全國新房銷售或降至6億平，樓市觸底反彈為時尚早

惠譽評級週三預計，2024年全國新房銷售額將下降15%-20%至8.3-8.8萬億，其中銷售總建築面積下降10%-15%，平均房價下降5%。這低於此前惠譽根據前四個月銷售趨勢做出的全年銷售額下降5%-10%的預期，反映出5月份新房銷售規模和價格下行壓力有所增加，517史詩級救市效果有限。

自2021年進入史上最長房地產下跌週期以來，新房售價相對於銷售規模暴跌保持穩定，2021-2023年的房價走勢分別上漲4%、下跌2%和上漲6%。其中主要原因是銷售比重向房價更高的高能級城市轉移，二三四等低能級城市銷售規模跌幅遠大於高能級城市，甚至於北京、上海等一線城市，也出現城區高價房熱銷，而郊區低價房去化困難並出現庫存積壓，甚至不得不六八折開盤。

此前，銷售比重向高能級城市的轉變將抵消低能級城市的價格下跌幅度。但最近的趨勢表明，價格下跌幅度比之前明顯放大，尤其是高能級城市的房價也開始面臨更大的下行壓力。這促使惠譽在前四個月房價趨勢和517史詩級救市的基礎上，下調2024年平均房價至下降5%。

除北京外，上海、深圳、廣州等全國各城市紛紛響應監管層的517史詩級救市措施，下調首付比例和房貸利率至歷史最低水平，並鼓勵地方政府收購滯銷庫存住房，這可能在一定程度上有助於穩定這些地區的庫存去化，而對低能級城市的影響可能要有限得多。銷售比重或將持續向高能級城市聚焦，如第一季度，三線城市的銷售額同比下降了46%，而一線和二線城市的銷售額均下降了約37%。

惠譽估計，2024年全國待售建築面積將在8億至8.5億平米。8億平米的下限是基於2023年下半年月度銷售量下降5%得出的，這意味着2024年5月至 12月的銷售規模爲6800萬平米。但這8億平米庫存面積僅爲國家統計局公佈的已竣工未銷售的面積，疊加已預售、已開工未預售、已拿地未開工的未銷售庫存面積，總庫存仍高達30億平米。

與此同時，2024年前幾個月出現的二手房市場趨穩的跡象已經減弱，成交價格保持下降趨勢，反映出購房者觀望情緒的加重趨勢。許多城市大量未售出的庫存住房限制了開發商的流動性，也打壓了購房者的信心。監管層已加大力度減少未售出房屋的庫存，央行甚至推出3000億信貸協助地方政府收購庫存住房，但面對全國20萬億的庫存規模仍然是杯水車薪。

惠譽預測全國長期的平均年度住房需求爲8億平米，其中商品住房可能僅6億平米，剩餘的2億平米通過公共租賃住房和現有住房存量來解決，一些地方平臺公司正在購買未售出的滯銷庫存住宅並將其轉換爲保障性住房。

未來每年6億平米的銷售規模明顯低於前幾年，在2023年9.5億平米的水平上再下臺階，或再難觸摸2021年18億平米的商品房銷售峯值，房地產行業的下行趨勢大概率不會在短時間內減弱。

**北京每日住宅成交情況**

2024年6月23日，北京新建住宅網籤174套，庫存85936套，二手住宅網籤121套。回覆“網籤”，即可探索更多數據。