再等等，最難熬的時候快過去了

這兩天，市場似乎又不可避免地陷入了冷凍期。

5月份的各項經濟數據出爐，無一例外地都不理想：

居民新增貸款9500億，比去年同期少增了4100億。

M1跌幅-4.2%，環比上月3倍負增長；M2增幅7%，同比去年跌出個位數新低。

70城的房價數據，更是無一城上漲，連市場明顯熱起來的一線城市也只是在以價換量。

可見，冰凍三尺非一日之寒，市場在信心和預期層面已經不是靠停留在刺激“以價換量”就能夠持久的了。

更何況，“去庫存”這3個字的正式提出，以當下救市的迫切程度，很難說能在短時間內脫離歷史經驗重啓新的賽道。

所以，何以解憂？我思來想去，仍然還是認爲：

唯有以漲才能止跌；

也唯有漲價才能去庫存。

先彆着急反駁，我知道很多人在當下看空樓市也是因爲看不到能上漲的預期。

可以理解大家開始躺平的心情，但，看不到卻不代表不存在——

關鍵在於，你能否對預期做好正確的評估。

今天這篇文章，我就從大家當下最關注的漲跌出發，聊聊爲什麼漲價是當下樓市退無可退的唯一解？

而我們又可以在當下做好哪些應對？

先說說，憑什麼漲價是唯一解？

要深入瞭解這個問題，其實我們可以先反過來思考，那爲什麼就不能降價？

2個原因：

一個是我們承壓不住降價帶來的巨大風險。

很多人有疑問啊，既然提到了去庫存爲重中之重，那難道不是降到白菜價，讓人人都買得起房，去庫存來得更容易嗎？

那麼我請問，鶴崗的房子，夠白菜價吧，它熱銷嗎？

不吧，據我所知，22年有很多到鶴崗全款買房的年輕人，都後悔了，最終也都選擇了離開。

因爲地方根本就沒有足夠的土地收入來作爲財政支出，以支撐起大量年輕人所需求的產業。

那麼你就會知道，城市要發展，要留住人才，離不開房價這個門面，地方也就離不開賣地。

除非，地方還有其他穩定的收入來源。

但，有嗎？

更扎心的是，物價漲了，工資卻沒漲，甚至可能面臨被優化的風險——

這纔是一鯨落，萬物衰的真相。

另一個底層的邏輯：爲什麼我們不能跌？

其實不是不能，而是違背規律。

因爲任何一個大家庭，只要經濟向上，大城市的房價就會向上。

背後的邏輯我不一一解釋，你可以理解，這是結果。

所以只要經濟出現明顯好轉，那麼所有資產價格都會在這個過程中被推動着上漲，房價是，收入更是。

關鍵是，經濟什麼時候纔會出現明顯好轉？

從當下來看，顯然是樓市開始築底反彈的時候。

因爲說實在，我們之前的救市邏輯確實在之前是靠外需帶動內需，想去拉動新的經濟增長點；

但從5月的金融數據來看，很明顯還是太慢了，預期掉的不是一般的狠。

所以，大家長最近開始以一線城市爲錨，緊鑼密鼓的救市動作已經說明了一切——

就是要趕緊把房地產這個內需之母重新拉起來，不然千千萬萬的應屆生接下來湧入就業市場後會捲成什麼樣，想都不敢想。

只是，現在的問題是，大家的情緒變化非常快，對政策的脫敏時間也越來越短；

所以，接下來必然要有更持續性的大招出來刺激，且至少要讓人看到上漲的預期，纔可能徹底扭轉經濟繼續向下的頹勢。

至於可能會是什麼大招，這裏我也說說我自己的預測——降息和核心城市打開限價，可能將是接下來最重要的兩個政策工具。

因爲可以看到的是，上海在前兩週已經放開了部分核心地塊的限價，再加上滬九條帶來的持續效應，顯然房價復甦的態勢也是一線城市裏比較可觀的，6月上漲趨勢明顯。

所以，我理解大家眼下的悲觀，但我也更建議大家：

比起悲觀，不如選擇自在地身處於這片土地，因爲你就出身於此。

或者說，比起什麼都不做，不如去認真審視下你手中的資產，是不是處於有機會承接樓市更多刺激的價值地段？又或者是大家還有購買意識的城市？

如果都不是，要速度拋掉了，因爲不能上漲的資產=負債。

以及，再去看到像上海城市這樣的，有上漲潛力的城市和板塊。

另外，如果預算有限的情況下，不能配置到最核心地段的標杆產品，我是更建議大家選擇最穩妥的配置方式——即持有一半現金流、一半資產；

且這一半資產，也不一定要在一線城市，眼光放長遠，一批強二線城市同樣是在未來具備上漲潛力的價值標的。

而如果你還沒有搞清楚，哪些城市會在接下來的刺激之列？

我這裏有一份《27個價值城市》的名單，搭配各城市、板塊的價值分析，會在閉門直播裏給大家一次性捋清楚，歡迎掃碼預約3天的免費門票。

買不起、不敢買之外，我發現樓市的愁雲慘談，根本原因還在於大家對於樓市的看法發生了大轉變。

其中，看空最明顯的就這4個原因：

1、供過於求

房子過剩，人口又開始負增長，很多人認爲，6億棟的存量房屋，即使從現在開始嚴控供地也無濟於事，因爲很少有人進入樓市了。

關於這一點，我之前已經講過多次，這邊不再贅述。

總之，你只要記住，人口流動，大城市又捆綁優質資源，那麼落到這部分地區的購房需求就一定不會少。

所以如果你就在三四線，還剛好擁有資產，建議你趁着這波政策利好置換到一二線城市去。

2、市場再無剛需

沒有剛需？那上海發佈新政後成交熱度一路攀高的老破小又算什麼？

當然，這裏我不是鼓勵大家說老破小就值得投資了，而是想說，不是市場沒有剛需了，而是剛需都不買剛需房了；

畢竟，現在的年輕人都在追求不婚不育，又剛好趕上國家取消7090的政策，很多人其實現在買房子，爲了考慮保值增值性，也都更願意再等等更充足的資金，一步到位去買更大戶型的房子。

更何況，現在的預期確實低，買不買也不急於這一時半會的。

這點我還是比較同意的，因爲未來的改善羣體確實可能佔到一半以上；

所以如果你是現在手中就握有小戶型的朋友，確實應該去好好考慮置換到大戶型來，而且是核心城市的大戶型。

3、居民的負債槓桿，到頂了

負債槓桿到頂了，房地產就會進入長期的衰退，這是當下很多人的觀點。

可實際上，負債率並不與房價呈必然的關係。

我們就以美國爲例，2007年的房價和居民負債率同時見頂，爆發了次貸危機，當時，美國的居民負債率接近100%。

2007年之後，居民負債率持續下降，至今美國居民負債率已經低於70%。

但是，房價在下跌6年之後，2013年觸底反彈，且超過2007年的高點。

所以，看到了嗎？負債率下降房價卻依然在上漲。

爲什麼會這樣？我簡單解釋一下。

因爲居民端的債務降低，還有很多種因素：

比如居民存款流入樓市，房價會漲。

比如國家隊下場收購存量房，資金流入樓市，房價會漲。

再比如控制商品房供應，供應下降，房價也會漲。

所以居民負債率只是影響房價的衆多因素之一，而並不是一個跌了另一個就必然會跟着跌。

就好像M2跟房價的關係也是一樣的，在初期確實存在一定程度的正相關，但是後面這種關係就不成立了。

4、房價收入比太高

這裏，很多人是覺得以前的高房價讓更多中產不得已一夜返貧；

所以在收入不上漲的情況下，那只有房價跌到位了纔可能存在上漲預期，而現在，像北京房價接近40的比值，顯然房價還沒到底。

是這樣嗎？

從高善文預測的數據來看，至少一線城市，在過去一段時間不斷的刺激下，現在房價的絕對水平已經回到了2017年甚至2016年的水平；

而以現在的收入來說，相對於2016、2017年來講，又是有大幅度上升的。

所以，只要你不是持有後立馬轉手賣出，那麼房價收入比就不能算高。

更何況，好房子在未來，也一定是貴的，你的收入，在未來也一定是貴的，所以，你總不能既要又要還要吧，更何況，現在是核心地段的筍盤都在跌的不可多得的當下。

像我有個同事昨天才去深圳某核心地段看完房回來，就跟我說原來18w一平的標杆盤現在都跌剩10w不到就能上車了，還問我接下來還有沒有泡沫要不要再等等。

說實在的，標杆盤的話目前已經沒什麼下跌空間了，因爲無論是地段和品質都不允許它再繼續超跌下去，我是建議他覺得喜歡和合適就可以上了。

因爲一旦市場開始反彈，像深圳業主的反價速度，這種核心資產將會被很快消耗掉。

那麼，如果你真實有買房的需求，又不知道該如何判斷，什麼樣的核心資產纔不會伴隨着未來通脹的發生被剝削掉剩餘價值？

我的建議是，大家一定要先有這個認知，而不是隻往置換到大房子上面去考慮；

還有需求進行優化置換房產卻苦賣房久矣的朋友，又不知道該如何賣房才能把風險降到最低的，都可以先掃碼加到我微信，回覆助理老師：閉門直播；

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