
2015年春節過後，上海二手住房成交量就持續站上榮枯線，房價也由跌轉漲。
2016年四季度，在嚴格調控之下，上海二手住宅成交急速回落，並跌破榮枯線，房價也由漲轉跌。
2017-2018年，成交非常低迷，房價保持下跌。
2019年，成交量衝高回落，但總體量能並不算低，房價總體微漲。
2020年4月至2021年7月，成交活躍，處於榮枯線之上，房價明顯上漲。
2021年8月以來，成交總體低迷，二手房價持續下跌，但由於新房價格持續上漲，所以一二手房綜合價格時漲時跌，2023年四季度以來則持續下跌。關於成交量，老楊覺得7月會低於6月，8月會低於7月，站上榮枯線難以超兩個月。除非8月再來一波限購大放鬆。
從量價關係上看，請老鐵們根據上圖及歷史規律，自己思考，答案並不算難。從供求關係看，上海二手房庫存壓力，在全國算是較小的，但仍處於正值區間，也即仍處於供大於求的狀態。具體可點看幾天前的文章：二手房拋盤，哪些城市壓力山大？由於新房和二手房市場之間有聯動，我們再看一下新房庫存壓力。2016-2018年，2020下半年至2023年，庫存壓力指數是負值，也即新房庫存壓力較小，總體供應不求，部分時段供求平衡。
2024年以來，庫存壓力指數升入正值區間，也即壓力增加，轉爲供大於求。如此，則新房降價促銷的壓力加大，也會影響到二手房價格。
總體來看，老楊覺得未來二三個月，上海房價止跌轉漲的概率較小。
近期想在上海買房的朋友們，是否緩解了一下您的焦慮情緒呢？老楊是專職做市場研究的，跟各位老鐵們坦白一下心聲：
當前，看空看多者皆有，人長一張嘴，在網上表觀點是個人自由。
首先，對於歷史和現狀，你得能解釋的清楚，也即邏輯靠譜；達不到這一標準的網上專家博主，大家基本上可以忽視他們。其次，預測市場走勢，難度確實很大，老楊也有失誤的時候，坦誠面對，深刻反思，努力的一點點進步，提高預測水平。歡迎繼續閱讀：
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