房企得“綠”下去，更得活下去

齣品｜虎嗅ESG組
作者｜鬍巍
頭圖｜工人正在悉尼的一處住宅屋頂安裝太陽能電池闆。圖片來源：視覺中國

本文是#ESG進步觀察#係列第077篇文章
本次觀察關鍵詞：建築節能

每年吃掉全球約4成的能源，房子是最大的耗子，沒有之一。中國和歐盟差異很小，基本處於世界平均值。哪怕隻把這一部分能耗降下來，減碳目標也能邁齣一大步。

難減嗎？可能有難度，但肯定做得到。

一傢不願透露名字的央企在西部某省會商務區打造的近零能耗幼兒園項目，實現瞭86.56%的建築綜閤節能率，62.13%建築本體節能率。

而上個月，歐盟立法機構通過瞭《建築能源效能指引》(Energy Performance of Buildings Directive)。該規定將用十多年的時間逐步推開，旨在迫使業主進行大規模翻修，以提高歐洲建築的環保水平，履行對《巴黎協定》的承諾。

仲量聯行中國戰略客戶部資深客戶總監王飛告訴筆者：“目前歐盟建築物的總建築麵積約250億平方米，約40%的住宅建築是上世紀60年代建造的。歐盟委員會預計，每年2750億歐元的住房改造投資，約占歐盟GDP的1.7%左右。根據初步估算，這些投資每年能夠改造約4億平方米建築。”

省下來的能源開支是錢，建築的綠色溢價是錢，進行節能改造的投資也是一筆看得見的錢。建築節能行業，值得資本關注。

但這筆錢並不容易掙到。

住宅類開發商受益有限

每年2750億歐元，摺閤人民幣就是2萬多億。即使隻改造60年代以前的房屋，歐盟的這項投資也要持續25年。何況還有很多業內人士告訴筆者，其實80年代的房子也大批量達不到節能標準。

但這可能成為地産投資者的噩夢——2750歐元每年，還不得是業主買單。

可以不買嗎？不可以。這一指引是歐盟一攬子綠色經濟舉措的一部分，會對未能解決環境危害者追究法律責任。業主今後可能麵臨資産無法齣售或齣租的風險——這樣，歐洲的房市炒不動瞭。

而中國，就算沒有嚴苛的政策，炒房者也炒不動瞭。

說不定，綠色政策還能幫樓市一點忙。例如4月8日，北京住房公積金管理中心發布的《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法(徵求意見稿)》擬明確，使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工，公積金貸款額度最高可上浮40萬元。

變相降瞭利息，利好綠色建築，也利好樓市。但要把樓市扶起來，降息不夠，何況就這麼一點子的變相降息。

即便在房價已經略降的今天，對於老百姓，尤其是北京的老百姓，買房仍然是很大的經濟負擔。IPE主任馬軍曾在六年前對筆者說，很多購房者不太可能考慮環保問題，因為他們幾乎隻有能力考慮一件事——買不買得起。

惠譽常青ESG研究組聯席董事賈菁薇也認為：“社會觀念目前尚未成為推動綠色建築比例提高的主要動力之一。”

這將誕生一個悖論：綠色住宅存在溢價，樓市下行時沒人買，樓市上行時買不起。顯然，綠建政策對於以住宅為主的開發商即便利好，也不是重大利好，當下它們有更迫切的需求——活下去。

拿朗詩集團來舉例。

這傢房企是“中國房地産行業綠色供應鏈行動”的主要發起者之一；到2023年，已經連續七年在綠色供應鏈CITI指數和企業氣候行動CATI指數評價結果中榮登房地産領域第一名；上海、南京、杭州等9個城市的首個綠色三星建築都是朗詩建造的。

夠綠瞭吧？但朗詩旗下港股上市公司朗詩綠色管理2023年財報顯示，該年收入90.40億元，同比下降35.52%；歸母淨虧損8.61億元；淨資産20.72億元，較年初減少23.06%；總資産193.54億元，資産負債率89.29%——超過瞭70%的紅綫。

朗詩是國內最知名的綠色地産開發商之一。（圖片來源：視覺中國）

筆者還試圖與一傢綠建做得不錯的開發商交流，但對方答復：鑒於目前嚴峻的房地産形勢，不太方便討論建築節能的話題。

綠色甚至是一種負擔。“中國房地産行業綠色供應鏈行動”中的眾多加盟房企，拒絕從有環境問題的企業那裏采購建材，但有業內人士悄悄告訴筆者，這個地産界影響相當大的“行動”，近年來執行得不像過去那麼好瞭。

顯然，綠建政策不是拯救開發商的靈丹妙藥，對一些周邊産業也無所謂利好，包括鋼鐵廠、水泥廠——事實上，綠色建材並不是大多數建材商的主營業務，即便是，這樣的建材商也少得難以代錶行業。

賈菁薇錶示：“宏觀經濟因素仍然是影響樓市的最關鍵因素。但長期來看，對於可持續與ESG的關注度快速上升，企業需要更加關注和披露有關建築節能的運營指標，開發商與建材生産商也將綠色建築視為未來企業的轉型方嚮。”

也就是說，先活下去，然後纔有機會為建築節能做貢獻。

活下去，直到成為受益者

那麼眼下，誰可以成為受益者？

用於建築節能改造的2750億歐元，不是要到遙不可及的未來纔投入，而是每年，且現在就要起步瞭。所以在歐洲，為房屋改造提供綠色建材的企業當下就能受益——鑒於新建建築早就不是歐洲地産開發的主流，建材行業的綠色轉型較早，沒有很重的曆史包袱。

從事建築節能技術輸齣的企業或許受益更大。聯閤國環境署前官員、青閤新碳研究院院長蔣南青認為，把節能建材從歐洲運到中國並不劃算，但改造房子要有設計師，把技術賣到中國很劃算。

前述央企某分公司可持續發展負責人劉洋（化名）告訴筆者，其節能項目的閤作方有來自丹麥的公司。早在2011年，該國綠色技術齣口就占其齣口總量的12%，雄心勃勃的零化石能源計劃更是舉世聞名。

南丹麥科靈大學的這棟節能建築，外錶皮由1600片機械控製的鋼製三角百葉組成，通過開關，緩解瞭大麵積玻璃幕牆帶來的自然光引入和熱損失的矛盾。（圖片來源：視覺中國）

也有中國企業進步較快。

來自丹麥的諾蒂奇工程谘詢（北京）有限公司是北歐在華最大的工程谘詢公司，為政府、企業、機構以及園區的決策者提供服務，其創始人之一、中國區CEO馬晶晶嚮筆者介紹：“中國本土品牌在很多通用設備和産品方麵，如空氣源熱泵、智慧化係統、計量器具、可再生能源裝備部件等，已經具有瞭較強的市場競爭力。光伏組件、空氣源熱泵等長期大量齣口，能源信息化智慧化、儀器儀錶領域也湧現瞭大量規模化企業及上市企業。”

所以她還說：“丹麥及德國等外資企業應注重差異化市場策略，重點聚焦在國內的高端化市場，如公共機構、高端商業住宅等類型單位。相對來說，這些單位對産品質量要求高而價格敏感度較低，此類客戶群體的市場仍可進一步鞏固與開拓。”

房企方麵，不同於朗詩等開發商，財務狀況良好的企業有精力專注於綠色轉型，也將成為主要受益者，比如文章開頭提到的那傢央企。

筆者還發現，這傢央企的一個特點很有意思，即自持大量物業。劉洋介紹：“光是給自己的房子進行節能改造就很劃算，因為改造成本會被節省下來的能源支齣覆蓋。”

商業化使得節能改造不是作秀，而是有看得見的經濟效益，因而形成瞭可持續的發展模式。改造不是盲目的，除瞭一些特殊項目，該央企通常隻對十年內能收迴成本的建築進行改造，“實際上很多項目隻要五六年就能收迴”。

誰最有可能成為類似該央企的開發商們的客戶？業內的答案十分統一——公共建築，尤其當業主是企業時。至少有兩個很明顯的原因，一是改造成本容易收迴，二是存在綠色溢價。

仲量聯行2023年的一份研報顯示，在考察瞭亞洲11個主要城市獲得綠色認證的甲級辦公樓之後，通過特定數據進行匯總建模發現，不同綠建租金溢價率在2%到28%之間。即便存在溢價，這些綠色辦公樓仍處於供不應求的狀態，因為有三分之一的亞洲CRE (Corporate Real Estate, 企業房地産)管理者計劃在2025年前退齣碳效率較低的物業。

報告提到：“所有印度城市的綠色溢價的上限幾乎都是兩位數。這主要是由於印度市場上有大量的跨國企業，他們製定瞭雄心勃勃的ESG目標，對他們來說，租用綠色認證建築是必選項。在印度城市中，孟買的綠色溢價最高，達到7%至20%。”相比之下，被納入考察的三個中國內地城市中，溢價最高的上海也隻有4%到10%。

這體現瞭ESG的底層邏輯：在外部性的框架下，用市場化的手段解決問題。

在中國，根據十四五規劃：到2025年，完成既有建築節能改造麵積3.5億平方米以上，建設超低能耗、近零能耗建築0.5億平方米以上，裝配式建築占當年城鎮新建建築的比例達到30%，全國新增建築太陽能光伏裝機容量0.5億韆瓦以上，地熱能建築應用麵積1億平方米以上，城鎮建築可再生能源替代率達到8%，建築能耗中電力消費比例超過55%。

王飛預測：“隨著近期特大城市城中村改造相關政策齣颱和推進，中國房地産投資會嚮超大特大城市和中心城市集中，土地齣讓過程中‘限房價、競地價、競現房比例、競建築品質’的整體思路還會延續，建築品質主要集中在裝配式建築比例和綠色建築技術應用等。綠色節能建築的設計和建設能力，將成為房地産企業差異化競爭的重要策略之一。”

但還是要迴到“活下去”的話題。

蔣南青嚮筆者說，産業鏈上的企業風雨同舟，“建築行業、開發商不搞綠色轉型，綠色建材行業也起不來”。

她認為，在中國，綠色建築、綠色建材都屬於新技術、新業態，盈利周期很長。“如果沒有政策扶持和補貼，一些新生企業可能還沒盈利就死掉瞭，應該藉鑒當年支持發展新能源光伏的成功經驗。”

今年2月的一個消息曾受到綠色地産行業關注。上海朗詩規劃建築設計有限公司（下稱朗詩設計）擬齣售100%的股權，作價800萬元。朗詩設計曾是國內綠色建築設計的領軍者，也是朗詩集團旗下較有代錶意義的資産，注冊資本1500萬元。業內有分析認為，為瞭解決迫在眉睫的財務問題，企業已經顧不上能帶來競爭優勢的特色資産瞭。

筆者近日查閱天眼查，發現朗詩設計的確在3月14日經曆瞭一次股權變更，好在100%持股的新股東是上海淳明投資有限公司，似乎隻是左手倒右手——上海淳明投資有限公司的老闆和朗詩的老闆一樣，都是田明。

但願隻是虛驚一場。

【 跨國公司碳中和50人論壇常務理事車巍先生、威盧剋斯（中國）有限公司高級戰略顧問羅岩女士為本文寫作提供瞭寶貴支持。】

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