什麼信號？2008年金融危機以來首次，歐洲AAA級CMBS投資者面臨虧損！

歷史罕見，最安全的AAA級債權人，在沒有發生經濟危機的情況下，出現了損失！

根據美國銀行分析師Mark Nichol週三公佈的一份報告，一項由英國購物中心支持的貸款(商業抵押貸款支持證券，CMBS）的AAA級部分投資者正面臨損失，這可能是08年全球金融危機爆發以來首次出現此類事件。

而在歐洲預期損失之前，美國AAA級CMBS投資者已經遭受了打擊。

據巴克萊最新報告，5月份，紐約曼哈頓中城一棟建築抵押貸款支持的AAA級票據的買家，在以大幅折扣價出售後，只收回了不到原始投資的四分之三。巴克萊也稱，這是金融危機以來AAA級CMBS債券投資者首次出現此類損失。

分析認爲，這種情況表明，全球金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。

歐洲：CMBS優先級債權人面臨虧損

Nichol指出，根據預計從處置銷售底層物業中回收的金額，Elizabeth Finance 2018年商業抵押貸款支持證券(CMBS)的A類（即AAA部分）票據持有人可能會出現虧損。損失金額取決於從基礎資產處置中收回的金額。

Elizabeth Finance 2018自2020年以來一直處於違約狀態，其特別服務商、貸款服務機構Mount Street接受了一項3500萬英鎊的現金出價，處置Maroon物業組合抵押物。

Mount Street估計該物業組合淨收益約爲3150萬英鎊，低於A類票據的3360萬英鎊本金餘額。美國銀行預計，根據Mount Street的估計，該A類票據將遭受6%的本金損失。

有媒體指出，在今年4月，評級機構Morningstar DBRS對這筆貸款抵押物——三個零售物業（包括Kings Lynn、Dunfermline和Loug hborough的購物中心）進行了估值，認爲它們總共價值5040萬英鎊。

該估值下，貸款金額相與這些物業價值比率爲125%，表明貸款額可能略高於物業估值。然而，Morningstar DBRS也提醒說，在當前市場環境較爲艱難的情況下，這些物業可能無法以預期的價格被售出，這可能會影響到貸款的償還和相關的信用評級。

在短短兩個月的時間裏，市場狀況顯著惡化，美國銀行寫道：

Maroon物業的價值下跌非常劇烈，這一跌幅超出了我們在2021年的預期，當時我們預測本金損失可能會影響B類票據。

然而，實際情況是，本金損失已經擴展到了更高級別的A類票據。目前，Morningstar DBRS給予其A類票據的評級是A（sf），而標普的評級是BBB-（sf）。值得注意的是，這兩家評級機構在今年早些時候都下調了這些票據的信用評級。

美國的情況也很糟糕

在歐洲預期損失之前，美國CMBS投資者遭受了同樣的打擊。

根據巴克萊銀行最近公佈的報告，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款爲支持的3.08億美元票據的AAA部分的購買者，在最近幾周貸款以大幅折扣拋售後，收到了不到其初始投資的四分之三。

所有低級債權人持有的債務都被清零了。

據巴克萊稱，這是2008年金融危機以來商業地產支持的最高評級債券投資者首次出現此類損失。

金融市場可能出現了嚴重問題

值得注意的是，2020年4月，市場見證了全球金融危機以來首次AAA級債券違約的情況，這是可以理解的，因爲當時經濟幾乎停滯不前。

爲了挽救經濟，美聯儲每天都在向市場注入鉅額資金。在那種極端不確定的環境下，日常必需品的供應都成了問題，更不用說結構化金融產品的未來收益了。

然而，令人震驚的是，在2024年5月，當標普指數連續創下歷史新高，顯示出市場繁榮的跡象時，AAA級債務工具卻遭受了25%的減值。

分析認爲，這種情況表明，全球金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。

苟延殘喘的購物中心

據媒體稱，英國的區域性購物中心，特別是那些依賴於百貨公司和時尚零售商的，是受電商影響最大的羣體。加上疫情的影響，一些商業地產的空置率至今未能恢復，同時，利率上行也導致他們面臨更高企的成本。

荷蘭合作銀行的資產支持證券（ABS）和擔保債券分析師Cas Bonsema評論說：

這次物業銷售的價格表明，物業價值的下降可能比我們預期的更爲嚴重，但這可能僅針對這個特定的投資組合。CMBS的情況總是非常具體，而在這個案例中，這些物業受到了疫情的猛烈衝擊。

律師事務所Pinsent Masons LLP的證券化合夥人Harjeet Lall說：

CMBS市場出現了一些壓力跡象，特別是圍繞購物中心，其中一些自疫情以來一直沒有真正恢復，”“由於消費者支出減少和入住率下降，許多購物中心都在苦苦掙扎。

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