保利劉平：行業最壞的時刻基本過去了
文|潘永堂
眼下的房地產行業，乾坤未定。
房價還要跌多久？房地產何時築底？真的要躺平？過剩後企業還有發展機會嗎？高庫存下房企還要不要拿地？眼下保安全時還要不要談發展？既然房地產未來走弱要不要加快轉型或轉行？……
眼下依舊活着的房企，都面臨上述問題的拷問，因爲這些問題的回答與落地，將決定企業下一步的走向以及命運好壞。
巧合的是，昨天行業一哥保利在一年一度股東周年會上，對老潘關注的這些問題，正好給出了“保利版本”的全部答案！
01
一般而言，老潘更愛看股東會交流，因爲房企的研判，股東會比業績會的內容更“深刻、真實和理性”。
畢竟股東纔是真金白銀投入企業，相對於媒體資本市場，股東們更深切關注企業當前發展問題、效益以及下一步發展的風險、機會和企業自身做強做優做大的邏輯。
保利這次股東交流會上，根據觀點引用參會投資者的轉述，以劉平董事長爲代表的保利發展管理層，對行業和自身下一步走向給出了6個關鍵判斷。
1、論週期：這個行業最壞的時刻基本上是過去了
2、論政策，房地產行業歷史上宏觀政策最友好的階段
3，論行業，有效需求絕不會消亡，現在只是在調整（觀望）狀態
4、論機會：市場總量看是足夠的，但從結構性矛盾看還有比較大的機會。
5，論轉型：保利不會像其他企業去轉型，而是選擇堅定去做好這個行業。
6，論信心：對當下房地產，還是要多給它一些信心，更要多給他一些耐心！
這6個判斷，理性與正能量滿滿。
既是保利發展對股東投資者強調企業未來發展的機會與信心，也是保利對整個行業下一步走向的理性樂觀。
通俗的說，保利，在行業信心不足時，堅定在給行業打氣，挺好！
02
轉型，是企業的關鍵路線。
在這一塊，且不說百強分化，就連同爲10強的房企，他們對轉型也高度分化。
直到今天，多元化與專業化的爭論依舊在企業界持續討論。
但從眼下房地產行業而言，一方面反向多元化，即基於先天母胎帶來的多元化，比如從製造業、農業過來的美的置業、偉星房產、新希望地產等都還相對穩健的活着，但另一方面，從地產主業主動跨到其他行業的多元化成功案例幾乎沒有。比如開發商去造汽車，做光伏、做礦泉水、做醫藥的不僅沒成功案例，而且幾乎都爆雷了。
股東會上，劉平表示：“保利發展堅定選擇去做好這個行業，不可能會去造汽車、幹別的事。”
其次，對10強內房企的轉型命題，也分化爲兩派。
老潘按照非開發類營收佔集團營收佔比來看，大致可分爲兩派。
其一，轉型第二曲線“小成派”。
即以華潤置地、龍湖、萬科、綠城、新城爲代表。
典型比如華潤的商業只做行業前三，2023年非地產開發的經營性收入已高達391億，營收收入佔15.6%，利潤佔34.4%。龍湖大家就更瞭解了，經營性收入23年營收245億，佔集團14%，但更牛的是，經營性收入的利潤佔比超過60%……應該說，地產主業營收過大，導致非開發即使營收絕對值不小即使做到行業第一，但佔比依舊過低，這也情有可原，也不必糾結。
但老潘還是提醒要用發展眼光看未來，老潘深信。
5年10年之後，華潤，龍湖、新城的經營性營收將不可小覷。
這一點，代建一哥多年的綠城管理層也表示，去年去日本拜訪三井不動產。當下的三井不動產營收結構，正好給了當下中國頭部房企轉型一個未來“樣本”。即當下三金不動產營收佔比
地產開發佔三分之一；
代建輕資產佔三分之一，
運營經營性業務佔三分之一。
顯然，地產開發營收佔比僅33%左右。
其二，堅定開發主業派。即以保利、中海、招商爲代表。
沒記錯的話，保利，中海，招商的非地產開發的營收佔總收入應該普遍不到10%，這也就意味着他們的“第二曲線”還是小蝦米階段。
當然，這並非他們轉型能力不行，而只是戰略選擇不同。
他們沒有主動提前選擇做大第二曲線，而是把所有的志向、資源、人才都投入到地產開發主航道而已。
比如保利過去7、8年的發展無非四個關鍵詞——即“重回前三，進三爭一，乃至如今的高質量發展，品質時代”，其實都代表了他堅定地產主業的澎湃志向。
同樣，比如中海的利潤王，雖然總利潤被華潤超了，但地產開發賽道淨利率依舊全行業第一，2023年依舊保持可怕的13.4%的淨利率，中海一路癡迷於利潤王，已經成爲幾十年的信仰。
而關於保利中海的轉型，對他們而言，早期拿地被動的被綁定非住宅業態，當這些寫字樓，商業、長租公寓等積累到一定體量，他們也不得已去盤活做好，但這更多是“被動發展”，並非“主動戰略大布局”。
比如組織上沒有成立滿格級別的事業部，規模上沒要求激動人心的規模目標，以及沒有類似龍湖每年投入10%銷售收入注入商業地產賽道的巨大資金投入……給目標給錢給資源給人，這一點上，結局自然是種瓜得瓜、種豆得豆。
但事實上，類似保利劉平董事長所言：“保利發展不會像其他企業去轉型，而是選擇鑑定去做好這個行業。”
保利的選擇，也是有自身的道理。
核心在於對比保利目前雖然是規模一哥，但2023年市佔率才3.6%，歐美房地產頭部企業市佔率都在8%左右，這一點同樣是對轉型沒有宏偉目標而癡迷於利潤王的中海也表示，未來中海市佔率還有大幅度提升空間。
顯然，堅定中國房地產10萬億量級主賽道，這是保利，中海的戰略篤定。
兩類不同的轉型態度，其實沒有誰好誰差，而是在一個10萬億量級的主業市場，有人選擇了增量存量多賽道領先的平衡活法，有人選擇了堅定超級賽道的利潤王，市佔率王，規模王的主力賽道。
選擇不同，自然結果不同！
同樣在招商蛇口，稍微有點特殊。
即因爲歷史原因，招蛇承接了自身開發歷史上以及母公司招商局下放的各種產業資源，所以招蛇的多元化有很重的“先天性”特徵，這是差異點。
眼下管理層也強調在加快佈局和轉型，比如2024年成立代建公司，加速代建規模化，並併入三大主業之一的城市服務賽道。
對多元化，招蛇也是萬般謹慎。管理層也提醒了過度多元化也是部分房企爆雷的三大原因之一。
即部分房企爆雷無非三大原因：其一是槓桿用得太狠，其二，業務過度多元化，其三，項目投資部不夠聚焦。
雖然對多元化很謹慎，但管理層也表示：“公司24年也在加大轉型力度
某種程度上，招蛇相對前兩派，是比較中立的存在。
03
房地產行業還是有機會的，
這對這一輪樓市調控如何看，如何應對？劉平也給出了答案。
“房地產行業經過幾十年高速發展，市場調整本身是一個很正常的行爲，但目前，這個行業最壞的時刻基本上是過去了，不過行業的生態、盈利的模式、發展的模式等等都迎來了調整，這需要一個過程。在這個過程中，每個企業都會面臨這樣和那樣的困難。在這個過程當中，保利主要是把自己的事情做好，以自己最大的確定性來應對市場的不確定性。”
同樣在過剩時代，調控時代，保利未來發展的機會在哪裏？
劉平也給出了明確方向。
其一、 房地產行業發展到現在，從總量上來看是足夠的，而從結構性的矛盾來看，還是有比較大的市場。作爲企業，要想謀求新的發展模式，第一個戰略佈局就是如何去尋找結構性的機會。保利發展近兩年便是如此，公司的投資佈局與產品的類型也因此越來越聚焦。”
其二、市場經濟決定有效供給和有效需求的問題，房地產雖然牽扯到行業和鏈條產業比較多，但也還是要看供應和需求的關係，並且這個有效需求不會消亡，現在只是在調整狀態。
劉平董事長對行業，對保利的信心，既源於保利這些年實打實的戰績，也值得其他房企反思。
反思一：
我們是否過度擔憂行業了，比如擔憂規模萎縮等，而大於了對企業自身市場定位、產品定位和做強自己的的擔憂。
事實上，連行業規模第一的保利發展、利潤王的中海發展，都還在堅定地產開發主業發展，沒有大幅度、大力度轉型，那麼，對比之下，你作爲一個規模還在幾百億的中小房企，輪到到你去擔憂行業規模和後市萎縮嗎？
這顯然是過度擔憂了。
相反對自己企業模式是否做對，產品是否做強，運營是否高效卻擔憂不足，關注不足。
事實上，保利在行業持續低迷下，23年銷售4222億，是行業唯一一家過4000億的房企。同時在2024年前5月，保利繼續1313億冠領行業，比第二名中海地產多出300億……
顯然，保利，短期依舊是遙遙領先、難以超越的存在。
顯然，保利的堅定主業，是知行合一的。
反思二：
房地產總量的確過剩了，但結構性機會，機遇依舊大面積存在。對此，老潘拉通幾個數據，機會就更明朗了。
看庫存：行業狹義庫存的確都7.4億平米，但高庫存更多是差房子，同質化房子，過時的房子太多，品質剛需、品質改善依舊大面積不足。
看面積：眼下全國平均房子人均住房面積46平米，絕對值的確很高了，但實際上卻是結構性不足又大面積存在。比如深圳人均住房面積21平米，東莞27平米，廈門28平米……中國核心一二線城市人均面積其實嚴重不足，80%缺乏人居應有的品質尺度。
對比漂亮國、日本都是獨棟爲主，人均面積是中國幾倍。所以，面積也沒飽和，結構性不足依舊存在大量改善機會。
看城市：現在房企抱怨市場下行，拿地沒好城市，好板塊、好地段。但事實上，機遇偏愛認知領先的人。
比如中海就是一線城市的信徒，2023年超千億拿地金額中一線城市的新增貨值佔比了60%，而2024年3月，中海上海單盤首開勁銷196億，6月，中海深圳超總單盤勁銷100.2億，篤定重倉一線城市，中海的現金流、去化率賺的滿貫。
當然你可能會說，誰都知道一線城市好，但沒錢拿啊。
但事實上，抓住非一線城市的結構性機會，特別是關注微觀板塊、片區的市場缺口的結構性機會，做缺口性，客戶真實需要的品質房子，依舊可以實現高去化。這一點最近綠城、美的置業就反覆強調過。
比如當下綠城就強調投資更聚焦項目自身的好與壞，即使2024年投資環境是沒有好城市，也沒好板塊，只有好項目。
比如好城市北京、上海、杭州這些優質城市，周邊也都有不少項目虧損面很大。反過來，義烏這種三四線城市，現在絕大部分房企都不投了，綠城今年不但投資，而且首開實現了很好的價格，動態淨利潤率達到13%。而在海南藍灣小鎮的潮鳴苑項目，淨利率甚至可以達到24%
同樣，在最近與美的置業總裁王大在交流中，大在總就表示：“不要過度關注宏觀，真正關注微觀片區市場的結構性不足的機會，關注客戶真實的核心的需求，而且以極具競爭力且合理的成本優勢做出好產品，就依舊能實現好的去化和銷售。”
顯然，對於房地產的低迷與過剩，不能一概而論；換個角度，從結構性剖開看，往往是不足，是問題，而這些痛點，恰恰也是房企針對性發力和突圍的機會。
小結
最後，老潘借用劉平董事長的溫馨提示收尾，
送給正在焦慮迷茫的地產人。
“對這個行業，大家還是要多給它一些信心，多給它一點耐心！”