樓市傳來大消息!地產股暴漲,杭州動手了
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今天的A股是綠油油的,老胡又虧錢了。地產股卻“風景這邊獨好”,狠狠來了一波暴漲!光是上午就有光大嘉寶、天地源、雲南城投和我愛我家4只股票漲停。萬科一度漲超5%,招商蛇口漲超8%,保利地產漲7%……相關部門正在考慮一項計劃,即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。本來消息未經證實,但就在下午,杭州傳來重磅新聞,地方ZF已經在執行了,真的在下場收房子!杭州臨安區住建局明文公告,在區內收購一批商品住房用作公共租賃住房。小作文,當天成真!時隔8年,樓市去庫存的大門,又一次轟然洞開。很多人沒注意到,國家隊下場收房子並非“突發奇想”,而是蓄謀已久。2022年起,鄭州、濟南、蘇州都傳出了國資收購存量房的消息。收購對象,主要是銷售困難的新建商品房。浙江湖州、河北邯鄲、新疆阿勒泰等三、四線城市也先後發佈政策,鼓勵將存量房源轉化爲保障性租賃住房。最開始,大家還屬於自發嘗試階段。一直指望地方自掏腰包,肯定是不現實的。最近幾年賣地收入驟減,城投瘋狂託底,哪裏還有錢收購賣不出去的存量房?2023年初,中國人民銀行設立了1000億元“租賃住房貸款支持計劃”,在全國範圍內選擇8個城市開展試點,支持住房租賃機構批量收購存量住房,用作保障性租賃住房,試點安排支持貸款。公開報道顯示,截止2月底,已使用的貸款額度很可能已經超過了60億元。據中指研究院最新統計,自去年以來,全國支持商品住房“以舊換新”的城市超過40個,10餘個城市已經開展相關工作。最開始只有一些三四線城市,或者一二線的非核心區參與。形式也比較消極,最多讓中介多推一推二手房源,或者要求很苛刻,樓齡必須在10年以內。影響力一直很有限。直到4月1日,鄭州開始試點“以舊換新”,國資下場收購二手房,打通了資金來源、收購範圍等一系列堵點。據《大河報》,鄭州城發集團的相關負責人透露,收購的二手房源一般是房齡20年以內的商品房,後續將用於鄭州市的保障性租賃住房。值得一提的是,鄭州“試點”之後,高層領導去到當地開展調研房地產項目。天量庫存壓頂、房價一跌再跌、中央財政出手、“鈔能力”入場去庫存……國家統計局數據顯示,2024年3月末商品房待售面積74833萬平方米,同比增長15.6%,住宅待售面積增長23.9%。2015年“去庫存”之前這個數據是71853萬平方米。換句話說,當前商品房庫存規模又一次來到了歷史高位。No,No,No,一線城市的開發商們,早已愁禿了腦門。中指研究院最新發布的數據顯示,一線城市的庫存也亮起了紅燈。除了上海,去化週期都在2年左右。二線城市裏,瀋陽、貴陽、南京的去化週期已經超過30個月。去年樓市的“獨苗”成都,現有的新房庫存也要1年半才能賣完。諸葛研究院發佈於5月6日的研報顯示,今年前四個月,重點14城二手房掛牌量同比上升31.63%。每經記者據鏈家平臺數據統計,多地二手房掛牌量再創新高:重慶超過27萬套,天津突破19萬套,蘇州約17.78萬套,北京約14.7萬套。現在出來買房的人,誰不是隨身攜帶一把40米“屠龍刀”,上來先砍幾十萬。廣州海珠一套老破小掛牌120萬,買家上來就砍60萬,硬生生一刀砍成5折。無法忍受自己身價暴跌,各地業主紛紛揭竿而起,打響了“房價保衛戰”。南京河西板塊的奧體新城翠杉園,2021年3月成交單價高達6.77萬/㎡。小區業主委員會果斷出手發佈“溫馨提示”,內容主要爲:警惕部分不良中介惡意拉低小區二手房價,多人精心做局設套,惡意打壓價格,嚴重損壞了小區房價穩定。在一個供過於求的市場,價格當然不是由賣方說了算的。厭惡損失刻在每一個人的本性裏,所以買房永遠都是買房不買跌。房價下跌的時候,只會有越來越多人變成“等等黨”。我有個朋友,2021年開始在廣州看房,親眼見證了網紅小區從6字頭跌到3字頭。2021年,不斷焦慮,擔心房價漲太快自己買不起了;2022年-2023年上半年,反覆糾結,思考是不是跌到底了,會不會抄底抄在半山腰;2023年下半年以來,徹底躺平,變成“你不買,我不買,明天還能跌200”。剛蓋好的新房,新掛牌的二手房,還在源源不斷地湧進來,把庫存推得更高……國家隊下場收房子,減少市面上的供應量,讓供求關係重新回到正常範圍,從而穩住房價和樓市。2015年之後,很多城市的房價都翻倍了。房價已經不可同日而語,去庫存的成本飆升。需要把住宅去化週期壓降至18個月以內,大約需要約7萬億元的資金。(在空置二手房中僅有25%爲有效供給的樂觀假設下)因此這些資金大概率只能通過繼續舉債獲得,即收儲會直接提升地方政府或城投平臺的資產負債率。難道說,樓市又要回到“去庫存-放水-暴漲”的老路上?前幾天,有網友在問政四川網站向成都市領導留言,要求成都恢復限購。有人評論說:“我買了,所以我希望放開限購,把價格炒起來我好出手。”時至今日,依然有不少人相信房價會再來一輪暴漲。或是出於期待,或是出於擔心。城鎮化的高峯期已過,人口開始負增長,居民負債率高企,支撐房價暴漲的“三大支柱”不復存在了。2023年,人口負增長的省份從13個快速增加到19個。換句話說,差不多有2/3的省份常住人口負增長。誰擁有源源不斷的新增人口,誰纔有資格繼續參與房地產這場遊戲。8年前的那場轟轟烈烈的去庫存運動,全國上下一起搞棚戶區,特別是三四線城市。今天的去庫存2.0運動,有資格參與的只有少數大城市:它們還在不斷虹吸全國人口。一線城市和經濟產業強市吸全國,省會虹吸省內。在此之中,最先拿到央媽經費,最先把庫存降到合理區間的城市,可能就是房價最早反彈的城市。
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