香港千億大亨，開始節衣縮食

作者：陳思美

來源：商業人物（ID：biz-leaders）

談起香港財富傳奇，繞不開鄭氏家族。尤其是家族第一代話事人鄭裕彤，大名可謂響遍華人圈。

傳聞中，他“贅婿”出身，由學徒做起，將從岳父手中繼承得來的一間金鋪，做成了市值千億的上市公司周大福（01929.hk）。他還掌控着香港最大的房地產和基礎設施公司之一的新世界發展集團（00017.hk）。近半個世紀來，左手珠寶，右手地產，讓鄭氏家族成爲叱吒風雲的香港商業鉅子，與李嘉誠、郭得勝、李兆基並稱爲“香港四大豪門家族”。

數代傳承，這個家族積累下了鉅額的財富。前首富許家印2008年陷入資金鍊困境時，也是靠鄭裕彤等人出手認購恒大地產股份，才挺過難關於次年成功上市。去年的福布斯排行榜上，鄭氏家族以289億美元（約合人民幣2059億）位列香港第三富豪。

然而，環境變化、經濟週期下行，頂豪家族也遇上了坎兒。

鄭氏家族目前由鄭裕彤之子鄭家純掌舵，旗下4家上市公司，產業橫跨房地產、珠寶、酒店、基建等諸多領域，其中新世界發展和周大福珠寶集團始終是最重要的兩大板塊。但目前，這兩大主業都遭遇到了一定挫折。

先從周大福說起。按理說，這兩年金價瘋長，周大福也該業績節節攀高才對。世事難料的是，公司2024財年的業績卻不及預期，其深圳工廠也於月初爆出停產裁員傳聞。

個人觀察與總結，周大福的珠寶生意難做，主要有以下原因：一是，產品重心轉移所致；二是，在內地下沉市場高速擴張，銷量卻不及預期，反而拖累整體盈利水平。

消費者對黃金飾品的追捧，源於其不僅具備消費屬性也具有投資價值。但周大福的重要利潤增長點其實來自鑲嵌首飾及K金首飾等產品。縱觀整個行業，長久以來黃金企業的毛利率其實並不高，像老鳳祥、周大生等品牌的毛利率皆不足10%，夢金園、中國黃金等甚至在5%左右。周大福依靠自身的加工工藝和品牌溢價，一度將毛利率做到28%左右。

消費降級的背景下，消費者對高溢價的鑲嵌首飾已然不再買賬。財報顯示，今年1月到3月，周大福內地珠寶鑲嵌、鉑金及K金首飾貢獻零售值12.4%，而在2021財年佔比超30%。也就是說，賺錢的業務在連續下滑。產品重心轉變，利潤也開始走薄，2024財年上半年，其毛利率爲22.4%，比2022年下降了6個百分點。

在內地市場的加速擴張開店，也給周大福帶來了後遺症。自2018年開始，周大福陸續啓動“新城鎮計劃”，推出“省代”政策，以加盟的形式與三四線金店經營者合作，快速搶佔市場，於2023年6月份在內地零售點數量達到7604個。反映在財報上，這曾一度讓其嚐到營收高增長的甜頭。

周大福沒到的是，三四線城市消費者的消費能力沒跟上自己擴張的速度。近幾年，周大福的新店盈利水平普遍低於老店，單店收入直線下降。以最爲激進的2023財年爲例，該財年，周大福淨增門店達到史無前例的1574家，但營收同比下降4.3%，歸母淨利潤同比下降19.79%，內地的營業額也同比縮水了6.1%。

另外行業內卷，持續上漲的金價讓消費者開始觀望等原因，也讓周大福的業績長期增長前景越發不樂觀起來。根據周大福最新披露的數據，今年4-5月，周大福零售值同比減少20%；其中，中國內地同比減少18.8%，佔周大福零售值的87.7%。

截至目前，周大福的股價較去年年初已下跌超46%，公司市值蒸發約800億港元。

黃金生意增長疲軟，地產生意也同樣不景氣。去年，新世界發展度過了艱難的一年。根據新世界發展最新披露的2023/2024中期業績公告顯示，2023年下半年，新世界發展的總收入爲170.66億港元，同比下降25%，其中，物業發展收入約67.4億港元，同比下跌40.2%。於2023年末，新世界發展可動用資金合共約520億港元。

負債率方面，截至2023年12月，新世界發展的淨負債率不降反升至49.9%，比2022年財年的43%還上升了6.9個百分點。新世界發展，之所以這兩年降槓桿未達目標，是因爲前幾年內地房地產市場進入調整週期後，選擇“逆行”來抄底內地樓市。2022年8月，鄭家第三代接班人、新世界發展行政總裁鄭志剛，曾稱，未來一年，要在上海、廣州、杭州和深圳等城市，投資約100億元於土地市場。

但鑑於負債率節節攀升，上述百億計劃也因預算縮減被“叫停”。去年，受內地樓市疲弱影響，新世界發展在內地的業績也受到衝擊。數據顯示，新世界發展在內地的物業發展收入及分部業績錄得54.95億港元和31.36億港元，不及預期。

近一年，新世界發展也開始不斷出售核心資產。如2023年11月，公司出售所持的新創建集團的6成股權給母公司周大福控股集團，獲得約217.5億港元現金；今年3月1日，公司以40億港元價格，出售了香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益。最新的一個消息是，6月28日，新世界發展又以14.4億元人民幣的價格，將深圳的一棟辦公樓的30%股權出售給了周大福。

按理說，新世界發展的負債率相較內地房企並不算高，但在向來以穩健經營著稱的香港，它是負債率最高的大型房企，遠高於新鴻基地產、長實集團等。而頻繁賣賣賣，可見想見，應該是有一定的資金壓力。本月24日，新世界發展公告稱，今年集團已完成合計約350億港元的貸款安排及債務償還。

另外，令鄭氏家族比較頭疼的是，和周大福一樣新世界發展的股價也遭大幅蒸發。截止目前，新世界發展的市值爲183.97億港元，與高峯時期的1400多億港元市值相比縮水嚴重，與市值超千億的長實集團、恆基地產、新鴻基地產等已不可同日而語。

資本市場的投票，或多或少能說明一定問題。而旗下兩個支柱企業在資本市場遇冷，且陷入負增長困境，對這個百年豪門家族的二代、三代繼承人，無疑是個考驗。

*圖片來源 | 視覺中國

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