歷史性的一刻！鼓勵農民賣宅基地，什麼信號？
1978年的一個冬夜，安徽省鳳陽縣小崗村18位農民召開了一次祕密會議，並且在一張“祕密契約”上按下了鮮紅的手印。後來的故事我們都知道了。這18個“紅手印”拉響了中國農村改革的“春雷”，家庭聯產承包責任制自此拉開序幕：誰能想到，近半個世紀後的今天，鳳陽縣又悄咪咪幹了一件大事：不僅是鳳陽，越來越多地方又開始把目光鎖定在農民羣體身上。年久失修的空置老宅，終於有機會發揮餘熱了。近期安徽、江蘇、湖北等多地出臺政策，只要你願意放棄老家村裏的宅基地，立馬可以領一筆補貼進城買房，搖身一變當上“城裏人”。太陽底下無新事。無論是2007年底發起家電下鄉，還是2009年初啓動汽車下鄉。每當產能過剩的危機撲面而來，老鄉們總能在關鍵時刻敞開懷抱，打開錢包，帶領我們逢凶化吉，推動經濟巨輪轉危爲安。入夏後，偌大一箇中國，哪裏最涼快？我投樓市一票。唯一的區別可能是，不同能級的城市，感受到的實際溫度並不相同。一線城市還在憋大招，牢牢把限購和限貸兩張底牌握在手心。本地人不買房怎麼辦？那就一點點放開，讓外地人擠進來買。其他城市低頭一看，自己的政策工具箱比臉還乾淨，怎麼辦呢？正當前思後想，輾轉反側之際，一羣淳樸的人兒突然湧入腦海--上週五（6月21日），江蘇省南通市出臺《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的通知》。一攬子救市政策，號稱“通十條”。除了取消房貸利率下限、首付15%、推動房票跨區使用等，有一條舉措格外引人注目：自願退出（放棄）農村宅基地進城購房的，給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。獎金和補償，具體能領多少呢？這份文件中並未給出一個確切的數字。就在南通發文的前一天，6月20日，安徽鳳陽縣發佈《關於印發〈關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施〉的通知》，給老鄉們一個明確的承諾：如自願放棄宅基地安置並進城購房在原宅基地歸還村集體用於復耕復墾並拆除建（構）築物後，一次性給予5萬元購房獎勵（與貨幣、房票安置、購房補貼不同時享受）。一手交地（宅基地），一手交錢（5萬元），就是這麼爽快。曾經敢爲天下先的鳳陽，這次卻被人搶了先。因爲隔壁湖北老表早就動手了。4月22日，湖北鄂州六部門聯合發佈《關於推進就地城鎮化和房地產平穩健康發展的通知》，其中提到：本市農村居民自願退出合法宅基地且拆除宅基地及相關建（構）築物後，在“雙集中”區域購買新建商品住房的，按退出的宅基地面積給予購房補貼，退出的宅基地歸還村集體用於復耕復墾。擠不進成渝都市圈的四川巴中，創造力絕對不可低估。同樣是撬動老鄉的購買力，巴中下轄的南江縣另闢蹊徑，允許抵押農村房屋用來買新房。該縣發佈的《進一步促進房地產市場平穩健康發展十二條措施》中明確：探索推行農村集體土地所有權房屋抵押貸款，用於支持縣域內購買新建商品住房支付房款。把不能自由流轉的集體所有權房屋，變成縣城新房的一筆首付款，怎麼不算是一種“金融創新”的大膽實踐呢？隨着越來越多城市加入，一條清晰的救市路線漸漸浮出水面：既然城裏家家戶戶都有房了，那就發動田間地頭的老鄉們來買房吧！無論長三角的南通和鳳陽，亦或是中西部的鄂州和南江，它們身上都有一個鮮明的標籤：一個重要的信號已經出現：國家隊下場收房，範圍已經擴大到了縣級以上城市。6月20日，住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，並明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，今年4月份，全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比（去化週期）分別爲20.1個月、23個月和34個月。三四線的去化週期，幾乎是住建部劃定的18個月“庫存警戒線”的兩倍。納入統計的100座城市中，有42個城市去化週期超過36個月，意味着三年都賣不完！而這其中，大多數是三四線城市。就拿南通來說吧，截至今年3月份，南通去化週期已經去到了驚人的40.2個月。如果具體到不同板塊，有些板塊甚至要20年才能清盤。你以爲這就完了？去化週期比南通更高的三四線城市，少說還有30個。海景房跌成白菜價的北海，號稱“炒房客墳場”的燕郊香河大廠，均榜上有名。更危險的是，三四線城市的庫存大量堆積在地方城投手裏。克而瑞統計發現，2023年，以成交金額TOP20的三四線城市爲總體計算，僅有11%的成交金額來自國央企，16%的成交金額來自民企，剩餘73%來自城投類公司，它們是三四線城市土地市場的最主要支撐力。2023年土地成交金額TOP20的三四線城市中，有14個城市城投拿地金額佔比超過50%，其中有9個城市城投拿地金額佔比甚至超過90%，尤其以常州、淮安、鎮江等城市爲例，幾乎難見其他類型房企拿地。樓市行情持續低迷，借錢買來的土地，對城投公司來說好比燙手山芋，讓本就債務纏身的地方百上加斤。面對來勢洶洶的危機，廣大三四線城市們，卻沒有多少應對方辦法。與手握限購限貸底牌的一線城市，以及持續虹吸人口的強二線城市相比，它們的人口和資金不斷被虹吸，而樓市政策工具箱早已空空如也。鼓勵農民“退地進城”，背後反映出了廣大三四線城市的相似困境：躺又躺不平，卷又卷不贏。沒有大招，只能出“奇招”了。除了給放棄宅基地進城買房的農民發補貼，還有更多“奇招”被製造出來：山東膠州把首付降到7.5%，安徽蕪湖鼓勵開發商與購房人共持產權……要不要交出宅基地？網絡上幾乎鋪天蓋地的都是反對聲。農村之於農民，就像小鎮之於做題家。無論自己在外打拼成功或失敗，總有一個港灣，一條退路。1990年，全國村莊數量377.3萬個，到了2021年，只剩下263.3萬個，31年的時間減少了114萬個村莊。平均每天消失的村莊數量是101個。它們並沒有成爲大家口中的“退路”。《真實故事計劃》2021年採訪過陝北地區的新民村，只住了三十幾口人，山上隨處可見一排排廢棄的土窯洞。村裏的年輕人都早早地外出打工，很多人在城裏找到工作之後，選擇了定居。有些村民爲了兒女讀書也搬到了城裏。留下的老人們的年齡多集中在60-70歲，50歲左右的人也能被視爲“年輕人”。“一人紮根、全家進城。”子女在城裏站穩腳跟之後，老人家大概率也是要被接到城裏團圓的。中國的城鎮化是千百年來罕見的奇蹟，深圳和浦東一夜之間崛起，超高層地標和CBD組成城市封面，乾淨的自來水，寬闊的馬路，地鐵和博物館成爲日常。但城鎮化不止有這光鮮亮麗的一面，城市日益膨脹的同時，農村也在以驚人的速度萎縮。第七次人口普查結果顯示，我國鄉村人口比2010年減少了1.64億，城鎮人口增加了2.36億元，流動人口增加了1.54億元，10年來農村人口平均每年減少1600多萬。教育專家朱永新披露過一組數據：2000年到2010年十年間，我國農村的小學就從55萬所減少到26萬所，初中從6.4萬所減少到5.5萬所。撤點並校的主要原因，正是農村人口經歷下降，而且是“斷崖式”“腰斬式”下降。適齡兒童集聚減少，學校生源不足，最終只剩關閉一條路。千千萬萬個“新民村”，已經或者正在從地圖上消失。這裏面，有的變成了城市社區，更多的則是因爲人口流失，最終被撤銷合併，大量村房變成空屋子。2019年，青島農業大學王偉然教授對全國267個村的調查數據顯示，農房空置率超過21%以上的佔比39%，農房空置率超過51%以上的佔比7.8%，個別村莊空置率高達80%。據不完全統計我國農村閒置房屋有超過2000萬套，閒置農房佔地約3000平方千米。幾年前的農村題材電影《隱入塵煙》中，主人公所在的西北農村，幾乎只剩老人家留守。一位南下廣東打工的中年人匆匆返回村裏，只爲了簽字同意拆掉村裏空置已久的老房子，然後領一筆幾萬塊錢的獎勵。辦完之後他就風風火火地離開了。像如今的很多“農民”一樣，他的家庭、事業和生活圈子，早就與老家沒有任何關聯。僅僅是戶口還在農村而已。而他們的後代，在城市裏出生長大的一代人，對農村的記憶，可能只有中小學暑假住一兩個星期。能有多深的感情？有人說宅基地必須留着，是退路。殊不知在很多農村，設施並沒有那麼完善，在城裏住慣了的人，在村裏根本不習慣。他們習慣了“衣來伸手”“飯來張口”，怎麼可能回村裏自己種地呢？目前的村屋和宅基地，充其量是生活和生產資料，不是資產，不能交易。鼓勵退出宅基地，實際上是一次變現的機會，可能是最後一次機會。
中產必須要調整預期了。樓市救市、地緣關係、整個社會的變化，都影響我們每一個人的決策。加入智谷研判年度會員，每週收穫一次對世界資訊的認知與獨到判斷，智谷三十多位研究員輔助大家，去理解資訊背後的趨勢和本質變化。《一劑必不可少的補藥》：一次推動小崗“破冰”的調研（湖南日報）胡小武 | 因村施策:農村人口空心化陷阱及發展路徑轉型研究（蘇州大學學報哲學社會科學版）微博博主sven_shi關於#多地出臺鼓勵退出農村宅基地#的部分觀點
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