龍湖、綠城等房企，對行業走勢給出了判斷
5、6月份，華潤、龍湖、綠城、新城等房企，陸續召開了年度股東大會，回應了一些大家關心的話題，對行業對市場走向、對企業下一步變革給出了多個乾貨判斷。華潤置地高層指出，在政策利好的情況下，目前公司項目來訪量確實有所改善，改善幅度大概在30%左右，然而在轉化上提升幅度並不大。市場仍持一個觀望的情緒，整體來說，一線城市對政策的反應更好。根據統計局數據，全國看，5月單月商品房銷售面積7390萬平米，環比4月上漲了12.2%，單月商品房銷售額7598億元，環比4月上漲了13.2%。細化到具體城市，武漢在5月6日發佈新“漢十條”後，到6月6日這一個月時間裏，新房成交6955套，日均232套，較4月日均166套的水平，增幅爲39.8%，較今年前4個月日均158套，上漲46.8%。上海、廣州、成都、西安、杭州等多個城市，也都出現了一定環比增幅。但是同比來看，各個城市無一例外，都還在歷史低位水平。相較成交量已出現“弱復甦”，價格的下滑趨勢，則完全沒有得到扭轉。根據國家統計局6月17日發佈的70城房價指數，5月份，各線城市的新房和二手房價格，環比都創下了近年來最大跌幅。同比看新房價格還有上海、西安和成都這爲數不多的三個城市有所上漲，也就是說，即便有政策加持，二手市場的“以價換量”趨勢依然在持續，這也對新房市場形成了一定的壓制。517新政後，市場出現了一定的正向反饋。龍湖在上海、蘇州、深圳等地的新房市場出現了銷售端的明顯回暖。但是新房被二手房分流市場需求的情況，依然很嚴重。龍湖認爲，目前整個二手房市場的掛牌量在高位，新政後，二手房的回暖速度快於新房市場。隨着二手房庫存回落，新房市場纔有望進一步回升。之前說過，目前房地產去庫存，不僅僅是新房需要去庫存，二手房也處在去庫存的節點。目前的住房供給，是同時存在於企業端和居民端，而且從供應的變化來看，企業端在收縮，居民端在擴張。二手房庫存高企，成交週期拉長，價格下行壓力大，對新房價格和去化都形成了壓制。根據中金公司的研報，2023年二線和三四線城市二手房均價已經比新房低12%和16%。供應充足，價格更低，買了就可入住，多重作用下，以放鬆限購限貸、利率下降等爲主的傳統購房支持政策，會優先利好二手市場。比如上海在5月底跟進了“5·17新政”後的兩週時間，相較新政前兩週，新房成交增長了10%。而二手房在6月1日~6月16日期間則達到了網籤13381套，環比增長82%。上海二手房的榮枯線是1.5萬套，但現在僅半月，就達到榮枯線。房地產還是中國所有行業裏排一位的支柱產業，地產行業基本的體量、基本的發展規模和態勢，還是未來可期的。現在從邊際改善到開始反彈這個階段，大家既要有耐心，也要有信心。part 2 降負債優先
市場嚴峻，房企投資更謹慎了
從近期股東會的表態來看，頭部房企在投資方面，依然普遍是更偏謹慎的態度。在策略鋪排裏，短期債務的削減，優先級要高於增量投資。龍湖會提前削減短債，以應對未來的不確定性。事實上，龍湖集團整體資產負債表存貨與負債同步下降在2023年已經實現了。截至5月末，龍湖年內剩餘到期公開債僅剩45億元，25年到期的部分債務也將在24年內安排逐步提前償付，確保年底短債在安全水平。“2024包括在接下來幾年，龍湖都會保持這樣一個戰略，以正向的淨現金流來壓降整體的負債。”而這兩年在投資方面相對積極的綠城，目前在也開始變得更加挑剔和謹慎。年初，綠城對內提出新的投資策略，在房企普遍回撤高能級城市的時候，反而強調綠城要下沉，去尋找投資機會。綠城認爲，現在的投資環境是沒有好城市，也沒好板塊，只有好項目。北京、上海、杭州這些優質城市，周邊也都有不少項目虧損面很大。義烏這種三四線城市，現在絕大部分房企都不投了，綠城今年不但投資，而且首開就實現了很好的價格，動態淨利潤率達到13%。而在海南藍灣小鎮的潮鳴苑項目，淨利率甚至可以達到24%。因爲現在投資資源必須用的非常精準，沒有好項目、沒有好城市，就沒有好辦法去投資，所以需要更精細地篩選。例如，綠城在杭州核心區外只允許買兩塊地，賣了一個項目才能再增加一個項目。寧可錯過，也不錯投。要擴大搜尋面，從很多項目裏面，尋找安全的、利潤好的項目。好的項目能做到“一年兩熟”。一線團隊從拿項目決策開始到運營端呈現，很多項目能夠快速入市，這對現金流是一個非常好的保障。因此，今年1-5月，綠城拿地數量並不多，新增12個項目，其中4個已首開，首開去化率100%，2個項目已經整盤清盤。除了投資更謹慎，頭部房企目前也都強調，堅決去化的策略。去年年中會上龍湖就強調，老的庫存項目尤其是現房，要堅決去化換成現金流，以優化盤面。針對商辦類的庫存，甚至可以通過以租代銷的方式，來實現去化。綠城管理層也表示，在銷售上，會以“量價平衡”爲主導思想，以價換量，堅決去庫存。果斷換倉，才能獲取更好的資源。今年1-5月，綠城中國平均首開率超過了75%，住宅長庫存指標完成率105%、車商儲專項指標完成率100%，重難點項目指標完成率102%。龍湖在去年召開的股東大會上，陳序平就表示，“龍湖的有息負債的頂峯就是2080億，未來龍湖將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠5個航道（即地產，商業，資管，物業、代建）現金流回正驅動公司的增長。”今年來看，經營性業務，的確已經成爲了龍湖的業績支柱。今年1-5月，龍湖經營性收入約爲114億，同比增長約10%。其中運營收入達到60億元，同比增長10.8%；服務收入爲54.5億元，同比增長8.4%，均保持了較高的增長速度，業務穩步攀升。尤其商業投資業務回暖明顯，截至5月末整體商場出租率95.9%，1-5月租金整體增長12%，日均客流整體同比增長9%、同店同比增長5%。目前龍湖已開業的商場89座4月份，龍湖集團還發布了全新的資產管理品牌“逍遙洲資管”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業務。在大面積萎縮的開發業務相比，經營性業務的確定性、成長性、高毛利，顯然已經承載了房企更多的期望和關注。同樣的，華潤置地在經常性業務上，目前的投入度也不小。截止5月份，今年華潤置地已經新開5個商業項目，包括兩個萬象城和三個萬象匯，今年預計開業的商場將達到16個。一方面堅持高品質，無論是萬象城、萬象匯，還是萬象天地，都要是所在城市位置最好、硬件最好、設計品位最高、商業能力最強的商業體之一。另一方面堅持不做複製化的商業。早在今年3月份的業績發佈會上，華潤置地就強調過，2024年要做大資管業務，成爲第二增長曲線。目前來看在商業運營方面，華潤置地已經取得優勢地位。同時，華潤置地還在推動資管業務向商業REITs平臺轉型。今年3月，作爲首批三隻消費基礎設施REITs之一的華夏華潤商業REIT在深交所掛牌正式上市，募集資金近70億元。可以說，華潤置地已經建立了投融建管退的閉環體系，大資管業務已經趨於成熟了。事實上，就連目前在開發賽道和代建賽道同步開花的綠城，面對深度調整的市場，也在探索新模式。張亞東就表示，過去一年，綠城管理層多次到日本考察，瞭解上世紀90年代末日本房地產高峯迴落以後的市場走勢，以及企業的應對之策。三井不動產之前是以住宅辦公樓作爲發展重頭業務，最困難時連虧4年，股價大跌。但是目前企業有商場和辦公樓，最後實現“投、建、管、退”式發展。綠城如果有1/3的酒店也是很好的，但再好也只能是長期投資，現階段的能力還只能投入在當前的重點工作上，“發展是時間的函數，在不同的時間節點要做不同時間節點的業務”。在當下的市場環境下，綠城中國更重要的是守住基本面，持續做精存量、做優增量、做強變量，成爲“特而美”的企業。總的來說，頭部房企已經有了共識，存量經營型業務一定是房企的未來，也是企業發展到一定階段後，要去追求的發展方向。綠城表示，爲實現加速發展，目前對內綠城正在做抓鐵有痕的管理提升：
一是組織變革方面，進一步區域整合，非盈利業務單元“關停並轉”。其二、西南區域更是被代建公司綠城管理西南區域合併。其三、將商管事業部資產管理職能劃歸綜合產業辦公室管理，同時，綜合產業辦公室與產融事業部合署辦公。並且將科技集團、生活集團合併，成立生活科技集團。原生活集團下屬產城業務劃歸浙江區域管理；原生活集團下屬商業運營業務劃歸給了商管事業部管理。總之就是，不盈利的業務和區域，果斷的取消或合併。同時對多元化業務進行資源整合，以形成合力進一步做大。大膽放權區域，以形成賽馬機制，更進一步解放生產力，激活內部組織效率。如在減事提效上，大膽地放權給區域集團，甚至產品創新權也放給了個別區域。去年，綠城採購集中度持續提升，動態建造成本降低了1.6%，集採價格下降2.8%，集採成果應用率保持100%。通過“季度管控，動態管理”，全程監管及預警公司各項費用及費率，實現2023年管理費用同比下降4.6%，銷售費用同比下降6%。綠城之前提過433模式，也就是未來房地產市場中，40%是商品房或者高端商品房，30%是共同產權房，還有30%保障房。目前來看，比例可能會有所調整。在行業轉型過程中，產品力強的頭部房企會得到更多的市場機會。因此，要提高經營能力，歸根結底還是要保持在產品上的競爭力。可以預見的是，頭部房企目前在改善產品以及高端市場的白熱化競爭，在下半年依然會持續。
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