國家隊的救市邏輯

買房以舊換新，是利好消息嗎？能夠解決當下房地産的問題嗎？

4月1日，鄭州市房管局等部門印發《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案》。

根據方案，2024年鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套，

其中5000套由“國傢隊”也就是地方國資直接下場收購，另外5000套則通過契稅補貼促進市場化自由成交來實現。

我們都知道在過去的兩年，鄭州樓市在救市方麵一直跑在前列，打響瞭很多鬆綁政策第一槍。

原因就是銷量的快速下滑以及房價的持續性陰跌，2023年鄭州的新房銷量大概在15萬套，看似不低的一個數據。

但是要知道鄭州新房銷量的高峰期是在2018年，當時可是達到34萬套左右，中間的跌幅將近20萬套，

由此可見，近幾年鄭州新房銷量的快速下滑。而房價方麵更是離譜，國傢統計局公布的數據顯示，鄭州二手房房價同比已經連續25個月下跌瞭，

所以近幾年鄭州樓市的策略一直是寬鬆態度。而此次鄭州實施的以舊換新，短期內看屬於利好，但由於規模有限，並且難以改變當下樓市的基本麵，所以長期來看影響並不大。

其實在此之前全國已經有超過20座城市實施購房以舊換新政策。模式大概有四種，

第一種就是純純的嘴上鼓勵，沒有實質性的讓利，淄博樓市，南京樓市就是這樣套路。隻是由地方牽頭，組織開發商，業主，中介三方進行閤作，業主先找開發商看好房子，交好定金，然後把手裏麵的舊房子再委托給中介齣售，一定的期限內如果買掉，就會直接買新房，如果中間沒有賣掉，則開發商退還業主的定金。像這種政策基本上就是雞肋政策，就是一個噱頭。如果業主能夠快速賣掉手裏的二手房，還用這樣勞心勞力和開發商簽閤同，又和中介簽閤同的摺騰嗎？難道是，看上開發商可以退定金？

第二種就是開發商收購老房子，然後業主拿著錢再買開發商的新房，這種模式挺不錯的，徐州樓市就有一些新盤項目搞過這樣的活動，但是沒辦法持久。因為開發商賣房就是為瞭去化庫存，他再收購過來一套，還是老房子，這不是搬起石頭砸自己腳嗎？

第三種是第一種的加強版，不再單純耍嘴皮子，而是在舊換新的過程中補貼一定的交易稅費。但刺激作用依舊不大。原因很簡單，現在大傢之所以不買房，是收入預期不足，房價上漲預期不足，房地産基本麵見頂再加上房價過高導緻的，並且近兩年房價持續性下降，很多城市的平均降幅都在20%左右，所以簡單的交易稅費補貼根本激不起購房需求，

第四種“國傢隊”也就是國資下場收購房屋，然後用作保障性住房，比如鄭州和江蘇太倉就是這樣的政策，這種模式理性判斷是非常不錯的，既增加瞭保障性住房，又盤活瞭新房和二手房的流通性，並且達到去化庫存的目的，一箭四雕。

然而我們發現鄭州以及江蘇太倉執行的國資收購房産以舊換新模式體量都非常小，並沒有進行大規模的收購，並且很多城市也沒有跟進效仿，

雖然它的模式很好，原因很簡單，近幾年地方和咱們普通購房者遇到的情況是一樣的，手裏資金緊張。

2021年國有土地齣讓金還是8.7萬億，但是到瞭2023年已經降到5.7萬億，我們都知道地方城市對於土地齣讓金的依賴程度是非常高的，

現在收入急劇下滑，很多城市根本就沒有能力拿齣資金，讓地方國資下場收購房産。所以模式再好，沒有錢，拿不齣錢，一切都是白搭。

通過這個事情咱們也可以看明白，當下房地産所麵臨的問題就是交易鏈條阻塞。底部的房産賣不掉，沒有人接盤瞭，導緻上層的改善盤或者新房也難以成交。歸根結底就是房地産的交易鏈條能否轉起來？而流轉起來的關鍵就是錢。