“上海沒有 CBD”，這可能是一個正確的說法

王翩翩有一天中午跟同事說，她突然發現公司周邊已經有五家星巴克了。

2015 年 12 月 16 日，王翩翩所在的群邑集團搬到了達邦協作廣場，這是當年廣告圈的一條大新聞：全球最大廣告集團 WPP 在上海的 26 家公司共 3000 多名員工，從市中心的 10 個辦公地點“遷徙”到位於上海北邊的恆豐路地塊，毗鄰上海火車站。

和很多大城市的交通樞紐一樣，這裡因人流密集而被一些本地人視之為“烏煙瘴氣”，並帶有老閘北區“下只角”的歷史印記。但隨著政府規劃、開發商投資、大公司搬遷等力量的交匯，情況正在改變。

五家星巴克裡最新的一家位於達邦協作廣場 500 米開外的凱德星貿。這是一個集商業、辦公為一體的新項目，建在 2015 年末新擴建的地鐵 1、12、13 號線漢中路站換乘大廳上蓋，由上海申通地鐵集團和凱德集團共同持有，商業面積僅 1.7 萬平方米，不到寫字樓面積的 1/3，但商場餐飲佔到了 35%。

王翩翩現在常去凱德星貿吃午飯。儘管兩年前她在接受我們的採訪時，還念念不忘老辦公室（世紀商貿）附近餐廳的醉蟹和一週吃飯不會重樣的街道，但現在她已經非常適應火車站附近的生活。王翩翩和同事們繼續發揮過去在市中心樂於探索周邊的特長，觸角甚至延伸到了方圓 2 公里的範圍：“比如說像大悅城，經常的操作是這樣的：打個車過去，或者騎個共享單車，吃完飯以後走路回來。”

地段，這個地產行業的王道，在上海可能要被質疑。

這樣的故事正在上海多地上演——3M 在虹橋開發區萬都中心租賃 2 萬平方米；美敦力在前灘世貿中心租賃 1.5 萬平方米；YKK 搬到了北外灘 2017 年初竣工的金光白玉蘭廣場，以 320 米號稱浦西第一高樓；花王搬到了凱德星貿，飛利浦搬到了市北智匯園，大都會保險也從市中心遷至北外灘……

它們都不是傳統上被界定的中央商務區（CBD）。實際上過去兩年，上海甲級寫字樓市場越來越多的生意出現在非中央商務區。

地產諮詢機構仲量聯行近期的一份報告披露了這個趨勢下的很多變化。報告結合了 165 位寫字樓企業租戶和 31 個投資機構的調查，其中寫道：“2009 年上海非中央商務區甲級寫字樓僅有 40 萬平方米存量，如今這一數字已躍升至 500 萬平方米”。這樣的體量已能和中央商務區的甲級寫字樓比肩，而淨吸納量的增長速度則逐年超過了後者。

報告提及的非中央商務區有 16 個之多，其中上海火車站、四川北路/北外灘、浦東楊高路被認為是 3 個發展較為成熟、即將躍升成為新中央商務區的地塊。

“有一個比較複雜的打分系統，分成供應、需求、基建三個維度。”仲量聯行華東區研究部總監姚耀，同時也是報告的主要作者之一，接受《好奇心日報》的採訪時解釋道，供應主要指這個區域“樓的品質、數量”，一般來說至少達到 “30-40 萬平方米才能算一個甲級寫字樓的聚集區”；需求指租戶的品質和問詢度，有時也會考慮租戶的成長性，例如科技類企業較多駐紮的五角場；基建則包括軌交開通和商業配套設施。

上海是許多跨國公司設立中國總部的首選地，其非中央商務區的形成是一個積年累月的過程，而作為結果，大公司的搬遷總是更引人注目。

“WPP 就是一個分水嶺，它來了火車站之後很多優質租戶就會考慮搬過去。”姚耀說。

類似的案例還有耐克之於新江灣城。

2014 年，耐克上海總部從市中心的靜安區恆隆廣場遷走，在 15 公里外的楊浦區新江灣城打造近 6 萬平方米的 Nike Campus，恆隆廣場因此空置面積逾 2 萬平方米，一時間成為甲級寫字樓市場的熱議話題。

當時恆隆廣場（每天每平方米）的平均租金在 10 元-12 元左右，入駐了包括凱雷、畢馬威、香奈兒、H&M 等超過 20 家跨國企業中國區總部，可以說是上海寫字樓的標杆之一。但“很多非傳統 CBD 的租戶，需求面積都比較大。”仲量聯行的中國研究部總監周志鋒在評論時舉例：比如耐克，比如從市中心搬到了大虹橋瑞安天地、租賃了 1.8 萬平方米的羅氏，“市中心是找不到這麼大面積的。”

因為涉及到可觀的員工數量，大公司的搬遷如同一次小規模的人口遷移。

“三年前來這裡的地鐵上完全沒有人。現在我都沒有位子坐，要站著。”肖小佐 2015 年 9 月到耐克上海工作，11 月搬到上海，在靜安寺後面的雲和花園租了一套房子。肖小佐更喜歡在市中心生活，不願意把生活也一起搬到楊浦。

肖小佐說，他住的小區裡大概 300 戶人，住在這裡的耐克員工至少有 10 個。“很多朋友都建議我租在這邊，那時候永康路剛好封街，很多精緻的西餐中餐廳也搬到了我家附近。”

工作日早上 8 點 55 分，肖小佐都要趕到距離家五分鐘步程的班車點，坐 30-40 分鐘的車來到耐克總部。耐克給員工提供了全市 12 條班車線路，連中午都有出發去附近五角場大學城的班車，方便員工去那邊就餐。“剛開始這裡餐廳只有兩家，一個日本料理，還有一家素食，已經倒閉了。其實耐克有兩個餐廳，價格很便宜，一道菜就兩塊錢。”肖小佐說。

決定辦公新場所體驗的因素有很多，除了辦公室本身，還有交通、購物、午餐、活動半徑等等。我們和一些上班族聊了聊，他們有的如肖小佐那樣，有的則會選擇搬到公司附近租房，也等於是換了一種生活。

林喵之是攜程的員工，她覺得公司的新地址雖然只離老辦公室 1 公里，卻“相對不方便了”。在 2014 年，攜程以 30.5 億人民幣買下上海虹橋凌空 SOHO 的 10 萬平方米物業，隔年 5 月正式從淞虹路地鐵站上的攜程網絡技術大樓搬入——作為世界建築大師扎哈·哈迪德的手筆，搬到凌空 SOHO 當然算是一次辦公室升級，但周邊生活配套還不夠完善。“租房群眾可能主要靠京東到家活著。”她說，“旁邊據說要建一個宜家，就圈了地，還沒有動靜。”

香港人麥淇是肖小佐的同事，在耐克工作了十年，2014 年跟著公司從上海靜安搬到了楊浦月租一萬多的尚浦名邸，離公司僅幾分鐘步程，“楊浦房價從第一天到現在改變太厲害了。剛開始過來我現在住的房子賣 400 萬，現在 1200 萬。安福路（市中心）的房價也才 1300 萬。”

“這裡跟靜安的生活成本已經差不多了。”半年前麥淇結婚生子，老婆是黑龍江人，為此他做了一年的調查，研究學區、戶口、找地產商朋友打聽，現在自稱“專家”。麥淇覺得，肖小佐在地鐵上遇見的那些人應該只是來楊浦打工的。（“當你能付 1000 萬買房還會坐地鐵上班嗎？”）雖然還沒找到價格地段都合適的房子，但麥淇已經逐漸習慣這片他稱為“低密度本土人的區域”。“我現在經常去合生匯了，有兩層專門為小朋友的樓，下面有進口超市，還有 Apple Store……總之就是很方便，你待在五角場就不用出去的了。”

合生匯是上海五角場 2016 年開業的購物中心，五角場的最後一個“角”。在它旁邊，全國最賺錢的一個萬達廣場最近則剛完成 9 個月的大規模改造，一樓的黃金珠寶城變成了 1 萬平米的運動品牌街區，全球第二家耐克形象店在這裡開業。

若按照 2018 年 1 月發佈的《上海市城市總體規劃》，上海正處於“邁向卓越的全球城市”的階段，而非中央商務區受益於此。《規劃》提出了“中央活動區”（Central Activity Zone，CAZ）的概念，用來替代過去“中央商務區”（Central Business District，CBD）的說法，仲量聯行那份報告裡涉及的區域都包含在內。而十年前老一版的《規劃》中，這些地方還被叫做“城市副中心”。

地段，依然是商業地產的重點。對上海的寫字樓市場來說，可能只是意味著“好地段”增加了。

讓地段升值最直接的原因依然是交通基建，根據上海軌交的規劃，到 2020 年底的運營規模將超過 830 公里。既拉長，也縮短了人們對距離的感知——麥淇一個月起碼要去八九次市中心的 NikeLab，“延安高架很堵，打車一個小時到，地鐵才 40 分鐘，兩頭還可以騎摩拜”；但也會讓住在淞虹路地鐵口的林喵之每天步行 15 分鐘去凌空 SOHO 都會覺得遙遠——在這一點上，平面擴展的城市地鐵網絡和它如影隨形的購物中心類似，很難說究竟方便還是限制了人們的生活。

關於凌空 SOHO 還有一則後續是：2017 年 10 月，潘石屹以 49.44 億元將凌空 SOHO 賣給了基匯資本。這被認為是資本市場對上海商業項目的價值判斷發生了改變的信號。而潘石屹出售寫字樓項目陸續套現的 236 億元，倒是成了他投資聯合辦公行業的錢袋子。我們之前曾報道過，聯合辦公已經成為一個越來越重視地段的生意。

WPP 剛搬到恆豐路的時候，旗下創意廣告公司智威湯遜（JWT）連做了 100 張海報，列出值得搬家的理由，從“更換辦公室桌椅”到“每天省 50 停車費”，再到“投資火車站附近商鋪”，第 99 條是一個對比：漢中路地鐵站 1 號口到公司的距離比常熟路地鐵站走到老辦公室世紀商貿近多了。

世紀商貿最大的優勢是繁華的地段，這也關乎虛榮心。博雅公關是最早搬到火車站的 WPP 公司，它位於淮海路商業街的老辦公室博銀大廈同樣位置優越，旁邊就是石庫門改造的上海新天地。“那邊的服務態度質量也跟火車站是有區別的。”博雅公關的行政副總監舒萍說。

舒萍兩年前第一次接受《好奇心日報》採訪時表示，以前工作餐平均 50 一頓，搬家後 20、30 就可以。但“現在也開始貴了”，她在微信上這麼告訴我們的時候，正和同事在凱德星貿廣場 B2 層吃“美味美鍋”。

作為行政負責人，舒萍 2016 年底代表員工和公司附近企業公管大樓裡的一家瑜伽健身中心簽訂了協議，員工可以每個星期去上免費瑜伽課。企業公管是火車站企業廣場寫字樓 2016 年新開放的三期項目，和老樓最大的區別是中庭一片十字形的步行街，裡邊有舒萍最近發現的川菜館子“川灶”、“乾淨但是稍貴”的阿拉丁麻辣燙。而寫字樓部分，已經入駐了 25 家企業，包括帝亞吉歐、三得利和精工表。

驅使企業搬家的理由很多，擴大面積、聯絡、辦公要求、辦公室升級……WPP 的達邦協作廣場幾乎囊括了以上所有：“第 45 條搬家理由：WPP 新樓每個員工的人均面積增加 10%”；“有史以來規模最大的同地辦公項目之一”；“80% 選用 MATSU、其他選用 Vitra、Hay 等國際知名傢俱品牌”；“天花板里加了好多空氣淨化器，這個老樓沒有”。

非中央商務區新建甲級寫字樓的持續供應可以滿足企業向優質辦公空間升級的意願，仲量聯行報告中的調查結果也印證了這一點。

“2.7 米高我覺得夠了。未來（辦公室）空間很多吊頂其實是拿掉的，板到板就很高。”姚耀告訴《好奇心日報》，上海市寫字場裡佔總體 53% 的中端租戶其實對租金較為敏感，更高品質的樓宇意義不大。

租金仍然是企業辦公選址時的首要考慮因素。根據房地產顧問公司戴德梁行的一則數據，非中央商務區寫字樓的平均租金大約是中央商務區的一半，而仲量聯行的調查則把租金差和搬遷成本關聯起來。“大量新裝修的成本、IT 設備、搬遷人力、辦公品購置……這些都是搬遷成本，上海的平均費用大概在 2500-4500 元/平方左右。”姚耀表示，行政人員會把搬遷成本攤薄後和租金差進行比較，如果一致，就意味著至少獲得了一次免費的辦公室品質升級，這個數字（搬遷意願最為強烈）大約在 2 到 3 塊左右。

以凱德星貿為例，根據業主的說法，350 平米的寫字樓租金可以賣到 9 元/平方/天，已經漲到非常接近市中心寫字樓平均租金 11.6 元的水平，但對有升級辦公室需求的企業來說依然是一筆劃算的買賣。

有時候，並非大公司搬遷帶動了員工的遷徙，而是恰恰相反，搬遷地的人才規模成了企業選擇新址的重要因素，上海五角場就是這樣一個典型。過去在諮詢公司、投資公司工作的馬凌現在自己出來創業，辦公室租在上海五角場的創智天地。“我現在租的 6 塊不到吧，算是便宜的，附近有 8 塊多，而且楊浦整體適合初創環境……旁邊有復旦、財大、同濟，找實習生也方便。”

在需求和城市發展等多股力量的推動下，資本市場在非中央商務區頻頻下注。2017 年 7 月 28 日，上海楊浦區平涼社區 01C2-02 地塊被科創以 9.67 億摘得，達任同日斥資 1.12 億拿下長海社區 062-02地塊；12 月 19 日，凱德集團以 8.38 億收購楊浦區新江灣 407 街坊，建築面積約 3.8 萬平米，規劃打造成為甲級寫字樓。

如果你沿著 WPP 所在的恆豐路走到漢中路口，很容易會發現一片沒有名字的工地，按照對面樓保安的說法：“聽說這裡要再造一棟寫字樓，下面帶商場的那種。”

麥淇在聊到耐克總部旁邊的“豪宅區”時說：“我聽一個房地產朋友說，我們後面很大的空地再過 6-7 年會開一個很大的商場，就像太古匯那種。”

上海傳統的 CBD 區域是指浦東陸家嘴、浦西外灘地區、南京西路和淮海中路部分路段，如今更分散，並呈現出兩種方向：一種更像是傳統 CBD 的延伸，比如北外灘，它和陸家嘴僅隔了一條隧道；一種是相對更獨立的“生長”，比如虹橋商務區，以及陸家嘴集團開發的前灘國際商務區。

這些最終都成為上海城市擴張過程中的一部分——如果用那份《規劃》中中央活動區（CAD）畫定的區域，總面積約 75 平方公里，把上海火車站、世博-前灘-徐匯濱江、徐家彙、虹橋開發區、蘇河灣、北外灘、楊浦濱江（內環內）、衡山路-復興路地區等都包括在內。

這樣的先例當然很多。總面積 57.9 平方公里的曼哈頓只佔紐約城的 7%，卻產生巨大的經濟影響力。十年前開始，住不起曼哈頓的工薪階層開始遷往布魯克林，這些人逐漸填滿布魯克林的聯排房屋，滿了之後，曼哈頓人再次湧入皇后區。美國豪華房地產公司霍爾斯特（Halstead Property）的代理 Tanya Reiff 在接受媒體採訪時說：“大概兩年前，我們突然發現布魯克林的房價已經和曼哈頓一樣高了。”一些地產人士則認為，皇后區的人才將不斷吸引更多大公司。

五年前的香港則開始發展中環、銅鑼灣、尖沙咀以外的人口達 58 萬的東區，其甲級寫字樓存量目前已經可以和尖沙咀相比，促成其形成的動力依然包括租金、新樓品質和交通。

上海 CBD 區域分散且不規則，即便是陸家嘴也要和外灘隔江相望，南京西路則呈條狀。而隨著越來越多大公司的搬遷，上海的 CBD 氣質可能會更加模糊。“這其實是一個寫字樓市場租戶行業結構調整的自然過程。”高緯環球商業部上海負責人司徒泰山 2014 年耐克搬到楊浦時就如此評論，“通用汽車很多年前就搬去了金橋；阿斯利康遷至張江；美光半導體從淮海中路的嘉華中心轉至漕河涇。”

“原來的科技企業更多在產業園區，漕河涇張江。但是為了提升辦公品質、找商業配套和客戶、留住更好的員工，就會升級到甲級。”姚耀認為，“之前上海的宏觀政策是經濟、金融、貿易、航運中心，現在又加了科創中心。金融和科技很快結合在一起，上海可能在中短期會有一批新的需求來源。”

這看上去是一場賭博。據高力國際最新統計，2017 年上海中央區甲級寫字樓的平均空置率已經攀升 4.6% 至 14.8%，達到 2009 年來最高水平。

可能現在唯一的一個懸念就是經濟是否足夠活躍，讓更多的公司租更大的辦公空間，更多的公司有能力消費甲級寫字樓。畢竟，會有總量約 200 萬平方米的寫字樓放量進入這個市場。

不是所有的寫字樓都能像達邦協作廣場趕上 WPP 這樣的大客戶。

（應採訪對象要求，文章肖小佐、麥淇、林喵之為化名）

製圖：馮秀霞