稅務稽查經銷商房產稅相關法條一篇覆蓋

  • 2024-06-26 13:27
  • CAFU汽車財務聯盟

“ 但凡能夠成就大業的領袖人物，他重要的品質不是博學多識，而是必須具各強大而持久的意志力，這是一種極爲罕見，極爲強大的品質，它足以征服一切。" 看下自己的老闆，看下自己，就懂了。

汽車財務聯盟38微信羣已新建，可獲得下面PDF文件，聽課在上面的小程序裏。
2022年國家稅務總局稽查局組織和編制下發了《汽車經銷行業稅收檢查指引》，用於指導全國稅務稽查系統對汽車經銷行業稽查。
加文末微信，送《檢查指引》PDF文件，自己打印，財務必須要去學習。

幾個房產稅問題。
1.4S店租了一個房產，已經按從租交了房產稅，肯定是要重新裝修，重新改建，現在稅務來查這個店的時候，要求把裝修和改建部分也交上房產稅，合理麼？
2.我們兩年前安裝了監控設備，入賬到固定資產“電子設備”裏，稅務稽查要求算房產原值合理麼？
“以房屋爲載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計覈算中是否單獨記賬與覈算，都應計入房產原值，計徵房產稅。”只能拿這句話去掰扯。
3.租賃的房產土地，房東破產了，房產稅土地使用稅該不該我們承擔？市局找了，說合同上沒有明確土地使用稅由出租方交，你使用人就有義務交，合理麼？
應收盡收顆粒歸倉，人爲刀殂我爲魚肉，可東可西可紅可藍，姜文都服，對電影總局就一句話：聽您的。
房產稅是以房屋爲徵稅對象，按房屋計稅餘值或租金收入爲計稅依據，向房屋產權所有人徵收的一種財產稅。
關於房產稅的內容整理如下。
（1）房產定義
“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立於房屋之外的建築物,如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等,不屬於房產。
房產稅的繳納與房屋是否具有房產證沒有關係，只要符合以上特徵，實質上所有權、控制權爲經銷店所有，無論是否覈算爲經銷店的資產計提折舊或攤銷的，即爲計徵房產稅的房產。
如：①經銷店租賃土地，自建房屋，按照不動產管理要求，該房屋無法將房產證辦理到經銷店，但經銷店需要計算繳納房產稅；②經銷店自建簡易房，未覈算爲固定資產，但其具備房產稅中“房產”定義，也需要計算繳納房產稅。
（2）房產稅納稅人
①房產稅由產權所有人繳納。
②產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內的房產計算繳納房產稅。城市的徵稅範圍爲市區和郊區。縣城的徵稅範圍爲縣人民政府所在的城鎮。建制鎮的徵稅範圍爲鎮人民政府所在地。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體徵稅範圍，由各省、自治區、直轄市人民政府劃定。
【特別提示】：只有在以上區域內房產，計算繳納房產稅。
（3）房產稅計算
房產稅計算方式分爲：（1）自用房產按房產原值計算，（2）出租房產按房產租金計算。
房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。
爲了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋爲載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計覈算中是否單獨記賬與覈算，都應計入房產原值，計徵房產稅。
對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。
對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行覈算。對納稅人未按國家會計制度規定覈算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何覈算，房產原值均應包含地價，包括爲取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。宗地容積率=房屋建築面積/宗地土地面積建築面積的確定依據《關於印發<2012年工程建設標準規範制訂修訂計劃>的通知》計算。
房產稅計算
①自用房產，按照房產原值計算繳納房產稅
應納房產稅=房產原值×（1-10%至30%）×1.2%
一次減除10%至30%，具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
②出租（典）房產，按照租金計算繳納房產稅
應納房產稅=房租收入（不含稅）*12%
③無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產餘值代繳納房產稅。
④對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
（4）房屋大修房產稅減免
納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免徵房產稅，免徵稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，並在申報表附表或備註欄中作相應說明。納稅人房屋大修停用半年以上需要免徵房產稅的，應在房屋大修前向主管稅務機關報送相關的證明材料，包括大修房屋的名稱、座落地點、產權證編號、房產原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料，以備稅務機關查驗。
【特別提示】：該事項爲備案減免，要求是事前備案，即大修前進行相關事項備案。
（5）房產稅徵收、停徵時點
自建成之次月起徵收房產稅;辦理驗收手續之次月起徵收房產稅;納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋,應按規定徵收房產稅;購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅
納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。
（6）房產稅申報
房產稅按年徵收、分期繳納。納稅期限按照房產所在地稅務機關規定期限申報繳納。
業務舉例：經銷店展廳爲租用
1、支付租金，取得租賃費發票，計入相關費用在所得稅前扣除，如果是增值稅專用發票，認證抵扣，房產稅由出租方繳納。
2、支付租金，出租方爲行政機關事業單位、村委會等，取得租賃費收據，計入相關費用在所得稅前扣除，如果出租方代開增值稅專用發票，認證抵扣，房產稅由出租方繳納。
3、支付租金，雙方約定，由承租方承擔由此租賃引起的稅金，承租方繳納稅金的相關憑證，無法在經銷店所得稅前扣除，原因：
（1）按照相關稅法規定，納稅義務人爲出租方，非經銷店；
（2）相關完稅憑證，不符合所得稅前扣除憑證的要求。
解決方法：將相關稅費還原計算到開票金額中，通過支付租賃費方式支付給出租方。如果出租方沒有繳納與租賃相關稅費，稅務機關只能向出租方追索，出租方繳納完稅款後，可以按照合同約定向承租方追索。
4、免收租金，根據財稅【2009】128號規定，作爲經銷店以承租方名義按照房產餘值繳納房產稅，並在所得稅前扣除。對於出租方，按照財稅[2016]36號規定視同提供租賃服務計算繳納增值稅及《中華人民共和國所得稅法》、《中華人民共和國所得稅法實施條例》規定調增企業所得稅應納稅所得額。
5、在合同期內給與一定期限免收租金，其它期限按照合同規定繳納租金，按照財稅[2010]121號規定，免收租金期間有出租方按照房產餘值計算繳納房產稅，收取租金期間按照租金收入計算繳納房產稅；經銷店作爲承租方憑出租方開具的發票進行租金支出覈算；對於出租方，國家稅務總局2016年第86號規定，免收租金期間不視同銷售，不計算繳納增值稅，同時根據《中華人民共和國所得稅法》、《中華人民共和國所得稅法實施條例》規定不調增企業所得稅應納稅所得額。
政策依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》
財稅地字【1987】3號：“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
獨立於房屋之外的建築物,如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等,不屬於房產。
房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。
國稅函【2004】839號：納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免徵房產稅，免徵稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，並在申報表附表或備註欄中作相應說明。
納稅人房屋大修停用半年以上需要免徵房產稅的，應在房屋大修前向主管稅務機關報送相關的證明材料，包括大修房屋的名稱、座落地點、產權證編號、房產原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料，以備稅務機關查驗。具體報送材料由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局確定。
國稅發【2005】173號：爲了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋爲載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計覈算中是否單獨記賬與覈算，都應計入房產原值，計徵房產稅。
對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。
財稅【2008】152號：依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行覈算。對納稅人未按國家會計制度規定覈算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。
財稅【2009】128號：無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產餘值代繳納房產稅。
財稅【2010】121號：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何覈算，房產原值均應包含地價，包括爲取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
財稅【2010】121號：出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
國家稅務總局【2016】年第86號：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。

閱讀，點擊標題閱讀全文


如果在4S店混了1年做財務，仍然不知道誰是菜鳥，那麼你自己就是。
4S店各類業務涉增值稅操作要點一網打盡（2018）
心塞塞：稅務局說要來檢查4S店機動車作廢發票（附：稅務通知）
從廣匯的“淨資產收益率”說起的4S店財務管理指導業務改善三條線
最新汽車4S店關鍵涉稅管理培訓資料（送底稿）
財務怎樣真正參與業務運營？老闆對財務的要求到底是什麼?
4S店食堂買菜沒有發票解決方案及相關問題注意事項
2019年1月1日社保入稅， 會帶來的10個驚心的變化。
汽車4S店社保合規壓力下的成本解決方案
CAFU汽車財務聯盟精品資料鏈接88篇（2017合集）
推薦汽車財務人必看的120行業資料（CAFU汽車財務聯盟）
財務經理必備4S店維修經營邏輯（收入）-送PPT
財務經理必備4S店維修經營邏輯（成本）-送PPT
4S店新入職出納員財務基礎培訓.pptx（加微信送底版）
4S店新入職整車會計財務基礎培訓（加文末微信分享PPT）
4S店內控：加強資金的管理“扼殺”人性的貪婪（送本文PPT）
最全4S店整車銷售環節財務管理要點及細則（加微信送底稿）
4S店新入職結算崗的培訓PPT（加文末微信送底版，再次致敬4S店結算）
4S店新入職財務員工培訓：維修會計（PPT）
4S店財務月度分析PPT（加文末微信送底版）
4S店財務經理的一天工作事項（參考）
4S店整車會計的一天工作事項（參考）
4S店維修會計的一天工作事項（參考）
4S店出納員的一天工作事項（參考）
4S店結算崗的一天事項（必須向她們致敬）

加微信，同時分享上面資料底版並進入微信交流38羣