滬上長寧青溪名邸擬入市背後 上海城投佈局加速

據瞭解，長寧區爲上海老中心城區，新房供應確實不多見。自2021年至2024年，該區域僅供應過“愚園名邸”這一個新盤項目，且在供應期間，有市場聲音側面反映該項目雖交通、醫療、教育環境優越，但居住氛圍不佳。

爲此，觀點新媒體查閱了2021年愚園名邸入市時新盤供應的具體數據，項目推出了154套建面約93-177平1-4房，以及23套約166-279平復式房源。“如果選擇長寧，建議去看看項目周邊二手房，也不乏性價比較高的產品，稀缺當然是市場的主旋律。”彼時有不少當地中介如此評價。

但也正因稀缺二字的因素，愚園名邸入市一年後，上海城投旗下城投控股全資子公司城投置地在上海2022年二批次土拍中押注長寧區，以溢價27.63億元摘得上海市長寧區新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊，打敗了招商+南昌公用聯合體、保利發展、中華企業、新城控股、新長寧等5位競買人。

該地塊房地聯動價16.3萬元/平米則刷新了彼時上海土地市場限價的最高紀錄，和2021年新天地板塊豪宅項目翠湖天地持平。

具體來看，新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊位於上海市長寧區新涇鎮板塊，地處西郊住宅區，東至夏都花園，西至劍河路，南至夏都花園，北至青溪路，土地出讓面積2.3萬平米，計容面積2.76萬平米。

與愚園名邸項目地理位置不同，上海城投拿下的地塊處在上海市低密度住宅的核心區，周邊住宅地塊基本開發爲低密度高端住宅項目，例如西郊頂豪產品檀宮、清溪花園、夏都花園，溫莎豪園等獨棟別墅小區及服務式出租項目，居住氛圍更加成熟優質。

因此，買下地塊後，上海城投便將項目定位爲洋房別墅類產品，共設計68套房源。值得一提的是，項目1號樓爲保障房，2-10號樓才爲洋房及別墅。按照項目聯動價16.3萬元/平米來看，項目門檻達到2700萬元,而別墅單價或將超過25萬元/平米。

從區域角度分析，上海城投拿下這宗頂豪產品環繞的地塊，應是爲了其在地產中高端市場發力作準備。2022年年報中，上海城投就提出要從置地集團入手，提升市場化程度，積極參與中高端商品房市場競爭，增強應對市場週期波動的能力；2024年年報裏，其再次重點指出聚焦中高端住宅以及保障性租賃住房項目。

由此看來，青溪名邸項目將保障房項目、洋房平層及別墅產品整合在一個項目中，既能夠爲上海城投鏈接高端市場打下基礎，也爲其後期擴充保障房REIT資產保駕護航。

關於保障房REIT，上海城投已經有成功例子。

2024年1月，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所舉行上市儀式。上海城投(集團)有限公司作爲發起人，上海城投房屋租賃有限公司爲原始權益人，運營管理機構爲上海城投置業經營管理有限公司。項目募集規模30.5億元，爲目前市場上發行規模最大保租房REITs項目，也是長三角區域企業首單保租房REITs項目。

項目底層基礎設施資產江灣社區和光華社區，總建築面積16.94萬平米，項目估值30.53億元，平均出租率93%，2024年度的現金分派率預測值爲4.28%，合計爲市場供應近3000套租賃住房。

事實上自2018年以來，上海城投一直在推進保障性租賃住房項目的擴張發展，打造了“城投寬庭”品牌。截至2023年底，其合計持有、運營逾17000套租賃住房資產，建築面積近100萬平米。2024年6月，城投寬庭位於閔行區的九星住宅社區也迎來開業，租賃住宅總面積達到5.9萬平米，共供應可租賃房源 1230套。

關注保障房項目之外，上海城投在滬內滬外的投資腳步也逐漸放寬，從其近年的投資路徑來看，上海城投合計拿下了金山、楊浦、虹口等4宗上海地塊，還與合作方黃山城投聯合拿下了安徽黃山市高鐵新城項目地塊。

2018年10月，由黃山城投集團富徽公司與上海城投置地合資成立的黃山山海置業有限公司合作競得位於安徽省黃山市經開區的高鐵A-1（1814號）地塊（國有建設用地使用權），將建設大型城市綜合體，總價2.32億元。值得注意的是，黃山高鐵新城項目是上海城投首次在上海之外的城市進行投資，目前，其於該項目的權益佔比爲70%。

在滬內，上海城投投資腳步則走遍各個區域。2021年11月，上海城投子公司上海城展置業有限公司與上海市金山區規劃和自然資源局簽訂《上海市國有建設用地使用權出讓合同》，拿下金山區朱涇鎮JSS2-0201單元B02a-01、B02b-01地塊，宗地用途爲普通商品房，出讓價款12.26億元。不過截至目前，該地塊還處於待開發狀態。

另於2023年12月的上海四批次首輪8宗宅地出讓中，上海城投集團搖中楊浦區平涼社區02F1-01地塊（大橋街道94街坊），該地塊在經過29輪激烈報價後，達到最高限價12.63億元，樓面價7.68萬元/平米，溢價率9.72%。

截至2023年年底，上海城投在建項目總規模約 120 萬平米，實現新開工約 27萬平米，竣工約 37萬平米，長寧、朱家角二期項目開工，光華、浦江、臨港、張江社區建成交付；2023年內，上海城投操盤的虹盛裏、高陽裏、匯樾庭新盤完成上市銷售。

而來到2024年，上海城投則要重點完成高陽裏、露香園二期 D1 地塊、徐匯 康健、九星 05-08 保障房等項目的交付。此外，還要圍繞即將入市的青溪名邸等項目，推進銷售準備工作落地。

觀點新媒體注意到，除長寧西郊青溪名邸項目準備入市之外，上海城投位於青浦區域的朱家角二期項目已經處於在建狀態，預計將在年內推進銷售準備工作。

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