第一省會，房價兩位數下跌！
國家統計局幾天前公佈的5月份70個大中城市房價變化數據顯示：70個大中城市，二手房價格無論環比還是同比，無一城上漲。
其中6個城市跌幅超過10%，也即兩位數下跌，分別是徐州、廈門、廣州、武漢、南京、溫州。6個城市中，廣州是唯一的一線城市。也就是說，在一線城市中，廣州處於領跌位置。從機構披露的數據來看，廣州房價整體已經回到了2017年。微信公衆號“廣州房產”根據貝殼找房公佈的成交價，梳理出了廣州11個區歷年成交均價情況。11個區中，天河、越秀、海珠、荔灣四大核心區以及廣州副中心南沙，房價回到了2018年。白雲、黃埔、番禺、花都、增城、從化，房價回到了2017年。增城，今年成交均價1.1萬/平，從高位的2.1萬/平回撤47%；從化，0.7萬/平，從高位1.2萬/平回撤41%；黃埔，2.2萬/平，從高位3.2萬/平回撤31%；南沙，1.6萬/平，從高位2.2萬/平回撤27%；番禺，2.1萬/平，從高位2.8萬/平回撤25%；天河，4.6萬/平，從高位的6萬/平回撤23%；白雲，2.3萬/平，從高位3萬/平回撤23%；荔灣，3萬/平，從高位3.7萬/平回撤19%；越秀，4.4萬/平，從高位的5.4萬/平回撤18%；海珠，3.5萬/平，從高位4.2萬/平回撤16%；花都，1.2萬/平，從高位1.4萬/平回撤14%。作爲老牌的一線城市，中國經濟、人口、產業、金融第一強省的廣東的省會，廣州的跌幅何以如此？而且，廣州的房價泡沫雖然很大，但相比於北京、上海、深圳，要小很多，爲何四個城市中泡沫最小的廣州，反而成爲了房價領跌者。客觀來看，包括京滬深在內，全國目下沒有不調整房價的城市。前幾天在我的另外一個“城市財經”上，寫了深圳樓市當下的情況。總結起來就是，深圳房價從上一輪起點2015年均價3萬多漲到了2021年年初房價高點8萬多，掛牌價甚至突破了9萬。而自2021年2月份開始，深圳的房價從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的6字頭，房價已經回到了2018年。樂有家數據顯示，2023年年末深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年曆史最高點8.3萬元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
這並不是底。
進入2024年，深圳的房價仍在一路下行。樂有家最新公佈的數據顯示，深圳的二手房成交價已經跌破6.3萬，爲6.27萬元/平方米。
2024年年末，深圳的房價很有可能穿破“6”字，進入“5”字打頭時代。
深圳房價大力度調整背後，是其房價泡沫太大了。但廣州相比於深圳，泡沫要小得多，爲何調整力度也如此大？
根本原因在於，廣州相比於京滬深，產業不夠紮實。
過去十年，廣州掉出一線的話題，時常被推上熱搜。杭州超越廣州，重慶超越廣州的字眼，經常能看到。杭州方面，在很多板塊上的確超越了廣州，比如獨角獸企業數量，上市企業數量，“專精特新”小巨人企業數量上，都比廣州有優勢。此外，重慶的GDP這幾年間斷性超越過廣州，雖然去年廣州又再度超越回來，但優勢並不明顯。
而且，廣州與京滬深的GDP差距越來越遠，與經濟第三城深圳來對比，落後深圳4250多億。從修正的歷年GDP數據來看，2012年深圳超越廣州，登上了中國第三城寶座。2015年深圳將差距領先至1000億，2016年領先2000億+，2017年領先3000億+，2018年領先4000億+，之後略有縮小，2022年差距再度擴大至3500億+。2023年，深圳將差距再度擴大至4250.67億元，這是深圳與廣州之間差距歷史第二大。
4200億+的差距，在深圳規模大且增速又快的背景下，廣州想要追趕深圳，難度越來越大。
廣州被深圳甩開，本質是產業結構問題與頂層設計問題。在頂層設計上，深圳是國家經濟特區，是“雙範”城市。所謂“雙範”城市，即中國特色社會主義先行示範區、社會主義現代化強國的城市範例。頂層設計優勢，政策資源傾斜自然不同，廣州根本無法招架。
除了頂層資源傾斜外，深圳自身爭氣，則是最主要的原因。作爲一線城市，北京、上海、深圳、廣州在經濟驅動方面有着本質的區別。上海、深圳依靠工業與科技金融服務業。但側重點不同，上海更側重金融服務業，深圳更側重工業。廣州依靠消費和工業。在工業實力上，深圳依然是工業增加值和工業總產值的雙料冠軍。廣州工業增加值位居全國第5，排名非常不錯，但與深圳、上海、蘇州三座工業強城相比，差距還是有點大，同時也低於重慶。以2021年的數據來看，廣州擁有5個千億產業，在數量只比深圳少一個，但千億產業的合計總產值卻相差非常大。
千億產業總產值位居第一的是蘇州，11個千億產業總產值合計34547億元。其次是深圳，6個千億產業，總產值33805億元。
廣州擁有5個千億產業，其中汽車產業總產值位居第一，是廣州的當家產業。2022年，該產業總產值6470.48億元，其次是電子產品製造業，產值3389.43億元；其次是石油化工製造業，產值2087.21億元。這三者被廣州統計局稱之爲“廣州工業三大支柱”，三大產業產值合計佔全市工業總產值一半。
不說與蘇州、深圳、上海相比，就是與東莞、重慶、佛山相比，廣州的製造業產業也略顯單薄。蘇州11個千億產業中，信息產業突破了萬億，是全國唯三擁有萬億產業的城市，另一個是深圳、東莞。因此，總體來看，廣州相比於京滬深，很不一線。
與深圳相比，除了交通、教育、醫療優勢外，其他都被深圳甩開了，越來越像一個二線城市。
正因爲產業相比於京滬深不夠紮實，所以在本輪房地產調整浪潮中，廣州救市相比於京滬深，顯得太過積極，力度也最大。
去年，在二線城市紛紛取消非核心區限購乃至核心區限購時，廣州率先取消了非核心區的限購，而京滬深巋然不動。今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，廣州又向二線看齊，直接將首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，並取消了利率下限。就目前來看，廣州是北上廣深四個城市中，限購力度最弱的城市。京滬深仍然全域限購。北京沒有放鬆任何一個區域的限購，社保年限要求依舊是5年。深圳在5月6日調整之後，依舊沒有完全放開限購，只是將非核心區的社保降至1年，核心區福田、南山、羅湖以及寶安的新安、西鄉兩個街道的社保降至3年。上海的限購劃分了三個層級，最核心區社保要求三年，外圍區社保兩年，奉賢與臨港新片區社保1年。
目前，北京首套房首付30%；二套房，核心區首付比例爲50%，非核心區首付比例爲40%。這個首付比例，估計這周內會跟進上海，進行下調。上海首套房首付降至20%，二套房核心區首付降至35%，外圍區降至30%。然而，即便救市最兇悍，也擋不住其跌幅，調整幅度仍位居一線城市第一位。第二，對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項。
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