終於，上海也脫光了！
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剛剛，上海發佈重磅新政：
1、全城社保5改3，新城人才購房3改2，自貿區臨港仍執行1年社保。
2、全面支持企業購房，不限套數
3、取消單身人士購房限制，取消夫妻離異限購
4、首套利率下限3.5%，首套住房最低20%，二套利率下限3.9%，外圍區域3.7%，首付最低35%。
5、公積金貸款額度從80W，提到160W。
6、困難型剛需買房補貼，2-3萬元。
不得不說，雖然上海並未跟進15%首付，也沒有降低存量房貸利率和交易費用，但社保5改3，首付最低降到了20%，作爲我國最大的城市，此次新政也算誠意滿滿。
第一個問題：這次政策的背景？
在大家的印象裏，其實上海的樓市成交一直不錯的，整個5月份，上海的新房成交，比北京、深圳、廣州加起來還要多，幾乎是北京的4倍！二手房成交也遠遠超過北京。
▲北上廣深杭新房和二手房網籤數據，上海住宅一二手成交量都非常的大。那爲什麼銷售火爆，上海還會出臺如此大力度的新政呢？（1）上海新房成交火爆，其中很大一部分原因就是因爲核心區供應量加快。根據公開數據來看，2024年一季度上海樓市核心區住宅的成交量和供應量，相比過去翻了幾倍！
▲上海4月商品住宅成交TOP10，可見2024年上海樓市核心區住宅就是放量模式。（2）上海的這些核心區豪宅盤熱銷，不單單只是因爲這些樓盤位置稀缺，屬於核心優質房產，它更是因爲以下兩點原因：一是嚴重的價格倒掛，有足夠的套利空間，比如三月底上海銷售近200億的中海順昌玖裏，平均每套房的套利空間在1000萬左右；二是片區內長期沒有高端樓盤入場，積累了大量的改善需求。而這種情況其實也說明了，上海樓市雖然火爆，但他跟普通上海買房人並沒有多大關係，甚至跟上海樓市本身的行情也沒有太大關係。
▲事實上，在大週期的影響下，上海的土拍熱度也在逐漸降低。（圖片來源：上海新房火箭哥）以前的上海樓市，還能通過豪宅日光盤來拉動需求，拉動信心，普通人也會跟緊腳步，趕緊下場。而如今，大家市場觀望情緒其實已經非常濃厚，少數樓盤的熱銷，並沒有改變整體的趨勢。也正是有鑑於此，上海拿出誠意，五年社保改三年，首付也降低到了兩成，可謂一次性全脫光了！第二個問題：爲什麼不一次性捅到底，給大家心心念唸的15%首付呢？（1）上海之前首付最低是30%，如果是15%，對上海來說跨度太大。上海平均一套800萬的房子，首付30%即240萬、15%即120萬。兩者差距很大，所對應的支付能力差異其實也很大。而對於房價均價兩萬以下的二線城市來說，如武漢、長沙、昆明，首付30%和首付15%其實相差不大，所以，15%新政出臺後，武漢、長沙、鄭州等城市立馬響應，而深圳北京等一線城市，以及成都、杭州等高房價城市則是按兵不動。▲最近天天刷到針對北京買房人的經營貸廣告，在以前，哪家經營貸敢這樣投廣告？而據我摸底得知，目前很多經營貸只針對一線和強二線的房產，二三線房產經營貸是不敢碰的。不得不說，在上海、北京這樣的城市，如果真想買房，相比弱二線城市，貸款和首付問題有多種解決方式，因此並沒有必要降首付一次性降到底。說實話，深圳社保5改3的經驗告訴我們，改社保的效用並沒有想象中那麼大。反而是降首付，能夠實實在在促進銷售。
因此，上海降低首付最低到20%，肯定是有用的，上海樓市短期內必然會火爆一陣子。同時，上海放開企業買房，你要知道，上海是全國的工業和製造業中心，企業需要大量的員工用房，所以這一條措施，對於上海樓市的刺激也很大。至於其他降利率、提高貸款額度和給購房補貼，個人認爲屬於邊角料政策。整體來看，上海這次脫光後，極有可能給北京形成示範效應。
