擴大“以舊換新”，國家隊終於邁出關鍵一步！
愚人節這天，樓市調控上一貫遙遙領先的鄭州，神齣鬼沒地又放瞭把大招！
這迴既不是鬆綁限購限貸，也不是定嚮招徠人纔前來買房；
主要是這幾張牌已經打齣去瞭，也沒見著聽牌啊！
鄭州一咬牙、一跺腳：去逑！啥也不如來把王炸，盤活存量房市場最現實！
既能創造有效需求，又能讓老百姓的賬麵財富變成活錢，這不妥妥的一石二鳥嘛！
於是乎，人傢說吃就端！
4月1日，鄭州市六部門聯閤發文《鄭州市促進房産市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案》。
紅頭文件颱頭直奔主題，一點兒不跟你整彎彎繞繞，當麵鑼對麵鼓告訴你要乾啥。
方案明確提齣，要通過國有保障房運營公司收購一部分區域位置、教育等産業配套優越的二手住房，豐富保障性租賃住房供應。
“賣舊買新、以舊換新”工作，具體按以下兩種方式進行——
方案一：鄭州城發集團收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。
第一階段以金水區、鄭東新區等先行試點，試點期間完成一手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，再逐步嚮整個主城區全麵推廣，全年計劃完成5000套。
方案二：政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”，全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。
兩種方案閤計計劃完成置換二手住房10000套，且以“賣舊買新、以舊換新”換購新建商品住房的，將現行的契稅補貼30%政策延續到2024年12月31日。
說白瞭，“賣舊買新“也好，“以舊換新“也罷，就是地方政府齣錢，支持二手房去庫存。
那有老鐵說：“國傢隊齣馬支持二手房去化，鬧瞭半天就收10000套房，恁這‘支持’得心也不誠啊！“
兄弟！咱話不是這麼說，你是不知道目前鄭州二手房交易量究竟有多大——
據統計，2023年，鄭州二手房住宅總共成交10.2萬套，其中不少是賣舊房換新房，這一把國資齣手完成1/10的交易體量。
如果將這10000套收購計劃，按戶均100㎡計算，則相當於有效釋放約100萬㎡的增量購房需求。
這個數字已經相當於2023年鄭州市主城區新房成交麵積的17%。
無論如何，鄭州真的已經盡力瞭。
這裏麵有兩個事兒，咱們不得不重點說說：
首先，“以舊換新”的步驟真叫行雲流水，主打的就是個閉環操作。
通過“鄭州市房源信息共享和發布綜閤服務平颱“登記齣售房源信息；
同時選定意嚮購買房源，並與開發企業簽訂《新房購買意嚮書》，再讓專業評估機構對舊房進行評估、齣具評估報告；
城發集團和換房群眾開始洽談收購以及嚮金融機構申請貸款等細節。
各方麵都談妥瞭，舊房齣售後，資金劃入三方監管資金賬戶，用於購置新建商品房。
這樣做的好處有兩個：一是加快大夥兒的換房速度，二是實現瞭資金全程閉環操作。
至於有老鐵尋思的“拿瞭錢升艙置換河南人的精神省會“這種事兒，勸您甭想瞭。
其次，這次“以舊換新“收購的房源，其實門檻是不低的。
按照紅頭文件原話說：方案提齣，要收購一部分區域位置、教育等産業配套優越的二手住房，豐富保障性租賃住房供應。
而且明確瞭房齡得是在20年以內的商品房，太老瞭不行，不利於後期進行改造成保障性租賃住房。
畢竟，城發公司也不是慈善機構，指望人傢做賠本買賣，還不如迴傢研究熬鬍辣湯。
咱實話實說，就這仨條件其實已經明牌——
上世紀蓋的那麼多老破大、老破小被直接三振齣局；
想換新房，不僅得八仙過海各顯神通，還得格局打開、捨得割肉。
既要又要還要…這不中！
鄭州的這把以舊換新，打的是如假包換的明牌——
人為消滅部分供給，同時創造需求，從而打通一二手房的置換堵點。
這一點，在新政文件中已經有明確的錶述。
哪麼，鄭州的樓市壓力究竟有多大？咱們下麵好好扒一扒…
1）新房的壓力
2023年，鄭州市新房總計成交7.17萬套，較上一年的5.99萬套同比上漲20%。
但是，全年新房成交均價已從2022年的13492元/㎡下滑至12867元/㎡。
供應大戶金水區庫存麵積悄麼聲地乾到瞭250萬㎡，中原區接近200萬㎡，管城區和高新區的庫存麵積也超過100萬㎡，二七區和鄭東新區則接近100萬㎡。
一邊是新房市場打碎牙齒以價換量，另一邊是主城區的庫存麵積嗷嗷看漲。
再加上爛尾樓因素的影響，2024年的新房去化還能不能在2023年的基礎之上再進一步，這事兒真的很難說。
2024年1-3月，鄭州市新房銷售套數分彆為8698套、4455套、11319套。
注意！這個錶現較去年同期相比，已經齣現瞭比較明顯的下滑…
截至2024年3月份，鄭州市新建商品住房的成交均價已經到瞭12286元/㎡。
即便就是“以價換量”，也攔不住量和價齊齊往下走。
這麼下去，您琢磨土地財政那頭兒受不受得瞭？
2）土拍的壓力
2023年，鄭州共齣讓43宗涉宅地，成交39宗地塊，另有4宗流拍；
而2022年，鄭州主城區土拍成交地塊還有49宗。
如果和2019年的巔峰時相比，那2023年的齣讓地塊建麵總規模隻剩下1/4。
2023年，鄭州市賣地收入為236.8億元，當年的一般性公共預算收入為1165.8億。
這麼一算，鄭州市的土地財政依賴度隻有20.31%，不錯不錯，鄭州終於擺脫瞭土地財政依賴！
但是，我想說：經濟問題不是數學問題，數學僅僅反應數和量的變化，但經濟學研究的對象是生産和生活，對比之下纔能看到真相——
2021年，鄭州市一般性公共預算收入是1223.6億，當年的賣地收入是773.8億，土地財政依賴度在65%左右。
綜閤以往年份的錶現來看，2021年的土地財政依賴度似乎更能反映鄭州的真實情況。
換句話說，到瞭2023年，鄭州市在財政上確實已經在過苦日子瞭！
再進一步，2023年，整個河南省的賣地收入也不過1622億元；
而鄭州地價是整個河南省地價的錨，如果鄭州市的土地賣不上價，那其它的城市就更加可想而知瞭。
對於鄭州來說，想要挽救土地財政基本盤，讓新房市場支楞起來是唯一的齣路。
3）置換鏈條的壓力
鄭州偏偏又是一座對外吸引力相對有限的城市——
截至2022年底，鄭州市常住人口1282.8萬；
盡管這些年來一直保持著年均10萬左右的增長規模，但對於一二手房的去化形勢而言，這點兒增幅似乎還遠遠不夠。
鄭州市一閤計：求人不如求自己，周邊縣市的老鄉倒是有不少想來鄭州發展、在鄭州買房的。
但實話實說，像洛陽、南陽、駐馬店，焦作、新鄉、三門峽，商丘、安陽與濟源…
它們的二手房更難賣，指望老鄉們像過去那十幾二十年一樣，呼呼啦啦往省會湧，已經不太現實。
如此，加速本地二手房的交易流速，也就成瞭穩固新房去化的一張明牌。
好巧不巧，2023年，鄭州二手房交易量達到72978套，一舉反殺瞭新房市場的71721套。
大傢對新房能否按時保質交付的擔憂，轉化成瞭短期內二手房市場的增量購買力；
但換個角度想，這何嘗不是大傢對買新房愈發謹慎的真實寫照呢？
這麼下去，還是不利於土地齣讓金基本盤的穩定。
更何況，截至2023年底，鄭州市的二手房掛牌量已經乾到接近16萬套，2022年底，這一數值還沒到13萬套。
二手房“越賣越多”，如果不加以乾預，會有啥後果？
咱們大夥兒都是老司機瞭，懂的都懂。
再一個，目前鄭州市二手房價格同比已經連續下跌瞭25個月。
價錢越跌，流動性越起不來，下行螺鏇一不留神就形成瞭。
新房去化看二手房臉色，可二手房的堰塞湖臉色還真不怎麼好看。
因此，一手房仍然需要使齣超預期大招去召喚新增購買力；
二手房仍然需要更強的流動性與相對溫和的議價能力，纔能保證新房、二手房之間的置換鏈條能運轉。
畢竟，二手房市場冷暖所釋放齣來的信號意義，事實上已經遠遠超過新房市場甚至土拍市場。
而為瞭這一目標的達成，這些年鄭州並沒少付齣努力。
就在鄭州市推齣“以舊換新”大招的當天，當地住房保障和房地産管理局還同時印發瞭2024年工作要點：
2024年的工作目標，要完成房地産開發投資1500億元，商品房投放700萬㎡，商品房銷售1200萬㎡、交付保交樓項目60000套以上。
抓好商品房現房銷售試點，盡快啓動鄭東新區和惠濟區兩個試點地塊項目建設，全程跟蹤服務，創新監管方式，分期聯閤驗收，切實提高試點工作質效，形成現房銷售試點階段性成果。
自2021年下半年開始，房價到底有沒有超跌、全國各地上韆項救市政策療效究竟怎樣…大夥兒齊齊看在眼裏。
當前，“以舊換新”配閤超大特大城市的房票安置，正在成為一種全新的救市路徑。
記得在一個來月前，咱們在《國傢隊開始下場收房瞭》這篇稿子裏曾經聊過：
重慶國企收購瞭首批4207套房源，將投入租賃市場，以滿足新市民、青年人的租賃自住需求。
而這錢，就從央行的1000億“租賃住房貸款支持計劃”當中來；
有之前的4萬億在那比著，大夥兒並不覺得1000億的體量有多大。
但是，4萬億是全周期、全鏈條的應急方案，而1000億是租賃住房貸款的精準滴灌。
這麼一尋思，雨露均沾還是有希望實現的。
在此之前，福州、青島、天津、濟南、南京、寜波、連雲港、揚州、太倉、徐州、南通、麗水城市也推齣瞭當地版本的“以舊換新”。
但值得注意的是，過去全國多座城市的“以舊換新”的操作，多半是企業自發的、呈散點式的；
而這一次，鄭州的“以舊換新”則是一個更具100%的官方版本，是官方指導引領、係統有序規劃的操作。
這足以說明，當前各地對於“以舊換新”政策越來越重視。
國傢隊下場收購二手房，絕對是利國利民之舉，說到天邊去都沒錯。
但咱們真的不能像二極管似的，隻看好的一麵，對可能存在的問題視而不見——
收購二手舊房源這個事兒，是個隻能成功、不能失敗，毫無試錯機會的舉措。
這就意味著國傢隊的齣手力度必須到位。
隔靴搔癢最要不得，不但會浪費大量財政，還有可能進一步透支大夥兒的信心。
因此，要保證收購舊房、改造保障房能夠持續下去，就必須在財政端口上開源節流：
一方麵，整個運作環節的迴報鏈條不宜拖得太長。
尤其是在增量土地財政嚮存量財政過渡的特殊關口，一旦“以舊換新”難以在閤理的周期內看到效益，便很難持續下去，導緻功虧一簣。
另一方麵，特殊時期要有雷霆手段，調配國資應在整個“以舊換新”環節中起到支配作用。
無論如何，在解決當前房地産市場供需矛盾的過程中，務必要遏製地方財政負擔進一步加劇。
說到底，房地産市場、地方財政、居民消費與就業環境是環環相扣的。
按倒葫蘆起瞭瓢，絕對不是我們的選項…
還是那句話，關注大碗或許不能讓你搞個暴擊、賺波大錢，畢竟我們就是個搞公號的，又不是搞傳銷的。
但關注大碗，卻能幫你避開人生道路上的一些暗坑。
大傢都是普通人，你能不掉坑就已經勝瞭80%以上的人瞭。
大碗還有個粉絲群，裏麵時不時就有一些倒黴蛋分享自己曾踩中的坑。
不妨進來看看，彆人吃一塹你卻長一智，穩賺不賠！
專題研究：
城市調研：
