因為這個，馬雲攜千億資金進軍日本房地產
這兩天，日本媒體爆出馬雲進軍日本房地產的消息。
媒體報導的主要有三點：
1 用於投資日本房地產的是馬雲創建的雲峯基金。
2 投資規模約1000億日元。
3 一個高盛房地產投資部門的操盤手跳槽到了馬雲這裏負責操盤。
那麼問題來了，爲什麼馬老闆要在日本這樣一個深度老齡化的國家去投房地產呢？
由於中國現在也正處於房地產軟着陸的進程當中，瞭解了馬雲投資日本房地產背後的深意，對於我們當下的樓市買賣決策，也是大有裨益的，所以本篇我們來展開聊下這個話題。
日媒報道馬雲投資是爲了博取買賣差價而非收租。那麼既然要獲得買賣價差，就必須確認房價是一定上漲的。
而房價上漲的確定性，正來自房產的估值邏輯。
長久以來，房產有兩套估值邏輯，我們分別來說明。
估值邏輯1，對年輕人的卡位和逼空
這種估值邏輯只存在於供需極度不平衡的年代，簡單的說，只要我們通過落戶或是小孩上學等剛性需求卡住年輕人，讓他們不得不買房，那麼無論房價貴不貴，收益率如何，他們都只能被逼空以及被迫買入。
熟悉近20年房地產發展歷史的朋友都知道，這20年，住宅的漲幅遠遠超過了商住或公寓。
其漲幅差異的核心根源就在於這種卡位和被逼空的邏輯。
儘管商住有戶型不好，人羣雜亂，水電費昂貴等缺點，但這些都已經反映在租金價格里。但商住的租售比依然比住宅高很多，反映其價格相對住宅肯定是低估的，其漲幅之所以跑輸，正是因爲其沒有卡位功能而導致需求不如住宅。
比如你要落戶要上學，就只能買住宅不能買商住。
然而，這種卡位的估值邏輯正在迎來崩塌。根本原因在於，生育率斷崖式下跌了。
所以，現在不是你不買房就不讓你上學的問題，而是你不去上學，學校就要縮編要倒閉的問題。
所以租售同權才終於得以實施落地，這並非出自學校的善心，而是出自學校的恐慌。
以上海中心城區爲例，你甚至都不需要真實租房，只要在中等偏上學區找個中介花個幾百塊在社區做個租房備案，你就能入學。上海尚且如此，其他二線城市就更不必說了。
那麼在深度老齡化的日本，買房的卡位邏輯當然也不適用。所以這種情況下，房產估值所依賴的，只能是房價估值的現金流邏輯，而馬雲投資日本房地產，必然也是基於這一根本邏輯。
估值邏輯2，現金流估值法
如果房產失去了卡位能力，那麼大家就會按照買房投資回報的邏輯去評估其是否值得買入。
資產價格，就是其未來所有現金流的折現。
對於房產來說，就是其未來所有租金的折現。而這又涉及到兩個方面，一個是當下租金回報，另一個是預期租金上漲速度。
我在上週的公衆號文章裏曾經說過，4%租金回報且租金不漲，意味着25年能收回全部的買房本金。
但2%的租金回報，每年租金漲5%，那麼25年後的租金回報就會上升到6.77%，那麼拉長到25年的週期，同樣也可以在25年左右收回所有的買房本金。
在過去很長一段時間裏，老齡化日本就是第一個邏輯（租金不漲）；而中國就是第二個邏輯，也就是租金回報雖比國外低，但預期租金增速卻比國外更快，所以房價也不能說高估。
在投資角度，我們會更傾向於第二個邏輯，也就是類似股市裏面的成長股邏輯。
因爲在成長股利潤（房屋租金）不斷增長，且增速預期不變的情況下，每年成長股股價（房價）的漲幅，將趨同於利潤漲幅（房租漲幅）。
那麼，馬老闆現在爲什麼投日本而不投中國，這是因爲目前處於變盤的關鍵節點。
因爲中國的租金增長的長期邏輯被證僞了。
而長期邏輯之所以重要，是因爲這關係到我們對於房產大類投資的根本決策。
如果房價長期是上漲的，那麼短期的下跌根本不足爲俱，我只要現金流充足，熬過這段時間，等待未來的上漲就可以了。
但如果反過來，如果長期下跌，那麼當下要做的就是儘快止盈止損，並且樓市的短期反彈，也絕對不可以介入。
長空即是短空，長多即是短多。
其實我們從操盤手針對一線城市的擠牙膏似的房地產新舉措就能看明白這個問題。
如果長期上漲，那麼短期拉起來肯定是最佳決策，不用擠牙膏；但如果長期是下跌或平盤，那麼就要謹防短期拉漲可能會導致的韭菜接盤。
所以託而不舉，在擠牙膏策略下分批分次提振成交量，來讓樓市緩慢下跌到位，是軟着陸的最佳決策。
儘管我們能從操盤手的決策中猜出一二，但我們還是要深入解析下這個變盤的關鍵邏輯。
從租金預期增速看，需求面的人口下降（第一波人口下跌是截至到2003年的1500萬出生人口，樓市影響則會到2028年，然後進入平臺期），供給面的房屋庫存供給增加，這個大家已經很清楚了。所以我們在這裏還是深入剖析下貨幣面的影響。
從去年開始，網上就有很多認爲上面會放水的聲音。意在通過放水來拉昇房價。但只有我一直在跟大家說，不要和操盤手對賭放水，未來大概率是收水而不是放水。從去年年初以來的M2增速的持續下滑，甚至4月份的貨幣總量M2的負增長（3月份的304.7萬億下降到4月份的301.1萬億），一直印證着我的這個判斷。
但如果要深入理解M2爲何增速會下滑。你就要理解M2增長的源頭。理解了這一點，你纔會理解我接下來所說的馬雲的投資邏輯。
M2增長的源頭有兩個，一個是央行的基礎貨幣，和信貸貨幣的上限設定；另一個則是市場的真實需求。
假定央行基礎貨幣爲50萬億，央行設定存款準備金率爲20%，那麼貨幣乘數的上限就是5倍。也就是50萬億基礎貨幣最多能通過信貸擴張到250萬億的M2。
但如果市場對貨幣的需求是350萬億，那麼就必然有100萬億的需求要出局。所以貨幣需求方互相競爭的結果，就是貸款利息出價最低的100萬億出局。
這時，市場博弈出的貸款利率就由競爭獲勝的需求方來決定。M2總規模就由央行設定的上限來決定。我們稱爲貨幣的供給約束。
但反過來，如果市場對貨幣需求保持不變，依然爲350萬億，但央行把存款準備金率下調到10%，貨幣乘數上限就是10倍。那麼50萬億基礎貨幣最多能通過信貸擴張到500萬億。
這時，M2總規模就不是央行設定的上限來決定，而是取決於總需求，我們稱之爲貨幣的需求約束。並且貸款利率也會低到塵埃，因爲你的貨幣供給上限已經超過了總需求。比如我們看到現在的消費貸都能做到2%+的水平。
這正是過去幾十年日本發生的事情，也是中國央行最近在報告裏披露的我們當下的現狀。如下圖是5月10號央行報告的摘錄（在我的公衆號上發送消息“央行報告”可以獲取該央行文件的百度網盤下載鏈接）。
“當前，信貸增長已由供給約束轉化爲需求約束，對該變化還有個認識、適應的過程，仍有“規模情結”現象。”
也就是說，M2的增速下滑，甚至負增長，不是央行不放水，而是央行已經把上限拉到最高，但無奈被市場需求約束住了。所以央行的說法就是，以後別對M2有規模情結了，要適應M2的低增長。
因此，M2的未來低增長，幾乎已是確定性的事實。
那麼租金在供給側房屋增加，需求側人口減少，以及貨幣側不振的情況下，會是什麼樣的預期增速，也就是可以確定的了。
那麼日本呢？爲什麼馬雲要投日本？前面我們已經解釋了租金的增長邏輯，那麼日本的房地產投資邏輯也就自然清晰了。
其核心原因在於：日元貶值。
網上對於日元貶值，大多持負面觀點，認爲日本是被收割。這個不奇怪。因爲中日兩國關係一般，所以負面解讀對方的經濟現象，總能獲得流量。但我們還是要說一下真相。
廣場協議日元升值，以及2008金融危機日元升值，日本國內都說日本被收割了，那麼貶值當然不是收割！
貶值確實導致了進口商品變貴，但出口卻變便宜了。假設進口商品漲價20%，那麼只要把出口商品的日元價格上漲20%（美元價格不變），那麼中間差價也可以增加20%。
既然收入增加了，那麼物價同等增加的情況下，結餘還是增加的。
所以日本前央行行長也提到，日元貶值是有利於提升日本企業盈利和營收的。
日元的貶值，會讓日本勞動者性價比變高，把工作機會重新拉回到日本。
所以大家也看到了日本今年就業市場的火爆。
所以日元貶值會導致兩個結果。
1 企業盈利增加，貿易順差增加，提升日本外匯儲備，從而被動發行更多日元，推高日元的貨幣總量，也就是M2的增速加速。這也是2014年之前中國基礎貨幣高速增長的原因（外匯推動）。
2 工作機會迴流日本，導致居民收入上升，推升房屋租金。
在租金增長預期和M2增長預期的情況下，租售比已經比京滬高了1倍不止的東京，其房價走勢會怎麼走，也就是清晰的了。
而馬老闆的收益來自兩個方面，一個是日本房價的漲幅，另一個是日元對人民幣的匯率變動。
由於當前日元的匯率，已經起到了拉動就業和增加盈利的作用，那麼以當前匯率爲基準兌換日幣並投資日本房地產，當然就拿到了確定性的結果。
那麼，如果我們反過來問，人民幣可以通過貶值獲得外貿優勢嗎？我認爲並不容易，因爲歐美的敵意比較重，你匯率貶值20%，美國會說你匯率操縱把關稅也提升20%，結果我們還是撈不着啥便宜。反而進口成本增加了20%。
但我更加想說明的是，中國作爲一個人口超過美國+日本+歐盟這三個經濟體總和的國家。是有龐大的內在消費和內循環潛力的。而你每一次消費的價格裏，都包含了國家可以收取的增值稅，企業所得稅等收入。
消費越多，稅收越多，也就是說，增加消費和國家利益是一致的。
而房地產軟着陸，降低居民房價和債務負擔，長期看是增加消費增加內循環且增加稅收唯一且正確的路。
後記：
本文借日本的投資邏輯，主要討論了國內租金和貨幣增長的未來趨勢，以及房地產軟着陸的必要性。
最後，爲了文章的合規性，我還是要申明一下。本文提到的所有投資邏輯，皆爲文章討論的需要，和馬雲先生及其雲峯基金沒有任何關係。
全文完。既然已經看到這裏，請隨手點個贊和“在看”吧。
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