孫宏斌：房價下跌不能超過30%，官方回應，房價這次跌定了？

絕對不可輕視房價不會繼續上升的現實！在堅持“房住不炒”的現階段，房價“永遠上漲”的傳說已經不復存在。

在過去的兩年中，房價的下跌已是衆多人不得不接受的事實。例如從去年六月開始，就有“五家大型房企共同推出降價銷售活動”，其中保利的降價幅度達到了5202元每平方米。再如“金九銀十”期間的房市異常冷清，沒有了往日購房者排隊的景象，買家們紛紛緊閉錢包。從2021年9月開始，房市出現了“交易量和價格齊跌”的局面。據數據統計，70個主要城市中，有63個城市的二手房價格出現下降，去年下半年至今的房市情況，最真實的反映就是房價“普遍下跌”。

有觀點提出，爲何以往房價持續上漲被視爲正常現象？過去20年間，房價的增長是有其“基礎”的，一方面是國家的貨幣政策的支撐，例如過去沒有“三道紅線”、“二道紅線”和“雙集中供地”的限制，房地產企業融資便捷，購房者貸款也較爲容易，部分拆遷戶將高額補償金投入到房市，認爲只要投資就能賺錢，這是不爭的事實。另一方面，住房需求量巨大，如城鎮化進程中大量農民工湧入城市購房，供需關係巨大。例如，2000年我國房價的平均價格爲1948元每平米，到2020年已上漲至9980元每平米，增長了5倍，一二線城市和部分熱點城市的房價增長甚至超過10至20倍。

在這種背景下，無論是房地產開發商還是投資者，幾乎都賺得盆滿鉢滿，大多數早期購房者都享受了房價上漲帶來的紅利。2020年胡潤研究院發佈的中國百強企業家財富排行榜顯示，前十名中就有四位來自房地產行業。過去二十多年的房價快速增長，給人留下了“房價只升不降”的印象，購房者一心想着如何籌集資金，然後坐等房產升值。隨着“棚戶區改造”的推進，越來越多的人夢想着一夜之間暴富。一位實業公司的老闆曾言，自己辛苦經營的公司所獲得的利潤，甚至不如投資幾套房子來得多。顯然，房地產業的這種發展模式極爲不健康。

反觀當前的房地產市場，形勢已大不相同。首先是房產已經供大於求。當前我國的城鎮化率已達到65%，基本上有購房需求的人都已經購買了房屋。據統計，我國城鎮居民的住房擁有率高達96%，無房者僅佔4%，西南財經大學的數據還顯示，房屋空置率高達22%。目前，房地產市場的主要問題是，一邊是房屋過剩和空置，一邊是仍有一部分剛需人羣急需住房，這部分主要包括剛畢業的大學生和從農村來城市尋求發展的年輕人，這些人基本上沒有積蓄。從這些跡象看來，目前已經沒有必要繼續大量建設新房了。

但我們必須認識到，儘管房價依然處於高位，高房價已經佔據了大量的財富資源，大量的空置房產只是一堆無法居住也難以變現的“鋼筋水泥”。這直接限制了實體經濟的發展。對於這一問題，人民日報曾發表文章指出：“樹不能長到天上去”，實體經濟是國家競爭力的根基，也是金融業健康發展的基礎。文章明確指出，房價不可能永無止境地上漲，就像一棵樹，無法生長到天空。如果房子過多且供應過剩，這棵樹就無法得到充分的“營養”，自然無法穩固生長。這是對那些將房產作爲商品來投機炒作的投資者的警示。文章還指出了房價上漲導致的三大問題：高槓杆運營、家庭對房地產的過度投資、以及房價上漲的剛性預期，這說明房價上漲的速度過快，即使想要停止也需要時間。

對於房價快速上漲的問題，央媒《經濟日報》已經明確表態：“不要讓高房價嚇跑大城市的年輕人”，指出年輕人是城市未來的依託和創業的核心力量，目前許多城市的高房價已經讓年輕人望而卻步，市場迫切需要降溫，以幫助年輕人解決住房問題。

然而，房產不同於日常商品，其價格今天一個水平，明天可能又有變動，無論是上漲還是下跌，其影響都非常巨大。從日本和美國房地產泡沫的經驗中我們已經學到，房價的暴跌會帶來嚴重的後果。爲了防止類似日本和美國2008年次貸危機那樣的樓市泡沫破裂，房價需要一個“軟着陸”。

那麼，房價應該下跌多少才合適？融創的前董事長孫宏斌曾有過自己的見解。在2020年融創集團的年會上，孫宏斌表示，如果房價下跌幅度超過30%，那麼對房企來說將是災難性的。按他的觀點，房價下跌30%是一個底線，按當前的平均房價計算，這大約意味着房價將降至大約7000元每平米左右。

實際上，自去年起，無論是大型還是小型房企，都已開始降價促銷，其中降價最多的保利，直接下調了5000元每平米，這意味着一套100平米的住房價值瞬間減少了超過50萬元。已有城市出現了原房主因爲房價下跌而採取維權行動。爲了保護原房主的利益，一些城市已經實施了“限跌令”和“救市”政策，但仍難以阻止房價下跌的趨勢。一方面，開發商面臨監管部門的嚴格要求和標準，另一方面，房企需要解決庫存問題。

值得慶幸的是，在樓市面臨銷售壓力的當下，有國企平臺出資購買商品房，以支持租賃市場。總的來說，在執行“房住不炒”和“因城施策”的房地產市場調控策略下，房地產業的發展預計將會更加平穩和健康。