上海首單，即將開售

上海首單消費基礎設施REITs來了。

7月2日，華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華安百聯消費REIT”）即將開售，消費基礎設施REITs迎來“新成員”。

華安百聯消費REIT開售

6月26日晚間，華安百聯消費REIT的最新公告顯示，其認購價格爲每份2.332元。按中國證監會准予該基金首次募集的10億份基金份額總數計算，若本次發售成功，預計該基金將募集23.32億元資金（不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息）。

同時，根據該基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，該基金2024年和2025年的分派率（預計年度可供分配金額/預計募集資金總額）分別是5.65%和6.22%。

資料顯示，華安百聯消費REIT的底層資產爲上海又一城項目，是首單上海消費基礎設施REITs。該項目位於五角場商圈，建築面積約12.5萬平方米，2007年開業至今已穩定經營逾17年，是一座集購物、餐飲、休閒、娛樂等功能業態於一體的購物中心。

2018年至2019年，其銷售額保持在14億元至15億元，營業收入保持在3億元以上的高位水準，2020年至2022年期間有所波動，但2023年已實現快速反彈，將逐步回升到正常水平。

未來，華安百聯消費REIT會通過投資基礎設施資產支持證券並持有其全部份額，穿透持有底層資產100%所有權，從而獲取底層資產租金收入、聯銷收入等相對穩定現金流。

值得注意的是，華安百聯消費REIT的原始權益人百聯股份，是上海市大型國有上市公司，該公司以購物中心、奧特萊斯、百貨商店、連鎖超市爲核心業務；其基金管理人華安基金也是中國證監會批准成立的首批5家基金管理公司之一，成功發行了全國首批基礎設施公募REITs華安張江產業園REIT，並在全國首批通過擴募，在國內公募REITs領域具有豐富經驗。

消費基礎設施REITs助力實體經濟

2024年，國內消費基礎設施REITs正式面市。首批4只REITs已成功上市，分別爲華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT和嘉實物美消費REIT。

所謂消費基礎設施REITs，是以消費基礎設施爲底層資產所發行的REITs產品，底層資產包括百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及保障基本民生的社區商業項目。從全球成熟REITs市場來看，消費REITs資產規模大，市場化程度高，扮演着重要角色。

2023年3月，國家發展改革委發佈的《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信用基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》提到，要優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

2023年10月，證監會發布《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，正式將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

格上基金研究員蔣睿認爲，消費基礎設施REITs的陸續問世，進一步拓寬了公募REITs底層資產類型，有助於恢復和擴大消費，促進居民消費品質提升，符合國家把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署。此外，消費基礎設施REITs還有利於發行企業盤活資產及擴大有效投資。

“消費基礎設施REITs適合想要參與商業地產投資的穩健型投資者。”排排網財富理財師姚旭升認爲，傳統投資商業不動產的方式就是“買資產”，這樣購置成本高，且缺乏優質的運營內容，而消費基礎設施REITs作爲我國普通投資者可投資商業地產的便捷工具，降低了商業不動產的投資門檻，尤其是首批上市及近期將發行的消費基礎設施REITs都持有較爲優質的商業項目，很好地滿足了投資者對商業不動產的投資需求。

公募REITs擴容提質下的投資機遇

我國公募REITs市場已經進入擴容、提質階段。今年以來，不僅首批消費基礎設施REITs上市，還有多隻REITs產品等待入場，比如首單水利基礎設施公募REITs近期獲得受理，中信建投明陽智能新能源REIT、中航易商倉儲物流REIT獲批，華夏大悅城購物中心REIT申報等。

REITs底層資產的日益豐富與優質的質量，令REITs的投資價值備受矚目。

從投資價值來看，姚旭升認爲，REITs是介於股票與債券之間的特殊品種，產品收益和分紅相對穩定，與股票和債券相關性低、可有效抵禦通貨膨脹。公募REITs與普通公募基金相比流動性基本相同，收益高於貨幣型基金、債券型基金，風險小於股票型基金。穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作爲投資產品的“角色定位”。

“以我國當前的經濟發展階段和存量資產來看，公募REITs是底層資產質量較高，具備長期投資邏輯和配置價值的產品。建議投資者未來重點關注REITs底層資產項目質量，並瞭解基金管理人以及運營管理機構的運營能力，基於理性的判斷合理評估REITs價值，抱着長期配置的心態來投資公募REITs。”姚旭升說。