今年還會持續“拋售潮”？比房價下跌更頭痛，這3類房或更難出售

自2020年下半年起，我國房地產市場顯然已步入了“慢行軌道”。

房地產的持續低迷狀態使得許多房企難以為繼，在這個不斷變化的轉型期內，他們幾乎唯一的選擇就是通過降價來爭取在激烈的市場競爭中生存下去。

然而，即使是降價銷售，對於絕大多數人而言，購房依舊是一件難以承擔的事情。

轉而觀察二手房市場，不少業主正承受著雙重的壓力。

一方面，如果不降價，他們的房子幾乎無法售出。

另一方面，即使降價出售，他們還得面對由此引發的“拋售潮”的壓力。

也就是說，比房價下降更讓人頭痛的是，這三種房子變得更難賣掉了。

20年以上的學區房

如果回到五年前，可以毫不誇張地說“學區房是房地產市場上的熱門產品”。

原因很簡單，那時教育集團化尚未廣泛展開，優質學區實在是稀缺資源。

而大多數優質學區房都是年代久遠的老房子，房齡一般超過20年，這些老房子因此得到了發展的機遇，房價甚至翻了一倍甚至兩倍。

但是，隨著近年來教育體制的持續改革，比如學區劃分、輪崗等政策的實施，學區的吸引力逐漸減弱。

在這種情況下，首先受到衝擊的實際上就是那些20年以上的老房子。

然而我注意到，即便到了現在，許多人仍未意識到這一點。

我想提醒大家，未來這類老房子一旦失去學區保護，其價值肯定會大幅度下降，這不是空穴來風。

引用《華夏時報》的一篇文章：北京西城區的某學區房價已下跌近100萬元。

由此可見，更不用說那些年代更久的老房子了，其房價波動更為劇烈，出售也更加困難。

在不熟悉的城市投資的房產

我始終認為，投資房產的最佳時機是2018年之前。為何這麼說？

我國歷史上曾有兩次大規模的，其中第二次是在2016年，當時通過“貨幣化棚改”直接從需求端刺激了房地產市場。

在接下來的幾年中，房價大幅上漲，更重要的是，我認為那個時期無論是房價、房貸利率還是城鎮化都有較大的上升空間，極為有利於投資房產。

但問題是，2019年之後，環境顯著改變了。

最直觀的例子是房貸利息較高，首套房的利率已經達到了5.88%，二套房更是超過了6%，這使得投資成本居高不下，收益大幅減少。

然而實際上，大多數普通人的房產投資往往是在2018年之後才開始，他們受到固有觀念的影響，依然認為投資房產可以獲利。

加之相關從業人員的推銷，一些人甚至冒險去不熟悉的城市購房。

但這中間的風險極大，首先是他們對這些城市情況不夠了解，信息渠道單一，主要依靠銷售人員提供；其次，他們無法及時掌握城市房價的變化。

結果就是，即使他們有機會獲利，但卻無法及時把握時機拋售，導致近幾年房子變得更難出售。

競爭過多的房源

這句話聽起來毫無新意，但實際上卻包含了很多操作的細節，為什麼這樣說呢？

我們細緻觀察就會發現，近年來很多人購房的邏輯主要是圍繞一個核心：房價。簡而言之，就是在幾個小區中比較，哪裡價格低就傾向於購買哪裡。

這種方法其實不妥，尤其是在賣房時，我們應該採用購房時的思維來分析，比如你的小區有什麼優勢？

我建議幾個考慮方向，包括性價比、環境、物業管理、配套設施、文化等等。換句話說，就是核心競爭力。但實際上，很多人在賣房時根本沒有考慮這些因素。

因此，房子是否難賣，關鍵看你是否找到了房子的核心競爭力。

來看一個簡單例子，如果市場上相同戶型的房子都標價200萬左右，而你的房子可以掛牌190萬，其他人也可能掛190萬，甚至更低，只要185萬。

顯然，這樣的價格競爭是大家都不希望見到的。

比如說，如果你的房子裝修遠勝於其他房源，那麼你就可以加大宣傳力度，並且把價格也適當調整，慢慢就會吸引買家。

看看數據就能明白，截至今年6月底，全國新房待售面積達到約6.42億平方米，同比增長17%。按照每套房平均100平方米計算，也就是說大約有642萬套房子尚未售出。

而二手房市場的情況也相似，據易居研究院的數據顯示，僅6月底13個重點城市的二手房掛牌量就近200萬套，更不用說其他300多個地級市了。

由此可見，未來房子可能會更難賣出去。

一旦房子賣不出去，再高的房價也僅僅是一堆鋼筋混凝土，毫無價值。

你認為這個問題是不是比房價下跌更讓人頭疼呢？