上海豪宅，單價破百萬了
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作者：岳家琛
來源：稜鏡（ID：lengjing_qqfinance） 6月3日，上海普陀區長風社區的宸嘉100·嘉佰道開盤，422套豪宅2小時售罄，這裡的房子，一棟的售價約在1000萬-6000萬之間。其中，面積為260平方米、360平方米，售價在3000萬元以上的豪宅，共計60餘套。
近期，關於上海豪宅開盤即售罄的消息源源不斷。一時間，原本小眾的豪宅買賣，屢次登上熱搜。
事實上，上述樓盤並不在傳統豪宅密集的區域，也僅僅是近期上海豪宅火爆的一小部分。在緊鄰外灘的董家渡區域，外灘壹號院二期單套總價近5000萬元，開盤首日即售罄，銷售額99.97億元。
“這並不排除開發商在造勢。”盧克非（化名）對作者分析道。他在上海從事二手豪宅銷售已有6年。
今年以來，在一二手房價格倒掛之下，上海累計成交了超過1400套總價3000萬元以上的一手豪宅，但即便如此，盧克非並未感受到明顯的暖意，因為諸如湯臣一品、寶格麗公寓、華僑城蘇河灣等傳統豪宅，動輒數月沒有一套二手房成交。
一二手房“冰火兩重天”，成為當前上海豪宅成交的一大現象。
值得注意的是，在這一背景下，老洋房，作為上海豪宅特殊的一個品類，卻走出了獨立行情，甚至曾在2022年創出總成交量最高的記錄。近期，上海鉅鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交，每平方米單價超百萬元，刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。
豪宅火爆之下，樓市復甦何時來臨？
上海武康路附近某在售洋房，作者拍攝
01
一二手豪宅“冰火兩重天”
“白給你送鈔票，你說你要不要？”對上海豪宅的火爆，盧克非如是說。
他認為，上海一手高端盤熱銷的原因，一方面是高端住宅產品扎堆供應，另一方面是一二手房價格倒掛。所謂價格倒掛，是指受限價因素影響，豪宅新房價格低於二手房。
比如外灘壹號院，號稱滬上頂級豪宅，今年4月，該項目二期吸引了超350名富豪認籌，認籌比超170%，開盤後不到4小時即售罄。今年3月，中海·順昌玖裡項目選房現場，512套房源也迎來了738位富豪“爭搶”。
根據盧克非的描述，在過去幾年裡，平均一年的一手豪宅成交量約1400套。但各家房企公佈的數據顯示，僅今年前5個多月，在上海，價格在3000萬元級別的一手豪宅，累計成交量就已經超過1400套。
其中，中海順昌玖裡一期共512套，總價196.5億元；濱江凱旋門三期成交212套，總價70.27億；融創外灘壹號院共204套，總價99.97億元；保利世博天悅、香港置地啟元、凱德茂名公館分別成交291套、80套和75套，總價分別為80.8億、44.5億、31億元。
豪宅的供應井噴，是今年上海樓市的一大特點。
克而瑞數據顯示，今年一季度，上海總價2000萬元以上的高端住宅供應占比接近商品住宅供應總量的20%，而在過去五年，這一比重都維持在10%以下。
事實上，不少豪宅項目早就達到預售條件，但是，為了等待審批價格放鬆，一些房企的項目等待週期長達兩年。
“一些新豪宅周邊的二手豪宅，掛牌單價已經到20萬元/平方米以上，但這些新豪宅當時只能批下來14至15萬元/平方米。”一位上海房企人士對作者如是說。這大大影響了新豪宅開發商們的銷售熱情。
該人士稱，目前，濱江凱旋門等項目的單價都比最初的價格上調了約2萬元/平方米。但即便如此，一二手房價格倒掛情況仍然存在。
一位上海本地購房者對作者稱，其早年間經營公司賺了一大筆錢，而如今，繼續創業風險太大，而上海核心地段的稀缺豪宅比較能保值，於是選擇投資豪宅。
在盧克非看來，任何價格倒掛、有套利空間的東西，都會引來哄搶。但一手豪宅的火爆，這並不意味著整個市場的回暖，這種熱度也沒有傳遞到二手房市場。
天潼路附近某豪宅經紀人告訴作者，2022年，門店一個月能賣出5套豪宅，但過去半年，一個月成交量只有兩三套。
據該經紀人提供的數據，今年5月，他所在的機構，二手豪宅整體共成交12套。其中，綠城黃浦灣3套，翠湖天地2套。成交總價最高的豪宅位於翠湖天地，成交價為8180萬元。
值得注意的是，不少豪宅掛牌價和成交價均在下降。以綠城黃浦灣為例，最近的成交單價為12.9萬/平方米。相較之下，根據貝殼找房數據，2022年成交的同戶型房源，單價為19.9萬元/平方米。
而翠湖天地上述8180萬元的成交房源，單價為29.3萬/平方米。2022年11月，翠湖天地成交單價曾高至35萬元/平方米。
02
最貴洋房一平超百萬
在一二豪宅“冰火兩重天”之際，有一類房產卻幾乎不受政策影響，那就是上海的老洋房。
百年風華，十里洋場，給“魔都”上海留下許多有故事的百年洋房。而這些掛著”優秀歷史建築“銘牌的老房子，如今成為了有錢人的身份象徵。
與北京的四合院類似，上海老洋房同樣動輒幾個“小目標”。幾千萬的購房預算，在銷售中介口中甚至“沒什麼可選擇空間”。
2024年4月，上海鉅鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交，該房屋產權證面積307平方米，成交單價約100.9萬元/平方米，刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。
老洋房憑什麼賣出“天價”？
從中介機構此前發佈的房源信息來看，該房屋是一套磚木結構的英式花園，建造於1930年，由彼時國際著名建築設計師拉斯洛·鄔達克操刀設計。
在上海，鄔達克接手並建成的項目不下50個，其中25個項目被列為上海市優秀歷史建築。如今成為網紅打卡點的武康大樓便是出自他之手。
稀缺性，是老洋房得以保值的原因。
李星彤（化名）是一位老洋房銷售中介，據其介紹，目前在上海，擁有獨立產權、能夠交易的老洋房僅百餘套。雖然上海現存保留下來的洋房多達數千幢，但約95%的房源所有權是國家，擁有私人產權的老洋房不足三百套，其中產權清晰可供交易的老洋房更為稀缺。
以“網紅”武康大樓為例，該建築內總戶數超一百戶，但真正有獨立個人產權、具備在市面上流通條件的房屋，卻屈指可數。
此前上海二手房交易總價的天花板，也是由老洋房創下的。
2021年末，華山路889號、891號老洋房成交，成交總價高達8.5億，至今仍保持了上海豪宅成交總價最高紀錄。該房屋據悉是知名愛國企業家、原永安紡織印染公司副總經理郭棣活的宅邸。
相較之下，過去三年裡，傳統豪宅成交總價最高的為1.8億元，位於浦東新區的東郊一號，單價約35萬元/平方米，與老洋房的成交價相比，還有不小距離。
03
誰在買上海老洋房？
幽靜的馬路邊上，一幢幢歷史風貌建築依次排開……透過鐵門和花園的柵欄，有大片濃綠的植物，甚至還有參天大樹從圍牆探出來。這就是代表老上海身份和地位象徵的花園洋房。
上海徐彙區一處在售洋房，作者拍攝
那麼，這些動輒上億的房屋，都是誰在買？
據多位中介人士稱，早期的老洋房買家以港澳人士和海外華僑為主。近年來，國內不少企業家、投資界大佬、影視明星，紛紛購入老洋房。
上海老洋房區主要分佈在原法租界，其中以思南公館、武康路、復興中路等地最為著名。而這些地段在如今的上海，依然寸土寸金。作者梳理目前待售的上海老洋房，其中約四成位於徐彙區。
上海老洋房大多建於上世紀初至上世紀中葉，風格各異，包含了法式、英式等歐式建築。“不少老洋房是祖產，有時候交易的不僅僅是一棟房子，也是家族過去的興衰榮辱。”李星彤說。
舊社會的老洋房所有者不乏富商巨賈。新中國成立後，絕大部分洋房都收歸國家所有。直到上世紀末本世紀初，私人間的買賣才被允許。
這類房屋交易很少會公之於眾，“神秘”是他們的關鍵詞，而代理中介對於買賣雙方的信息往往也守口如瓶。
李星彤稱，購買上海豪宅的人群中，大約半數都是非滬籍人士，其中，浙江人是購買豪宅最多的一群人。
根據克而瑞數據，上海老洋房二手成交單價普遍在20萬元/平方米以上。有些老洋房會設定門檻，驗資是這類房屋看房的基本流程。
不過，定價隨意也是洋房的一大特點。由於成交量小，缺乏同類產品參照系，上海老洋房通常是“一房一價”。對於急售的房屋，千萬元的降價幅度也不罕見。
“由於供給少、交易週期長，政策對老洋房市場的影響並不大。”李星彤對作者表示。
根據李星彤提供的數據，2020年至2023年的4年間，上海共計成交70套老洋房。其中，2020年成交18套，成交總價最低3850萬元，最高2.8億元。2021年，累計成交14套。
2022年是上海老洋房成交最多的一年，共出售23套，成交價格在3000萬元至2.3億元之間。2023年，上海老洋房則成交15套。
58安居客研究院院長張波表示：“上海老洋房本身就存在著獨立的行情，單個房源成交價格的高低和市場整體行情的同步性不強。單個房源的高價成交，既不代表著整體市場復甦，也不代表著豪宅市場的復甦。”
張波表示，老洋房與新建的豪宅不同，除了有著較好的地段價值外，豐富的文化底蘊和歷史價值也是新建豪宅無法比擬的，這也是其走出獨立行情的深層次因素。
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作者：岳家琛
6月3日，上海普陀區長風社區的宸嘉100·嘉佰道開盤，422套豪宅2小時售罄，這裡的房子，一棟的售價約在1000萬-6000萬之間。其中，面積為260平方米、360平方米，售價在3000萬元以上的豪宅，共計60餘套。
近期，關於上海豪宅開盤即售罄的消息源源不斷。一時間，原本小眾的豪宅買賣，屢次登上熱搜。
事實上，上述樓盤並不在傳統豪宅密集的區域，也僅僅是近期上海豪宅火爆的一小部分。在緊鄰外灘的董家渡區域，外灘壹號院二期單套總價近5000萬元，開盤首日即售罄，銷售額99.97億元。
“這並不排除開發商在造勢。”盧克非（化名）對作者分析道。他在上海從事二手豪宅銷售已有6年。
今年以來，在一二手房價格倒掛之下，上海累計成交了超過1400套總價3000萬元以上的一手豪宅，但即便如此，盧克非並未感受到明顯的暖意，因為諸如湯臣一品、寶格麗公寓、華僑城蘇河灣等傳統豪宅，動輒數月沒有一套二手房成交。
一二手房“冰火兩重天”，成為當前上海豪宅成交的一大現象。
值得注意的是，在這一背景下，老洋房，作為上海豪宅特殊的一個品類，卻走出了獨立行情，甚至曾在2022年創出總成交量最高的記錄。近期，上海鉅鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交，每平方米單價超百萬元，刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。
豪宅火爆之下，樓市復甦何時來臨？
上海武康路附近某在售洋房，作者拍攝
01
一二手豪宅“冰火兩重天”
“白給你送鈔票，你說你要不要？”對上海豪宅的火爆，盧克非如是說。
他認為，上海一手高端盤熱銷的原因，一方面是高端住宅產品扎堆供應，另一方面是一二手房價格倒掛。所謂價格倒掛，是指受限價因素影響，豪宅新房價格低於二手房。
比如外灘壹號院，號稱滬上頂級豪宅，今年4月，該項目二期吸引了超350名富豪認籌，認籌比超170%，開盤後不到4小時即售罄。今年3月，中海·順昌玖裡項目選房現場，512套房源也迎來了738位富豪“爭搶”。
根據盧克非的描述，在過去幾年裡，平均一年的一手豪宅成交量約1400套。但各家房企公佈的數據顯示，僅今年前5個多月，在上海，價格在3000萬元級別的一手豪宅，累計成交量就已經超過1400套。
其中，中海順昌玖裡一期共512套，總價196.5億元；濱江凱旋門三期成交212套，總價70.27億；融創外灘壹號院共204套，總價99.97億元；保利世博天悅、香港置地啟元、凱德茂名公館分別成交291套、80套和75套，總價分別為80.8億、44.5億、31億元。
豪宅的供應井噴，是今年上海樓市的一大特點。
克而瑞數據顯示，今年一季度，上海總價2000萬元以上的高端住宅供應占比接近商品住宅供應總量的20%，而在過去五年，這一比重都維持在10%以下。
事實上，不少豪宅項目早就達到預售條件，但是，為了等待審批價格放鬆，一些房企的項目等待週期長達兩年。
“一些新豪宅周邊的二手豪宅，掛牌單價已經到20萬元/平方米以上，但這些新豪宅當時只能批下來14至15萬元/平方米。”一位上海房企人士對作者如是說。這大大影響了新豪宅開發商們的銷售熱情。
該人士稱，目前，濱江凱旋門等項目的單價都比最初的價格上調了約2萬元/平方米。但即便如此，一二手房價格倒掛情況仍然存在。
一位上海本地購房者對作者稱，其早年間經營公司賺了一大筆錢，而如今，繼續創業風險太大，而上海核心地段的稀缺豪宅比較能保值，於是選擇投資豪宅。
在盧克非看來，任何價格倒掛、有套利空間的東西，都會引來哄搶。但一手豪宅的火爆，這並不意味著整個市場的回暖，這種熱度也沒有傳遞到二手房市場。
天潼路附近某豪宅經紀人告訴作者，2022年，門店一個月能賣出5套豪宅，但過去半年，一個月成交量只有兩三套。
據該經紀人提供的數據，今年5月，他所在的機構，二手豪宅整體共成交12套。其中，綠城黃浦灣3套，翠湖天地2套。成交總價最高的豪宅位於翠湖天地，成交價為8180萬元。
值得注意的是，不少豪宅掛牌價和成交價均在下降。以綠城黃浦灣為例，最近的成交單價為12.9萬/平方米。相較之下，根據貝殼找房數據，2022年成交的同戶型房源，單價為19.9萬元/平方米。
而翠湖天地上述8180萬元的成交房源，單價為29.3萬/平方米。2022年11月，翠湖天地成交單價曾高至35萬元/平方米。
02
最貴洋房一平超百萬
在一二豪宅“冰火兩重天”之際，有一類房產卻幾乎不受政策影響，那就是上海的老洋房。
百年風華，十里洋場，給“魔都”上海留下許多有故事的百年洋房。而這些掛著”優秀歷史建築“銘牌的老房子，如今成為了有錢人的身份象徵。
與北京的四合院類似，上海老洋房同樣動輒幾個“小目標”。幾千萬的購房預算，在銷售中介口中甚至“沒什麼可選擇空間”。
2024年4月，上海鉅鹿路的一套花園洋房以3.1億元的總價成交，該房屋產權證面積307平方米，成交單價約100.9萬元/平方米，刷新了上海豪宅市場單價的“天花板”。
老洋房憑什麼賣出“天價”？
從中介機構此前發佈的房源信息來看，該房屋是一套磚木結構的英式花園，建造於1930年，由彼時國際著名建築設計師拉斯洛·鄔達克操刀設計。
在上海，鄔達克接手並建成的項目不下50個，其中25個項目被列為上海市優秀歷史建築。如今成為網紅打卡點的武康大樓便是出自他之手。
稀缺性，是老洋房得以保值的原因。
李星彤（化名）是一位老洋房銷售中介，據其介紹，目前在上海，擁有獨立產權、能夠交易的老洋房僅百餘套。雖然上海現存保留下來的洋房多達數千幢，但約95%的房源所有權是國家，擁有私人產權的老洋房不足三百套，其中產權清晰可供交易的老洋房更為稀缺。
以“網紅”武康大樓為例，該建築內總戶數超一百戶，但真正有獨立個人產權、具備在市面上流通條件的房屋，卻屈指可數。
此前上海二手房交易總價的天花板，也是由老洋房創下的。
2021年末，華山路889號、891號老洋房成交，成交總價高達8.5億，至今仍保持了上海豪宅成交總價最高紀錄。該房屋據悉是知名愛國企業家、原永安紡織印染公司副總經理郭棣活的宅邸。
相較之下，過去三年裡，傳統豪宅成交總價最高的為1.8億元，位於浦東新區的東郊一號，單價約35萬元/平方米，與老洋房的成交價相比，還有不小距離。
03
誰在買上海老洋房？
幽靜的馬路邊上，一幢幢歷史風貌建築依次排開……透過鐵門和花園的柵欄，有大片濃綠的植物，甚至還有參天大樹從圍牆探出來。這就是代表老上海身份和地位象徵的花園洋房。
上海徐彙區一處在售洋房，作者拍攝
那麼，這些動輒上億的房屋，都是誰在買？
據多位中介人士稱，早期的老洋房買家以港澳人士和海外華僑為主。近年來，國內不少企業家、投資界大佬、影視明星，紛紛購入老洋房。
上海老洋房區主要分佈在原法租界，其中以思南公館、武康路、復興中路等地最為著名。而這些地段在如今的上海，依然寸土寸金。作者梳理目前待售的上海老洋房，其中約四成位於徐彙區。
上海老洋房大多建於上世紀初至上世紀中葉，風格各異，包含了法式、英式等歐式建築。“不少老洋房是祖產，有時候交易的不僅僅是一棟房子，也是家族過去的興衰榮辱。”李星彤說。
舊社會的老洋房所有者不乏富商巨賈。新中國成立後，絕大部分洋房都收歸國家所有。直到上世紀末本世紀初，私人間的買賣才被允許。
這類房屋交易很少會公之於眾，“神秘”是他們的關鍵詞，而代理中介對於買賣雙方的信息往往也守口如瓶。
李星彤稱，購買上海豪宅的人群中，大約半數都是非滬籍人士，其中，浙江人是購買豪宅最多的一群人。
根據克而瑞數據，上海老洋房二手成交單價普遍在20萬元/平方米以上。有些老洋房會設定門檻，驗資是這類房屋看房的基本流程。
不過，定價隨意也是洋房的一大特點。由於成交量小，缺乏同類產品參照系，上海老洋房通常是“一房一價”。對於急售的房屋，千萬元的降價幅度也不罕見。
“由於供給少、交易週期長，政策對老洋房市場的影響並不大。”李星彤對作者表示。
根據李星彤提供的數據，2020年至2023年的4年間，上海共計成交70套老洋房。其中，2020年成交18套，成交總價最低3850萬元，最高2.8億元。2021年，累計成交14套。
2022年是上海老洋房成交最多的一年，共出售23套，成交價格在3000萬元至2.3億元之間。2023年，上海老洋房則成交15套。
58安居客研究院院長張波表示：“上海老洋房本身就存在著獨立的行情，單個房源成交價格的高低和市場整體行情的同步性不強。單個房源的高價成交，既不代表著整體市場復甦，也不代表著豪宅市場的復甦。”