以房養老，如今還靠譜嗎？
前幾年經常聽人說起的“以房養老”這個事兒，當時主要指的是兩層意思：其一買房出租，然後靠房租覆蓋養老支出；其二等老了，用賣房子的錢貼補養老金。
在以前樓市火爆的情況下，人們很少質疑以房養老的合理性；但經歷了這一輪房價下跌之後，如今再談以房養老，還靠譜嗎？
當前樓市兩大新現象
經歷這一輪樓市調整，大家對房產的認知也越來越清晰，短炒博差價的打法已經成爲過去式。
因此，樓市逐漸出現兩種新現象：一個是抄底核心城市核心資產，另一個則是去買總房價低、租金高的老破小，追求較高的租金回報率。在上海、深圳等中心城市，核心區動輒上千萬的“好房子”頻頻被搶購一空。若把自帶稀缺屬性的優質房產買來當做養老資產，當然可行，因爲它們是穿越週期的“硬通貨”。同時，一二線城市總價較低、租金回報率較高的老破小也被賣爆。那對核心城市老破小來說，租金多高才能實現以房養老呢？據世界銀行的測算，養老金替代率即養老金收入佔退休前收入的百分比不低於70%，方可維持退休前的生活水平。如果我們現在每月收入9千元，按照世行的測算標準，買兩套杭州老破小，租金每個月收入6000多元，不考慮通貨膨脹的話，差不多可以實現以房養老。圖一：杭州拱墅區朝暉小區，40多平方米總價140多萬元的房子，月租金達到3500元。如果我們現在月入7千，買一套廣州海珠的小兩房收租，5000多元的租金也可以實現70%的養老替代率。圖二：廣州海珠濱江東板塊的嘉仕花園西區，162萬的小兩房，租金一個月可達5100元。綜合來看，在樓市調整的大環境下，我們要想實現以房養老，可行嗎？答案是，可以，但也有非常重要的前提，那就是選對城市、選對房子。如果是在小城市，以房養老基本不成立，因爲三四線城市沒有人口增量，家家都有好幾套房子，沒有外來人口，房子將來可能租不出去也賣不出去。二線及以上城市核心地段的房子，有產業和人口加持，可租可賣，但是購買的價格比較昂貴，需要一次性投入至少上百萬資金，對普通家庭而言門檻較高。所以，以房養老這件事，也要分情況討論，並非在所有城市都行得通，也並非所有人都可以夠得上。適合普通家庭的養老方式有哪些
除了以房養老，常見的養老途徑還有養兒防老、社保養老和商業養老。老話說，養兒防老不如積穀防饑！而且這對已經結婚生子的家庭來說或許可以，但對單身主義者來說，則無法實現。從某種程度來講，和買房養老一樣，養兒防老不具備普適性。我們國家人口基數大，老年人口數量多，社保養老負擔重，延遲退休已經在路上。2022年，全國人均養老金爲3606元人民幣，這是退休職工的養老金，已經創歷年新高。據社科院測算，若保持現有養老金結構不變，預計2035年城鎮職工基本養老基金將面臨枯竭風險。因此，我國正積極向發達國家美國和日本學習，完善養老體系，構建養老三大支柱——國家、企業和個人儲蓄養老。在這個時代，我們已經成爲自己養老的第一責任人，該怎麼做纔好？首先，儘早開始存錢，這樣可以利用複利帶來更大收益。其次，進行合理的資產配置。何爲合理，即不要把雞蛋放在一個籃子裏，學會分散投資。在國家鼓勵下推出的創新型養老金融產品，是求穩儲蓄不錯的選擇。比如騰訊理財通上的商業養老金產品，屬於第三支柱養老保險的範疇，它的資金門檻沒有那麼高，工資、獎金等閒錢不論金額大小都可以投，對普通人友好。大家最關心的就是安全和收益問題，作爲由國字號險企發行的儲蓄型產品，在騰訊理財通平臺銷售，大品牌強強聯合，資金的安全性高。目前，五大行最新5年定期利率爲2%，購買20年期和30年期超長特別國債，收益率分別是2.49%和2.57%，理財通上商業養老金產品的歷史收益率高於二者，大家可以點擊小程序瞭解查看。和租金較高的老破小相比，理財通商業養老金產品的優勢在於，歷史上實現月月正收益，有效避免房子空租的損失以及修繕管理等支出費用。當然，該款養老金產品之所以更穩健，關鍵在於其主要投資於銀行存款等收益無波動類資產和債券等固定收益資產，有效降低了波動。哪怕債市大回調，由於產品投資於存款、非標等穩健類資產作爲安全墊，相比債基，仍可平滑產品波動，也就是能追求波動小於債基。同時，小部分投資於優質非標類資產，來追求長期收益比債基高一些。另外，這款產品對於60歲以上的退休人士來說，顯得格外友好，年輕人也可以考慮爲爸媽配置。60歲以上人士買，只需滿足產品持有期即可取出，本金和收益一起到賬，如果不取的話，本金和收益則自動滾存下一個週期，閒錢有機會不斷增值。對於60歲以下的人來說，投入的資金會裝進兩個袋子，兩個袋子享受一樣的收益。大袋子（短期攢賬戶）的錢到期靈活可取，小袋子（長期攢賬戶）裏的錢在60歲以前拿出來則要扣一些費用，本金仍然不受影響。 但由於小袋子（長期攢賬戶）裏的錢比例較小，而且扣的費用是從增值部分的收益中劃扣，所以，還能獲得大部分收益。這裏還要特別提醒一下，當前產品僅在試點8省2市尊享，試點城市（身份證地址）爲：北京市、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、廣東省、四川省、陝西省。
養老，不是一個宏大的財富增值敘事，它是一筆又一筆的流水賬，是今天的一根蔥，明天的一頭蒜……
可以說，老時的幸福與否，不是現金決定的，而是現金流決定的！普通人如果想實現安全無憂的養老方式，可以利用閒錢配置一些養老理財產品，通過穩健的投資方式，以期帶來更穩定的現金流。對更富裕家庭而言，手裏除了有資產，也要有一些隨時可以動用的資金，而靈活性和收益性兼具的商業養老金產品，是不錯的選擇，大家在購買優質房產的同時，建議兼配一些來豐富家庭資產池。
