實探！上海樓市一天刷新多項紀錄
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據上海市房地產交易中心主辦的“網上房地產”數據，上海6月29日二手房（含商業，下同）成交1210套，超過6月15日的1184套，月內第五次突破1000套，成爲今年以來成交量最高的一天。此外，截至6月29日，上海當月二手房總成交量已達到25319套，自2021年6月以來首次突破25000套，創下近3年最高單月成交紀錄。值得一提的是，6月29日上海新房成交1301套，連續兩天突破1000套，該成交量也是自今年3月31日以來的最高值，同時也是今年以來的第三高。前兩位分別是3月30日的1516套、31日的1414套。“拉長時間看，去年以及今年前5月，上海二手房單月成交量大概在1.5萬套左右，今年6月足足多出1萬套左右，熱度可見一斑。”上海鏈家資深經紀人郝想告訴中國證券報記者。“市場回暖的一個重要信號還是要看量。從目前披露的數據看，上海6月二手房成交量已經超過2.5萬套，對比近年來的數據，這是一個非常好的成績。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，一般來說，政策出臺後的一個月左右都是成交量快速上衝的週期。所以從目前來看，市場還是處於比較良性的成交量快速上行的過程中。今年5月27日，上海出臺“滬九條”新政，宣佈首套房首付比例降至20%、貸款利率下調、非戶籍限購鬆綁等多項政策。數據層面的反饋最爲直觀。網上房地產數據統計顯示，5月1日至27日新政發佈當日，上海的二手房日均成交約571套。新政公佈後，5月28日至6月26日的這30天，上海二手房共計成交26886套，單日平均成交量達到896套。截至6月29日，已有5天的單日成交量超過1000套，而上一次出現單日成交破千還要追溯到2021年3月。值得一提的是，截至6月29日，上海樓市刷新多項階段紀錄：二手房當日成交1210套，超過6月15日的1184套，月內第五次突破1000套，爲今年以來目前爲止成交量最高的一天；6月以來二手房總成交量達到25319套，自2021年6月以來首次突破25000套，創下近3年最高單月成交紀錄；新房成交1301套，連續兩天突破1000套，創下自今年3月31日以來的最高值。“當然，二手房數據是整體二手房而非二手住宅。按照慣例，以每月二手住宅佔二手房整體交易量的九成左右測算，相對可以反映出比較真實的二手住宅交易情況。雖然還有一天數據未出，也可以預估上海6月二手住宅網籤量大概率將超過2.4萬套，體現出新政出臺後所帶來的刺激作用。”有資深地產分析人士表示。“就在6月之前，業內還在圍繞1.5萬套進行觀測分析。可以預計，6月所呈現出的數據或將對將重振市場信心提供助力。”上海鏈家周康大區某門店店長程功（化名）對記者表示。“按照上海6月二手房單月成交量來看，結合當前的二手房庫存，去化週期大概在7個月左右。如果以5月的成交速度，去化週期至少在一年以上。”郝想表示，同時，從鏈家監測的數據來看，當前上海二手房掛牌量增長速度有所放緩，換言之，部分二手房房東開始出現惜售心態，這些都能反映出整個市場情緒的回暖。而另一個觀察市場情緒的緯度是看房人數。“僅以鏈家的數據爲樣本，預計上海6月的看房人數在20萬以上，這是自鏈家有該數據以來的近5年高位，僅有2021年1月、3月、4月超過該數據。”某資深市場人士表示。“雖然上海最近都是梅雨天，但我能明顯感受到近半個月看房人數的增長。”一位打算賣掉現有住房進行置換的上海市民告訴記者，“房子是今年5月初掛牌，掛牌後一週帶看量最低時甚至是0，比較打擊信心，甚至考慮購買推流服務。不過，新政出臺後，一週帶看量、30天帶看量、諮詢量、關注量增長明顯，目前已有3組意向客戶在溝通。”“我們一般會將全市分爲幾個大區，目前已經有大區在新政後僅用半個月就完成了既定目標業績。”程功告訴記者，整體看，新政出臺後對於各大區、各轄區門店的帶看量、成交量都有明顯促進，因此內部考覈指標也會隨之動態調整。上海中原地產監測數據顯示，上週（6月17日至23日）上海新建商品住宅成交面積21.05萬平方米，單週環比增加116.19%。值得關注的是，在上週成交前十的新盤項目榜單中，再度出現簽約過百套的樓盤，且前三的項目均出現這種交易量，說明新房市場的交易情緒逐步走熱。“6月下半月開始，新房市場成交量持續上升，近期觸發積分的新盤數量開始恢復，即便沒有觸發積分的項目，去化壓力也開始減小，政策利好開始傳導至新房層面。”盧文曦分析表示。記者在週末走訪上海楊浦某新盤項目時感受頗深。由於當天看房客戶較多並且疊加首日認籌，甚至出現銷售接待力不夠的情況。吳佚（化名）是該新盤項目的潛在購房者，他告訴記者，由於市場風向有所轉變，此前定好的置換前提可能會調整。“我們之前是默認出售手頭的房子再去置換，但是現在可能會選擇先認購，前置出售動作排序可能會靠後一點。”據統計，在連續兩個批次沒有新盤觸發積分後，隨着新政的逐步落地，上海第七批次新盤項目出現了3個觸發積分項目。其中，位於徐匯濱江的新盤項目認購率約267%，觸發積分50分。值得一提的是，近期觸發積分的新盤項目分佈範圍變得更廣。“項目肯定會觸發積分，有些客戶來現場看房會首先確認其積分情況再去針對性提供意見。”位於外環外的浦東唐鎮某新盤項目銷售人員告訴記者。易居研究院研究總監嚴躍進認爲，市場回暖背景下，有些二手房房東在交易完成後，購買能力得到增強，預計會成爲新房潛在買家，這對市場的交易起到比較大的支撐作用。而觸發積分的迴歸，也預示着現階段買房需求被激活。“個人認爲，最理想的狀態是上海二手房交易放量後，新房市場成交量在7月或8月也能有比較好地同步，這樣整個房地產市場纔會有比較好的節奏。”在盧文曦看來，不同區位、不同板塊的新盤項目分化也比較明顯，且目前不觸發積分以及認購數比較低的項目還是大多數，整體而言新盤市場還需要更長週期觀察。“只有當新房和二手房之間的交易鏈條能夠有效打通，才能對下半年上海樓市穩步發展帶來推動作用。”
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