房貸新政三箭齊發，釋放什麼信號？

最低首付款比例降低、取消全國層面房貸利率下限、下調公積金貸款利率

文 | 辛曉彤 王穎 羅艾敏 王文彤

編輯 | 餘樂 楊秀紅 王博

5月17日下午，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於15%和不低於25%。中國人民銀行還宣佈，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。

通知發佈後，很快衝上了熱搜前兩名。

“此次央行對首付比例的調整，屬於國內按揭貸款歷史上最寬鬆的首付政策，首套和二套房首付比例均是歷史最低。”有分析師告訴《財經》，過去全國購房首付比例最低爲20%，此次房貸首付比例歷史性地下調到15%，對提振房地產市場有非常積極的作用，“支持房地產的各類組合拳在逐步落地，樓市去庫存的力度未來也會越來越大。”

受上述政策提振，房地產板塊5月17日午後直線拉昇，Wind房地產指數收盤上漲7.31%。與此同時，有20只房地產股漲停，其中特發服務上漲20%，我愛我家、綠地控股、榮安地產、金地集團等漲幅超10%。大市值個股中，保利發展、萬科A兩家千億巨頭雙雙漲停，招商蛇口逼近漲停，收盤時漲幅爲9.3%。

熱門ETF方面，地產主題ETF領漲，銀華中證內地地產主題ETF上漲9.49%，華寶中證800地產ETF上漲9.09%。債券市場上，多隻萬科債、旭輝債漲幅居前，“22萬科07”上漲11.53%，“20萬科08”漲近10%。

當天早些時候，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峯稱，要繼續堅持因城施策，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

中央各部門在金融、政策領域的調整，也是落實“4.30政治局會議”重要部署。

4月30日，中央政治局會議對房地產提出新定調：“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。”這意味着，消化市場上待售的住房庫存將成爲本輪房地產政策導向的下一步發力點。

“政治局會議對於房地產的表述是行業未來的風向標之一。”有分析師對《財經》表示，“這次新提法中，消化存量庫存是重中之重。上一次高層提出房地產庫存問題還在九年前。房地產整體進入‘去庫存’時代。”

4月以來，多地密集出臺了一系列樓市新政，集中在進一步解除限購、鬆綁限價、放開落戶、推動商品房“以舊換新”等。

5月9日，杭州和西安先後出臺房地產新政，提出全面取消住房限購等一系列政策，引起廣泛關注。至此，全國範圍內只剩北上廣深四個一線城市以及海南省和天津市尚未完全放開限購。

房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟復甦、民生就業和金融健康。近期密集出臺的地產行業政策無異於給這個行業打入了一劑強心針。股票市場也給出了積極的反應，A股、港股地產板塊同頻上漲，多隻地產股在短期內股價翻倍，上演強勢反彈。

但是，就目前來看，政策的溫度和股市的熱度尚未完全傳導到房地產市場層面。多位杭州當地房產經紀人告訴我們，樓市新政發佈之後，諮詢量和帶看量顯著提升，二手房掛牌量也有明顯增長，但房產交易量並未看到持續性快速增長，房價也尚未呈現明顯漲跌。

其他放開限購的城市情況類似，例如南京、鄭州、合肥、廈門、無錫等，自2023年8月的取消、放鬆限購潮以來，這些城市的房價並沒有顯著回升。

5月17日發佈的三條政策，第一條是降低房貸首付款比例。央行聯合國家金融監督管理總局發佈通知稱，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

此前，二三線城市一套房首付比例最低降至兩成，二套房最低降至三成。北上廣深的一套房貸款首付比例不低於30%，二套房不低於40%。不少城市的貸款比例有條件限制例如住房面積、是否公積金貸款等等。

58安居客研究院院長張波認爲，降低購房門檻，尤其是降低二套房門檻更值得市場關注，二套房目前主要就是改善，對於改善需求，此前更多只是在稅費減免層面給予一定政策，首付和利率的要求都明顯高於首套房。

首付降低之後的金融側風險會同步增加，但要關注到，由於房價當下已經進入到低谷，後續持續下行的空間非常有限，尤其是不少城市已經開始出現“價跌量升”，也說明市場已經處於底部。在這一背景下，當下入場購房者斷供或棄房的可能性大大減少。

有行業專家對《財經》表示，首付政策的降低預計會持續較長一段時間，直至房地產市場恢復到平穩水平。

第二條是下調個人住房公積金貸款利率。央行提出，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

公積金政策是配套類發揮作用，配合首付和商業利率下調，共同發揮作用。張波表示，從當下來看，公積金和商業貸款利率之間的差距越來越小，“預計這一政策對於市場的影響力度在中小城市會表現得更爲明顯。”

第三條是取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此前首套、二套房貸利率下限分別爲5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房價格環同比連續3月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。

根據央行公佈數據，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。中指研究院監測，目前已經有超過20座城市宣佈四月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣佈取消首套房貸利率下限。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

張波認爲，二套房房貸利率水平的同步下調，有兩條好處值得關注：其一是利好改善需求入市，其二是減少提前還貸。近兩年提前還貸的一個重要原因也在於，二套房的利率明顯高於不少經營貸，甚至消費貸的利率，但房貸本身就是銀行類的優質資產，原先並沒有自主定價權，調整之後，預計房貸利率下調的空間會明顯增大，尤其二套房由於首付高，銀行放貸的意願度更高。

陳文靜認爲，這三條政策體現出監管部門對於穩定房地產市場的決心，政策調整後首付比例、房貸利率均將處於歷史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願，配合各地逐步放開的限購政策，有望對市場情緒產生更大的帶動作用。

東吳證券表示，央行在5月17日午間中午的快速出手，印證了當前“穩地產”的緊迫性。其認爲，5月17日發佈的經濟數據顯示，國內經濟生產強、出口穩、消費軟， 但核心矛盾還在地產。

國家統計局當日發佈的數據顯示，今年1月-4月，房地產開發投資下降9.8%。全國新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%。此外，今年4月70城二手房價同比悉數下跌，已持續四個月。

東吳證券稱，雖然解決房地產的下行並非朝夕之功，但就政策應對而言，當前顯然已進入到一個更刻不容緩的階段，且近期各地住房“以舊換新”、限購放開的種種跡象已經表明中央層面的政府收儲“呼之欲出”。在政治局會議明確住房去庫存後，地產政策的“分水嶺”已比較清晰，後續的關鍵在於“錢從哪來” “多大規模”這些問題的逐一解決。

杭州樓市新政爲什麼值得關注？

在此前放開限購的各個城市中，杭州是最重要的樣本城市之一，儘管在新一線城市中，杭州搭乘的是放開限購的末班車，但此次新政發佈仍然備受矚目。

從經濟體量和人羣吸引力來看，杭州在新一線城市中明顯排在前列。同時，受前幾年受亞運會的利好加持，城市基礎設施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年佔據全國土地出讓金第一的位置，可以看出其本身也很受房地產開發企業青睞。

“這些強一線城市、強二線城市或者新一線城市，它們取消限購比二、三線城市取消限購的意義更大。”前海開源基金首席經濟學家楊德龍對《財經》表示，住建部已經將房地產調控政策交給各地方自主制定，爲地方政府因地制宜、採取適合當地實際房地產供求情況的政策打下基礎，“最近多個城市取消限購，市場的預期發生了一定的改變，投資者信心得到一定程度的提振。”

按照自然資源部的要求，商品住宅去化週期超過36個月的城市要暫停新增宅地出讓。目前杭州房地產整體庫存24個月，在全國所有城市中排名前列，庫存相對健康。

“杭州作爲整個中國房地產市場的重點模範生，我認爲它的政策調整值得其他城市學習。”

克而瑞浙江區域市場諮詢部項目經理沈力表示，此次“樓市新政”的出臺，體現出杭州政府整個房地產政策較高的延續性。從2023年開始，杭州就在陸續放寬限購政策，從主城區以外的行政區開始，由外向內，從二手房到一手房，最後主城四區全部放開。

政策的延續性還體現在時間上。沈力提到，對杭州而言，政策刺激力度大約在兩個月到三個月之間，之後趨於平穩。2024年3月，政府放開了二手房交易限制，樓市出現一波熱度，二手房成交量遠超新房成交量。到4月末，二手房交易已經逐漸趨於平穩，而此時出臺新政有望刺激新房成交量的提升，“從時間和做法上我們認爲都是比較合理的。”沈力表示，五月初，市面上就開始有了全面放開限購的傳聞。

（圖片來源：杭州貝殼研究院《4月樓市市場月報》）

從具體政策來看，此次杭州發佈的新政總共七條，力度較大。討論最熱烈的自然是全面取消在全市範圍內購買住房的條件和套數現制，消費者買房不再審覈購房資格。

杭州的住房限購政策可以追溯到2010年10月，此後經歷了一系列收緊和放寬。此次樓市新政發佈之前，杭州已經於3月在全域範圍內取消二手房限制，只有主城四區（上城、西湖、濱江、拱墅）的一手房仍執行限購——本市戶籍限購兩套，外地戶籍需繳納一個月社保，可購買一套。

此次新政意味着全國人民均可在杭州購買房產，無需持有杭州戶籍，且大多數情況下無需提供任何杭州社保或納稅證明。

這裏的少數情況針對的是購房搖號。杭州西湖區一家中介機構的房產經紀人陳波向我們介紹，主城四區新房購置需要通過搖號公證，搖號會對購房者的條件做出限制，例如本地戶籍者在購房所在行政區擁有的住房小於等於一套、外地戶籍者要有社保繳納記錄等。樓盤分配也有條件，例如20%的房源供高層次人才優先搖號、無房家庭優先於有房家庭搖號等等。

“樓市新政”出臺對搖號售房做出優化。對於購房意向登記數量不超過房源套數的樓盤（一般稱爲“流搖樓盤”），開發商可以自主銷售，消費者直接購買，不再進行公證搖號。

陳波表示“流搖樓盤”直接出售，有利於對住房有剛需、但一直搖不到號的這部分人羣，在一定程度上會促成交易。但是，他認爲主城四區的優勢樓盤仍需繼續搖號。“需求量可能只增不減，好的樓盤中籤率從來不會特別高。”

此次新政還恢復了“買房落戶”條款。這一政策曾在2016年9月暫停，且此前對購房價格和麪積均有要求。過去幾年，外地戶籍人士落戶杭州，大多走的是人才落戶和積分落戶兩條途徑。

沈力認爲，買房落戶政策主要利好兩類房型，一是學區房——吸引省內其他城市家長落戶，讓孩子在杭州讀書；二是低價房——有助於外來務工人員等落戶杭州，此前人才落戶的學歷要求是大專及以上。

再者，樓市新政對“首套房”“無住房”等概念做了重新認定。只要消費者在所購住房行政區內沒有住房，那麼在該區買房的按揭貸款即可以按首套房認定；倘若在該行政區有一套住房，但正在掛牌出售，再買住房也按首套房認定。

這一條意味着絕大多數購房者都可以享受首套房的首付比例和按揭利息。中原地產首席分析師張大偉提到，全國範圍內目前只有杭州採取了這種操作方式，並稱這是杭州史上最寬鬆的信貸政策。

杭州貝殼研究院院長上官劍也表示，此次樓市新政，杭州政府給出了最大誠意，政策支撐力度大於市場降溫的速度，也有一定創新性。“樓市政策的優化調整節奏感非常好，實現精準施策；多項政策優化調整疊加，很好地對症下藥，至少短期內預期得到較大改善。”

放開限購能否吸引消費者買房投資？

58安居客研究院院長張波表示：“目前來看，杭州即使限購放開，也並不會吸引太多的投資性需求，而是會吸引更多潛在自住需求入場。一些熱門板塊的新盤將更受關注。”

高院生認爲，全面取消限購主要是因爲新房市場相對低迷的表現。根據中指監測數據顯示，2024年1月-4月，杭州市區新房成交量188.3萬平方米，新房熱度持續下降，再度放開限購的目的在於激發更多潛在需求。但高院生也表示，杭州新房市場受限於供應規模和結構，成交規模難以大幅回調。

這一點在新政發佈後得到部分證實。一位售樓顧問告訴我們，新政發佈後，主城區內核心樓盤的看房熱度只增不減，這部分樓盤基本都需要驗資搖號。而主城區邊緣的剛需新盤諮詢量提升不明顯，這部分樓盤存量多，無需驗資搖號，且有較大的優惠力度。

新政一定程度上激發了消費者看房熱情。根據我愛我家提供的數據，杭州樓市新政發佈後五天（5月9日-13日）的帶看量比前五天（5月4日-8日）上漲近23%，日均帶看量環比四月上漲31.2%；新增客源增長28.7%，環比四月日均新增客源增長36.1%。根據貝殼找房提供的數據，5月12日，貝殼杭州站下定量創下自2021年以來最高單日下定量。

劉瑤就職於杭州西湖區一家房產中介，她提到新政出臺之後諮詢量和看房量明顯增多，有的門店單日成交量突破近兩三年來的成交紀錄。

接觸的客戶一多，劉瑤明顯感受到對方的糾結：不買怕房子漲價，買了又怕年底房價下跌。儘管實際看房人不少，但大多抱着博弈和觀望的心態。

一位杭州上城區貝殼找房的房地產中介告訴我們，這兩年杭州限購一直在放鬆，但大家還是很理性，都是按需購房；另一位拱墅區鏈家的房產中介提到，2024年開年之後前來諮詢的人很多，但一般都是有硬性購房需求的，例如孩子上學等，以投資爲目的的購房者非常少。

新政發佈後，杭州二手房掛牌量有了顯著增長，源於新政其中一條鼓勵消費者在同一城區“賣舊買新”。我愛我家研究院數據顯示，杭州新政發佈後五天，新增房源數量是之前五天漲幅43%，日均新增房源環比四月漲幅26%。杭州貝殼研究員數據顯示，對比四月，僅新政首日，二手房新增買賣房源增長91%。

根據手邊買房小程序，5月12日杭州二手房成交375套，達成了近幾日來的一個高點。不過沈力提醒說，12日售出的300多套成交的二手房或許是三四月尚未簽約成功的，在這一天集中釋放。新政發佈後，二手房網籤不會反應這麼迅速，交易量是否提升還需再觀察一段時間。

（數據來源：手邊找房小程序）

西安的情況也類似。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，從監測的新建商品住宅項目成交情況來看，西安全面放開限購後成交端出現了一定的積極變化。數據顯示，繼5月9日西安全面取消限購後，5月10日西安新建商品住宅成交迅速迎來上升態勢，單日成交超700套，但如此較高位的成交量業績僅維持一天，其中也不排除有假期滯緩的購房需求恢復釋放的影響，因此新政效果還有待進一步觀察。

龍湖西安區域相關負責人在接受媒體採訪時表示，其項目在西安相對分散，情況不一，新政出臺後，有兩個項目在電話諮詢和看房量上有小幅提升。大明宮金茂府相關人士接受媒體採訪時表示，從目前情況來看，新政對項目影響暫時還不明顯。

在此之前，這一輪取消限購潮已持續將近一年，其間經歷兩次小高潮，均爲政策推動。

2023年7月24日，中央政治局會議釋放相關信號，提出適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，此後兩個月，全國共有14個城市全面取消限購，包括7個省會城市和幾個經濟強市。

2024年1月26日，住建部在城市房地產融資協調機制部署會上強調，支持各城市因地制宜調整房地產政策，“充分賦予城市房地產調控自主權”。此後又有五座城市全面取消限購，北上深限購政策多次鬆動。這一波涉及城市數量雖然不如前者，但“分量”更重。

觀察此前放寬限購的城市，大都經歷一段時間的熱鬧，但後續房價或交易量都沒有明顯變化。有觀點認爲，如果全面放開一線城市限購，可能會對其他城市產生極強的虹吸效應。對此，如是金融研究院院長管清友表示，此輪多數非一線城市房價已經經歷了連續深度調整，價格基本回歸基本面，與一線城市的價格差距進一步拉大，虹吸效應影響應該在有限範圍內，可控。

太盟投資集團（PAG）執行董事長單偉建認爲，目前應該考慮立即全面鬆綁，恢復市場自我調節的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導致長期的復甦乏力。

“這樣才能快速穩定市場，恢復這個支柱產業的作用，並使民衆找回對房產價值的信心和消費的意願，從而推動經濟增長。”

單偉建認爲，中國房產潛在需求依然巨大。中國人從來都視房產爲財富積累的首選資產類別，因此房產佔家庭財富的比重高達59%。根據央行統計，城鎮居民住房自有率逾90%，可能超過世界上任何國家（美國自有率爲66%、日本爲62%）。

落戶政策結合放鬆限購

杭州的幾位房產經紀人都提到，新政發佈之後，非本地戶籍客戶明顯增多，主要諮詢購房落戶問題。這其中又以家長居多，大多圍繞孩子落戶上學的問題。

作爲浙江省唯一一所985大學，浙江大學每年新生的本省錄取率幾乎都超過50%。2023年錄取的3105名學生中，杭州生源佔三分之一。這對家長而言很有吸引力。劉瑤提到，小套型的學區房更爲搶手，已經有多套交易出現競價購買現象，超出房東原售價預期。

“經過3、4月份的一波消化，目前部分片區處於低價房源稀缺狀態，且在議價空間上較新政前有所降低。”我愛我家研究院表示。

杭州市住保房管局房地產業發展處副處長何陳煜表示，此次新政不能片面地理解爲購房即落戶，只是在目前現有的積分落戶框架內大幅提高自有產權住房的賦分權重，後續以實施細則出臺的相關規定爲準。

越來越多的城市放寬了購房落戶政策。根據中指研究院統計，近幾年約有20個城市實行了購房即可申請落戶的政策，既有天津、南京、武漢、杭州、成都、蘇州、青島、佛山這些新一線城市，也包括廈門、南昌、濟南、大連、無錫、哈爾濱、瀋陽這些核心二線城市，以及金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市。另有部分城市還出臺了租房即可落戶的政策，例如青島、鄭州等。

熱點城市落戶政策放鬆背後是日趨激烈的“搶人大戰”。2024年4月之後放開限購的長沙、成都、杭州、西安均爲人口淨流入城市，2023年底人口增量環比分別增長9.25萬人、26.7萬人、14.6萬人、8.23萬人。放寬落戶政策有助於加大對人才的吸引力度，擴大城鎮居民購房需求，從而促進樓市庫存的消化。

2024年1月，公安部公佈的消息顯示，2023年戶口遷移政策全面放開放寬，城區常住人口300萬以下城市的落戶限制基本取消，300萬以上城市的落戶條件有序放寬。東部地區除極少數超特大城市、中西部地區除個別省會（首府）城市外，全面放開放寬落戶限制。

以舊換新，消化存量房產

4月30日，中央政治局會議強調“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。當天北京、河南、廣東、天津紛紛推出房產政策，旨在消化存量房產。

北京市住建委當天發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這是北京2024年所做的第三次房產政策調整，也是北京限購政策迎來的最大力度的調整。

政策發佈後，北京五環外市場有小幅升溫，多家機構的監測顯示，較之新政前，新房、二手房的看房量都有所增加，但成交規模並未明顯擴大。

新政雖然針對五環外，但對內城部分區域也起到了積極影響。合碩機構首席分析師郭毅表示，新政發佈後，內城一些去化壓力大的項目也開始走量。比如，麗澤周邊區域的部分新房項目銷售情況有所提升。相比之下，二手房市場受政策影響相對較小。

四月以來，多地發佈了新的樓市政策——例如長沙、成都全面取消限購，南京買房即可落戶。天津雖然尚未完全放開限購，但4月30日發佈新規規定，天津市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再覈驗購房資格。

部分城市從金融領域入手，減輕消費者購房貸款壓力，例如青島擴大商轉公貸合作銀行，職工可享受低息貸款福利；南京都市圈九城公積金互認互貸等。一線城市中，深圳（4月23日）和上海（5月3日）均發佈了商品房“以舊換新”的政策。

截至目前，全國已經有大約50個城市開展了住房“以舊換新”活動。從操作模式來看，根據克而瑞統計，代售模式最爲常見，例如深圳、上海等29座城市推行代售模式——購房者繳納訂金鎖定新房後，中介掛牌出售舊房，在一定期限內賣出則新房合同生效，反之則退還新房訂金；其次是舊房換購模式，在南京、鄭州等19城已落地——由國企或其他第三方收購舊房，售房款用於在相應項目購買新房。

市場普遍認爲，商品房“以舊換新”，可以減輕居民換房負擔，對於改善性住房消費需求釋放有積極作用。

從克而瑞的報告看來，代售模式效果一般，深圳的綠景白石洲項目參與“以舊換新”政策後一週，項目來訪量環比增長50%，但認購只增加一套。相比之下，消費者對國資房企項目認購的積極性更高一些。

地產股的底部到了嗎？

自4月24日地產板塊啓動反彈以來，截至5月17日，Wind（萬得）房地產指數（A股）上漲28.33%，恒生中國內地地產指數上漲36.81%，其漲幅均遠超大盤。同期，上證指數漲幅爲4.37%，恒生指數漲幅爲15.14%。

個股方面，上述統計區間內，港股有19只地產股漲幅翻倍，其中，世茂集團上漲333%、易居企業控股上漲222%、花樣年控股上漲206%、時代中國控股上漲199%，佳兆業集團、中國奧園、華南城、遠洋集團漲幅均超160%，另有23只地產股漲幅在50%以上。A股有41只地產股的漲幅在30%以上，7只個股漲幅超50%，其中，我愛我家上漲84%、特發服務上漲76%、濱江集團上漲74%、南國置業上漲68%、天地源漲58%。

具體來看，這輪地產股上漲主要分爲“五一”節前、節後兩波行情。

4月29日，A股房地產板塊集體漲停，超20只個股漲停，Wind房地產指數上漲6.44%。申萬房地產板塊的116只成分股中，近七成個股漲幅超5%。港股漲幅比A股還高，當日，世茂集團上漲61%，易居企業控股、時代中國控股漲幅超30%，匯景控股、融創中國、佳兆業集團、正榮地產等11只個股漲幅超過20%。

“五一”節後，地產板塊經歷了短暫盤整。在5月9日杭州、西安等城市密集出臺取消住房限購政策後，地產板塊開啓第二輪反彈。

5月10日，A股房地產板塊表現強勁，Wind房地產指數上漲3.62%。濱江集團、中交地產、招商蛇口等多股漲停，另有13只地產股漲幅超5%。此後，Wind房地產指數震盪上揚，短期內漲幅超10%，同期，上證指數則微跌0.19%。

港股地產股也成爲資金追捧的對象。5月9日-10日，世茂集團上漲113%，華南城上漲65%，花樣年控股、弘陽地產、珠光控股、中國奧園漲幅超40%，另有多隻地產股漲幅在25%以上。

“港股內地房地產股此前存在超跌的情況，是其強勢反彈的原因之一。”有投資人士對《財經》表示。

“房地產上游有50多個行業，房地產市場出現回升或者向好預期之後，大家對於經濟復甦的預期勢必也會增強。這不僅會帶來房地產板塊以及房地產產業鏈相關股票的反彈，也會帶來整個市場的回升。最近資本市場出現上行態勢，尤其是很多港股內房板塊大幅上漲，帶動了市場的人氣。”楊德龍稱。

事實上，地產股也曾是資本市場的明星股。但隨着政策收緊和市場遇冷，部分房企出現了資金鍊緊張、債務違約，地產股經歷了一場空前危機。

以Wind房地產指數爲例，自2015年6月15日創下歷史高點6352點以來，該指數已連續數年震盪下跌，今年4月24日創下本輪調整的新低，至1711點，與2015年的高點相比下跌超70%。

率先喊出“活下去”口號的行業龍頭萬科，股價也經歷了長時間的下跌。今年4月24日，萬科A股價盤中跌至6.45元/股，創下近五年來新低，距2018年1月41.13元/股的高點下跌超八成。自2023年初以來，截至5月16日，A股上市的萬科A下跌53%，港股上市的萬科企業則下跌61%。

今年一季度，萬科曾被傳出償債風波，受其影響，該公司在短時間內遭遇股債“雙殺”。Wind數據顯示，截至5月15日，萬科境內存續債務爲620.16億元，其中51.49億元將於2024年2月到期；境外存續債務爲25.94億美元，其中6.14億美元將於今年6月到期。

碧桂園亦陷入債務違約風波。3月12日，碧桂園對外表示，由於銷售恢復不達預期，資金調撥面臨壓力，導致“H1碧地01”債券的0.96億元利息資金未能全額兌付。目前，該債務展期方案已獲債券持有人會議通過。

5月9日，碧桂園再度表示，公司因銷售恢復情況不達預期、資金調撥困難等原因，“23碧桂園MTN001”和“23碧桂園MTN002”無法在利息兌付日2024年5月9日按時支付。不過，5月11日，相關利息已完成償付。

從財報數據上，也可窺見房地產企業的艱難處境。此前幾年業績曾持續高增長的地產行業，2023年業績下滑明顯。

2023年，申萬房地產板塊的116只成分股中，有36%的上市房企錄得虧損，其中14家爲近五年來首次虧損。綠地控股是A股市場虧損規模最大的房企，淨虧損95.56億元。另外，*ST世茂、*ST金科、華僑城A、首開股份、華夏幸福、ST中南的淨虧損均超50億元。

綠地控股表示，虧損主要受制於行業低迷等客觀因素，原因包括：房地產市場持續下滑，導致資產價格下跌，計提了超百億元的資產減值準備；房地產行業及基建等關聯行業深陷低迷，持續三年的行業困難未得到有效改觀，導致營業收入同比下降，結算毛利率也同比下行，業績持續承壓。

2023年，有五家房企的銷售額超千億元。其中，萬科以4657億元拔得頭籌，保利發展、招商蛇口以3469億元、1750億元排名第二、第三位。在淨利潤方面，萬科、保利發展、招商蛇口分別以122億元、121億元、63億元排名前三位。

從一季報來看，有超五成的房企虧損，三成房企歸母淨利潤下跌。保利發展以22億元歸母淨利潤位居首位，同比下滑18%。公司表示，全國兩會等定調房地產政策持續寬鬆的主基調不變，限購、限價等限制性政策加速調整退出，房地產融資協調機制等陸續推進落地，多地優化設計標準利好產品品質提升、出臺“以舊換新”政策支持置換和改善需求。

地產股在經歷了此前的深度調整後，這次的反彈是否可持續？業界又如何看待房地產業的未來發展？

國金證券認爲，當前行業基本面已經處於底部區間，後續下降空間已經有限，且地產板塊估值處於歷史低位水平。而地產股股價的反應通常快於基本面的復甦，因此地產股的底部已基本明確。首推重點佈局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企。

華泰證券表示，預計後續調整政策的城市範圍將進一步擴大，有望推動市場信心和基本面修復，爲板塊提供估值修復空間。

中信建投認爲，2024年以來，房地產支持政策持續出臺。需求端，北上廣深四個一線城市相繼放鬆限購，成都、長沙等核心二線城市取消限購；融資端，房地產城市融資協調機制快速推進。在政策的支持下，高能級城市市場有望率先修復，而重點佈局於高能級城市的房企將優先受益。

責編｜張雨菲