物業清理樓道雜物引發的思考

前兩天有個朋友，因爲物業公司將他擺放在家門口的童車拖走，跟物業大吵一架，氣不過來問我，物業是不是有這個權力。今天就借這個機會，把這件事說一說。

物業有沒有權力清走樓道雜物呢？

物業公司在處理這個事情的時候，一般都會給出自己的兩大理由：一個是我在業主羣裏通知了，或者說我在樓道張貼公告了，服務更細緻些的，會說我單獨微信或電話溝通了；另一個是業主的行爲違反了《消防法》和業主規約的規定。所以物業公司有權處理。

第一個理由，屬於物業管理告知，也就是業主行爲違反了業主規約的規定，侵佔其他業主合法權益。

第二個理由，消防法第二十八條規定：“任何單位、個人不得佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。” 第六十條第三款規定：“佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行爲的，處五千元以上五萬元以下罰款”，《民法典》第二百八十六條規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會或者業主委員會，對任何……侵佔通道……等損害他人合法權益的行爲，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行爲人停止侵害……。行爲人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。”樓道等位置屬於行道，也具有消防疏散通道功能。

從法律法規的角度，似乎沒毛病。問題是，物業公司在這裏的處分權，不論是消防法或者是民法典，物業公司都只有勸止、舉報、投訴的權利，法律沒有規定給與物業公司執法處分權。

這時候，物業公司苦惱就來了，通知業主搬走吧，業主不配合。不處理吧，也有相鄰業主指責物業公司不作爲。萬一出了消防火災事故，主管部門又可以據此認定物業公司存在管理責任。這左右不是人，咋弄？

存在這個問題，客觀的說，業主的習慣和認知是根源，相關部門執法不力是主因，大家都講人情社會，法制就是個玩笑，而物業公司溝通操作能力嚴重不足，則是產生矛盾和糾紛的核心。

物業公司如何操作纔是比較合情合理合法呢？

首先，在業主規約上要有明確的條款約定並解釋，生活垃圾和廢棄物應當棄置在指定地點，車輛有序定點停放，其他物品不得暫放於公開場所，否則發生丟失或損毀，物業公司不承擔責任，這是在規則上明確雙方權利義務，減少糾紛認定的模糊區域。

其次，搬挪業主物品前，應當事先告知業主並充分溝通，溝通中要通過已發生的災害事故，站在業主自身安全的角度對業主相關行爲進行勸止，這是於情，在進一步溝通中，推己及人的向業主宣講此類行爲容易引起的效仿，並擴展成其他侵害業主共同權益的行爲，從而影響鄰里和諧，造成生活不便和不愉快，破環居住環境和居住心情，這是於理，最後通過普法宣講，說明業主行爲違反的具體法律條款，並告知可能產生的後果，以及物業管理在這個過程中的職責所在，這是於法。通過充分溝通，爭取達成共識。

第三，在勸止、舉報、投訴無果，不得已要搬挪相關物品時，應全程拍照取證，並在第一時間通知使用人到集中暫放地取回，在使用人取回過程中進一步溝通並留存相應證據。

以上步驟充分證明了物業公司盡職盡責的履行了自己的義務，也給業主留下了規範管理的良好形象，同時釐清了管理責任。

良好的溝通是化解管理矛盾的潤滑劑，規範的作業流程是防控風險，減少對立的有效手段。把善意擺在首位，一切從善意出發，物業管理也一定會獲得廣大業主的支持和肯定。