祥生涅槃重生？暴雷千億房企，掏出上海硬核存貨...

  • 2024-05-17 16:31
  • 地產營銷總
就在昨天，上海官宣了第六批次新房，一個久違的房企迴歸了公衆視線。
暴雷兩年的千億房企祥生地產，終於拿出了壓箱底的存貨，案名“虹口源717”即將入市。
虹口源717案名發佈
一方面，虹口源717位於北外灘板塊，一直備受市場關注，可售貨值高達180億，是無可爭議的核心資產。
另一方面，在祥生暴雷後，項目先後經歷了停工、破產、盤活、開盤，堪稱“爛尾樓”復工續建的經典案例。
隨着“保交付”進入深水區，越來越多位置較好、貨值充足的樓盤，有望通過單項目盤活模式，迎來涅槃重生。
今天總爺就和大家聊聊，虹口源717究竟有沒有風險？祥生是如何從停工實現開盤逆襲的。
01
蝶戀花涅槃，地段就是硬道理
虹口源717位於北外灘板塊，這裏是4、10、19三軌交匯的TOD上蓋，直線距離黃浦江約1.5公里，無論是區位和交通都非常優秀。
總爺在項目周邊轉了幾圈，除了祥生這塊待開發，居住氛圍均非常成熟，商業配套也很齊全。
虹口源717，總爺實拍
工地現場可以看到很多工人在現場作業，施工進度也滿足了開盤要求，看來是已經徹底完成復工了。
虹口源717，總爺實拍
這塊地是祥生地產首次落子上海，千億級別的祥生地產，當年下足血本申請獲得銀團貸款100億，創下上海舊城改造規模最大的銀團貸款項目。
祥生地產海報
蝶戀花，這是當時祥生給這個地塊的案名，寓意着美好的願景，無奈結局令人唏噓。
祥生虹口地塊早期效果圖
目前虹口源717售樓處就建在項目隔壁，因爲經歷了太多風波，項目整體宣傳也相對低調。
虹口源717，總爺實拍
地塊是一個28萬方大型綜合體，涵蓋住宅、商業、辦公等多重複合業態。住宅建面有9.71萬平，而且均以改善大戶型爲主。
虹口源717由於沒有小戶型限制，首開建面約143-356平戶型，從現場披露的戶型圖看，是目前上海少見的大三房戶型，要比前兩年氾濫的小三房更加舒適。
虹口源717，總爺實拍
至於產品品質，從目前披露的效果圖看，海派現代幾何立面、大面積的社區景觀，雖然沒有配置會所，如果能如約交付也算是中規中矩了。
虹口源717效果圖
如此優秀的區位，再加上板塊內稀缺的供應，虹口源717一經面世，立即吸引了改善客戶關注。
也有粉絲問總爺，這樣的“復活”項目到底能不能買？這還得從項目和祥生的歷史談起。
02
破產到重組，虹口源重生之路
祥生髮源於浙江，由著名地產大亨陳國祥先生創立，是浙系房企中全國發展的代表。
早在2016年，祥生就提出著名的“36781”戰略：3個月動工，6個月開盤，開盤首批去化70%，一個月去化80%，一年現金流歸正。
依靠高週轉模式和全國化戰略，祥生2018年銷售額破千億，崛起成爲百強房企、千億巨頭。
2021年11月，祥生在港交所上市，但沒想到一年後急轉直下，成爲第一批暴雷倒下的巨頭之一。
祥生地產官宣暴雷
2022年6月，祥生官宣違約，總部和項目紛紛減員，各地樓盤也均遭遇了停工、降標等問題。
祥生地產各地維權事件頻發
2023年3月，在行業內和員工中口碑很好的陳國祥先生，不幸因病與世長辭，其子陳弘倪接班主席，繼續漫長的債務重組之路。
祥生集團訃告
本次虹口717街坊地塊，正是祥生高峯期的一筆鉅額“豪賭”，據說祥生前後投入百億級別資金。
地塊舊改2016年正式開始，這是當時虹口區涉及面積最大、動遷量最大的一個項目。
祥生地塊奠基典禮
2020年9月，祥生虹口項目舉行了奠基典禮，可惜剛啓動就遭遇暴雷，2022年3月底項目全面停工。
如此特殊區位、巨大體量的地標項目，對於祥生和債權人來說非常關鍵，於是便有了“項目破產，重組續建”的特殊歷程。
2023年，項目公司聚博房地產向上海三中院申請預重整；2023年5月，債務人申請將預重整轉入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理。
最終項目公司編制得以保留，所有工資、成本審覈結算，得到程序保障的共益債融資，促使聚博房地產近百億資產盤活。
祥生地塊復工儀式
這樣項目有了工程款，員工也能按時收到工資，債主們也能有望通過住宅銷售回收資金。
至於買房人最關心的資金安全問題，由於資金全部通過監管賬戶進出，祥生實際上已經失去了對項目的控制，至少錢是不可能再轉移了。
從總爺項目工地現場看，目前施工正常有序，監管規則也很明確，住宅部分交付問題不大。
虹口源717，總爺實拍
至於最終交付的品質，有待後續過程觀察，目前不宜做太高期待。
03
激活樓盤，上海在行動
虹口源717只是一個縮影，目前上海有不少存量“暴雷”項目，都在通過各種形式涅槃重生。
4月21日，融創外灘壹號院二期開盤即售罄，單日銷售額高達99.97億元。
項目也是在沉寂一段時間後，2022年底融創與中國華融、6家銀行組成的銀團、中信信託達成融資合作，爲項目拉來了總達120億元的資金。
融創也是爲此付出了巨大誠意，項目公司持股比例從100%降到10.3%，AMC紓困+信託入局+融創操盤，這才激活了這座外灘豪宅。
融創董家渡地塊簽約儀式
泰禾的大體量項目大城小院，原本應於2020年交房，由於泰禾暴雷，導致項目停工3年之久。
最終在多方資金、監管部門的強勢介入下，去年項目復工，部分房源終於交付，甚至傳言新房源近期要開盤。
泰禾大城小院保交付動員大會
無獨有偶，融信暴雷後的融信海納印象、三盛暴雷後的御中環，都在多方斡旋下完成交付，可以看出上海“保交付”的決心。
而總爺也必須指出，“保交付”的本質是“保項目”而不是“保房企”，幾乎資金都是封閉運行，對一些積重難返的房企來說，最終結算出來的利潤也是杯水車薪。
對於買房人來說，在面對目前不少“暴雷重啓”項目，到底該如何抉擇呢？

  1. 1.   辨別清楚收款賬戶，選擇封閉監管的項目。

爲什麼融創豪宅可以售罄，除了出色的位置和口碑，整個項目被完全封閉運作，所有收入支出都需要多方審批，這樣可以儘可能降低風險。
融創外灘壹號院二期聲明
融創的未來金融城、外灘壹號院二期都是通過引入資方、封閉管理的形式盤活，這也給其他項目打了個樣。
2、選擇歷史簡單的項目，避免“二次暴雷”。
除了封閉運作項目，還得避免複雜歷史糾葛，選擇“身家清白”的項目。
以周浦的御中環二期爲例，開發商三盛宏業“爆雷”而成爲上海“保交樓”項目，但項目歷史極爲複雜，涉及多方債權糾紛，引入金科代建後“二次暴雷”。
御中環二期交付後的產證問題
項目延期交付後，至今仍未能完成“撤抵押”和產證辦理，導致無法就近入學等一系列連鎖反應，這都是買房人不能承受之痛。
對於暴雷房企和項目來說，爲了實現交付和銷售，積極引入資方，配合有關部門封閉運作盤活資產，無疑是當下最正確的選擇。
而對於買房人來說，如今早已過了“富貴險中求”的年代，在選擇買入這類項目的同時，仔細甄別風險纔是當務之急。

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