日均成交量環比漲3成，看房團重現市場：廣州樓市迎來一波復甦潮丨樓市觀察④
“擠爆”售樓部、賣房到深夜、投資客“殺回”樓市再次上演。儘管廣州連續兩個月遭遇雷雨天氣，但在“5·28”樓市新政的刺激和多個樓盤持續打折促銷帶動下，廣州一手房市場迎來了復甦。“自5月17日多部門出臺政策‘組合拳’後，廣州典型樓盤人氣開始回升，來訪量和認購數據連續4週上漲，並在5月28日後的一週達到高峯。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，雖然近兩週略有下降，但總體保持在相對高位，較新政前有顯著改善。中指研究院數據亦顯示，從6月1日到6月25日，廣州一手房成交5469套，是今年以來表現最佳的月份。與去年同期相比，成交量增長14.3%，日均成交量較5月增長31.5%。━━━━
作爲政策較爲寬鬆的一線城市，在取消房貸利率下限、首付比例降至15%，以及限購進一步鬆綁等利好政策推動下，廣州樓市再度吸引了“投資客”的關注。6月22日至6月23日，位於廣州市黃埔區的保利招商華髮中央公館迎來了來自江浙滬的100多人看房團，售樓部現場座無虛席，部分購房者甚至需在門外排隊等候入場。據中央公館項目相關負責人介紹，項目戶型使用率超過100%，價格比周邊二手次新房還要便宜，被認爲是廣州黃埔區性價比較高的樓盤之一。自5月開售以來成交火爆，成爲黃埔區五六月份新房成交套數、面積、金額“三冠王”。此次團購活動提供的優惠價格爲4.1萬元/平方米起，總價330萬元起，最終共成交了27套。在過去的2020年到2021年，廣州黃埔區曾迎來多個外地看房團，推動該區樓價領漲全廣州。然而，隨着黃埔區取消人才購房政策，外地投資客的大門徹底關閉，近兩年來市場呈逐漸下行趨勢。“外地看房團的再次出現從側面反映了當前確實是‘抄底廣州樓市’的機會，一方面是限購、限貸、限售政策的寬鬆，另一方面廣州樓市經過調整後，購房者開始感覺迎來了入市機會。”肖文曉表示。合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩雲認爲，個別全新項目以低於周邊二手房價的價格開售，因此吸引了一些投資客入市，但當前環境下投資需求仍屬個別現象。━━━━
中房君瞭解到，在這波市場行情中，不少“網紅盤”去化表現理想，尤其是位於廣州海珠區和天河區的改善型樓盤表現最爲突出。廣州市海珠區的中海大境項目相關負責人透露，項目在6月初加推全新7棟，期間經常賣房到深夜，銷售金額達7.2億元。與新政前相比，來訪量和成交量均增長超過1倍，特別是自6月份以來，平均來訪量在三四十組，週末則超過100組。廣州天河區的中國鐵建招商西派天河序項目負責人也表示，項目在6月份成交了30套單位，銷售金額3.5億元，“新政實施後，老客戶的回訪活躍度明顯增加，佔總來訪量的30%；新客戶的增長幅度較新政前高出25%。”不過，市場行情也是冷熱不一。中房君走訪其他一些項目後發現，“出圈”的熱銷樓盤只是個例，市場並未形成整體熱銷態勢。“廣州現有近400個在售樓盤，真正成交火爆且價格穩定的樓盤僅佔約5%，供大於求的情況下‘以價換量’仍是市場主流。”廣東中原地產項目部總經理黃韜表示。“降低首付和利率對剛需樓盤有一定促進作用，老客戶的交易轉化率有所提升，但整體市場要達到火爆程度仍有一段距離。”廣州市增城區某剛需樓盤相關負責人表示，隨着“端午假期”客源的基本消化，近兩週我們項目的成交量已出現顯著放緩跡象。爲了激活市場，廣州各樓盤優惠幅度未見減少，特別是庫存量較大的增城區和南沙區，價格底線仍在不斷刷新，讓利促銷和加大合作渠道力度已經成爲常態。以增城區爲例，100萬元以下的新房越來越多，如石灘板塊的敏捷綠湖首府總價爲61萬元起，永寧板塊的珠江時光薈67萬元起。“目前各大開發商都在努力衝刺年中業績，許多外圍區域項目的價格已回到2016~2017年水平，市區項目大部分價格也調整至2020年房價明顯上漲前的水平，樓價已接近底部。”馮佩雲表示。根據國家統計局數據顯示，5月廣州一手房價格環比下降1.4%，延續了12個月的下跌趨勢，同比下降8.3%。━━━━
房企積極促銷，但從需求端來看，購房者依然面臨諸多困境。黃韜表示，對購房者而言“賣房難”仍然是主要問題，市場尚未形成完整的“以舊換新”閉環。許多購房者認爲，新房價格下降幅度不足以彌補舊房折價，選擇暫緩置換計劃。此外，由於對未來收入預期下調，一些購房者也不敢輕易入市。“從2023年初開始，我一直希望通過‘賣一買一’置換新房，起初放盤有2~3批買家諮詢，但由於對市場不瞭解錯過了成交時機；後來房產中介機構也不再積極推廣，一年來看着舊房逐漸貶值，如今只能選擇觀望。”有置換需求的購房者林女士表示。多個改善型樓盤相關負責人表示，目前觀望的客戶大部分手頭上的房產位於舊小區，放盤量大，成交週期長，主要擔心舊房售出時間長，價格與預期差距較大。此外，他們也擔憂未來可能會有新政策出臺，或者利率會進一步降低。爲此，開發商也在積極尋找突破點，推出了“以舊換新”業務，爲業主提供個性化的銷售策略，包括補貼佣金、1對1的房源分析、市場反饋、價指導等服務，以加快房源去化速度。據保利相關負責人透露，保利的置換業務在新政刺激下業績顯著提升，5月1日~6月15日，“以舊換新”服務已促進保利新房成交152套，銷售金額6.8億元，幫助保利業主賣出舊房48套。萬科花地灣也推出了“主城煥新計劃”，不僅由專業置換團隊提供全程服務，還爲客戶提供官方貼息超抵政策，統籌花地灣片區周邊的萬科房源，爲置換客戶提供從租房到入住的“一站式過渡”服務。此外，市場上不斷推出刺激成交的招數。如許多樓盤推出“無憂購”活動，承諾在一定期限內舊房賣不出可無條件退房。同時，一些銀行鍼對特定項目推出“先息後本”還款業務，也對成交起到了促進作用。關於後市展望，黃韜認爲廣州樓價已經觸及底部，預計未來將在當前價格區間內震盪，上下波動約5%~10%，急速大幅上漲或下跌的可能性較低。他表示，7月和8月是傳統樓市淡季，市場將逐漸迴歸平靜，2024下半年的主要目標是穩定房價。肖文曉則預計，廣州樓市政策放開的邊際改善效果將持續顯現，帶動成交量回升，並且市場表現將優於上半年。他認爲，房價跌幅有望逐漸收窄並逐步企穩。
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