全球房價，都在上漲
雖然我國房價仍在下跌，但全球主要國家房價還在持續上漲。
權威機構統計，截至今年4月，全球房價指數同比上漲超過 3%。下圖是全球26個主要國家房價數據，以2006年的房價爲基數100，從2006年至今，雖然中間有一些波動，但整體上呈現上漲趨勢，尤其2014年至今，全球房價指數上漲趨勢就是一條陡峭的曲線，從指數100上漲到接近175，漲幅接近75%，力度大速度快。
其中，以美國，英國，歐元區的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亞，日本，新加坡等爲代表，全球主要發達國家2014年至今房價幾乎先後都在上漲，只是漲價的節奏有先後，漲價的幅度有波動，漲跌的週期有大小。
01
最近，權威金融研究機構標準普爾公佈了全美各大城市的房價指數，也叫凱斯席勒指數（2000年房價基數爲100）。與2000年相比，全美主要大城市的房價指數是當年的2到4倍左右，分析該指數，2020年至今房價上漲47.1%，今年4月房價同比上漲6.5%，短短4年的漲幅超過以往十年的漲幅。
其中加州聖地亞哥房價指數達到了438，加州洛杉磯達到433.59，佛州邁阿密達到433.23，名列漲幅冠亞季軍。
按照國際清算銀行的統計口徑，下圖中，自2012年以來，美國房價持續上漲，美國樓市走了一輪長達12年長牛，其中很短一段時間漲跌波動可以忽略不計。
2023年至今，房價指數依然還在上漲，沒有任何調整的意思。
02
英美是一家，英國是美國最忠誠的小跟班，樓市也是亦步亦趨。
美國老大哥在前，小英房價從2015年以後也是一路上漲，但漲勢弱於美國，到了2022年後有點跟不住了，一定幅度的回踩調整，但幅度不大，強於歐元區房價。今年開始，再次小幅上漲。
英國最大的房地產網站Rightmove發佈了4月的最新房價報告，同比上漲1.7%，平均掛牌價環比上月上漲了1.1%，實現連續四月上漲，英國的房產銷售數量比去年同期高出了13%。
03
和英美相似，歐元區房價從2015年開始，進入上漲通道，也走出一輪罕見的長牛，但上漲時間和力度，皆大大弱於美國和英國。
2022年，俄烏戰爭，疊加美國暴力加息，歐元區房價指數下半年小幅度轉跌，2023年全年橫盤調整，今年以來也是略微下跌，倒逼歐洲央行首次降息，但大的上漲趨勢並沒有破壞，法國和德國這兩個歐元區發動機緩過勁來，前景依然看好。
歐元區中，也有分化。
德國法國樓市日子不太好過，但葡萄牙和西班牙的房價至今不見調整，都在上漲，且漲幅領先。
今年3月世界四大評級機構之一的DBRS認爲過去五年葡萄牙房價漲幅在歐元區最大，超過60%。尤其2022年至今，可謂一騎絕塵，絲滑上漲至今，甚至看不到任何橫盤調整的跡象。
西班牙也是如此，但漲幅沒有葡萄牙大。
在過去的10年中，西班牙房價累計上漲了29%。在2019年至2024年的近5年中，西班牙房價上漲了18.4%。尤其最近一年內，西班牙房價同比漲幅達到了7.1%。
04
北美加拿大，英美小跟班，2015年到2021年也走出了一波上漲的趨勢。
其中2020年之前，房價指數漲幅不大還有兩年處於橫盤走勢，但2020年開始，房價指數陡然上漲，2020-2021年兩年時間房價漲幅巨大，2022年以後房價開始小幅度調整回踩，但回調幅度不大，大的上漲趨勢並沒有破壞。
加拿大房地產協會 (CREA) 的最新房價數據顯示，調整還在繼續，但加拿大已經開始降息，一旦需求恢復，不改上漲趨勢。
05
澳大利亞作爲全球工資時薪最高的國家之一，房價從2013年到2023十年時間增長了83%，也走出了一波上漲趨勢，尤其2020年後，房價指數陡然上漲，一直大漲到2022年。其中有兩年小幅度回踩調整但不改上漲趨勢。
2022年小幅開始調整到2023年初，隨後澳洲房價再次上漲。根據澳洲財經見聞數據，自 2023 年 1 月 29 日全澳首府城市房價觸底以來，5個主要大城市整體上漲了 14.4%。其中，珀斯上漲28.5%領跑全澳洲。
這裏要多說一句，澳洲房價去年以來漲勢如此強勁，和工資收入大幅度上漲關係密切。
5月15日澳大利亞統計局公佈的數據顯示，2024年第一季度工資同比增長4.1%。這一同比增幅高於去年第一季度的3.8%，且從今年７月開始，澳大利亞最低工資又將提高3.75%，在澳洲，即使是零工，時薪工資也是全球排名前列。
06
2013年以來，日本房價轉入上漲通道至今，近一年來，日本房價呈盤整態勢，但上漲趨勢不改。
日本的房價上漲過程中也出現分化，東京和大阪領跑全國。前不久，日本不動產研究所發佈“國際不動產價格租金指數”4月調查結果顯示，東京和大阪的住宅樓價格與半年前的調查（2023年10月）相比，均上漲了1.5%，在全球15個主要城市中排在首位。
尤其東京的房價自從2020年10月以來，就一直在刷新紀錄，2024即將過半，東京的房價仍未踩下“剎車”。
權威中介機構東京Kantei在前兩天公佈了東京圈5月的二手房均價：截至5月，東京23區二手住宅（以70㎡爲計算）均價爲7386萬日元（約合人民幣337.3萬元），同比上漲4.8%，環比上漲2.1%。
其中，東京核心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）以70㎡爲單位的二手住宅均價爲1億1924萬日元（約合人民幣544.6萬元），同比大漲16.3%，環比上漲2.9%。
這裏多說一句，日本樓市2012年到2021年，樓市平穩微漲，2021年開始樓市開始大漲，原因除了日元貶值，和樓市供不應求關係密切。
這一現狀在東京圈（東京都+3個縣）更突出，整個2023年，東京圈新上市住宅套數大概2.8萬套，平均每月新增供應也就2300多套，這點量東京房價不漲纔怪呢。
07
最後說一個網紅國家：新加坡
其房價，2017年之前的三四年，與全球房價走勢相背離，跌了幾年後，從2018年開始就持續上漲，2021年開始發力， 漲勢陡然上升，尤其是過去一年，漲勢更加兇猛，全球第一。今年開始，上漲勢頭依然不改，沒有任何調整跡象。背後原因之一，還是和我們國內的大佬特別喜歡新加坡有點關係。
觀察新加坡2013年-2023年一手房和二手房的價格走勢發現，新加坡過去10年的房價漲幅是141%，二手房房價的漲幅在25%，也驗證了上述判斷。
08
美國，英國，歐元區的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亞，日本，新加坡等這些全球主要發達國家，這些年樓市儘管有一些調整，但房價上漲趨勢不改的根本原因主要有以下三個方面：
一是移民人口不斷增長，以及外來移民的高生育率。人進來了，新生兒大量出生，這些都需要大量住房。以葡萄牙爲例，從2017年開始，葡萄牙連續六年爲淨移民流入國家（至2022年），其中2022年達到歷史最高值（增加86,889人）。據高盛估計，澳大利亞目前每年 50 萬的淨移民率會推動房價上漲約 5%。同時這些年，富裕國家的外國人出生人口年增長率約爲 4%，是有史以來增長最快的幾年。
二是發達國家樓市供不應求成爲常態，住宅供應速度和供應量跟不上需求增長的速度。
以美國爲例，其他發達國家類似。
美國著名房地產分析公司 JBREC最近發佈了美國人口洞察與戰略報告，並表示由於移民潮和美國大選年的出現，預計2024年美國人口將增長400萬，需要額外新建165萬套住房才能滿足新增人口需求。而目前美國總的住房供應不足210萬套，超過68%的住房市場供不應求。
三是貨幣放水。疫情爆發後，全球主要國家都在大放水，長期通脹導致勞動力市場火爆，就業率創新高，失業率創新低，工資收入普遍較大幅度上漲。
自 2021 年以來，富裕國家的平均工資上漲了約 15%，以日本爲例，日本文部科學省和厚生勞動省發佈數據，2024年春季畢業的日本大學生的就業率在4月1日達到98.1%，同比增長了0.8個百分點。
日本大企業爲了吸引人才，也是不斷加薪。自今年4月份起，大學畢業生平均每月起薪將上漲3.1%，至225,686日元（約合10370元人民幣）。比如大型鋼鐵企業JFE鋼鐵公司宣佈，將今年4月入職該公司的大學畢業生平均起薪提升到每月28.2萬日元（約合12960元人民幣）。
雖然長期通脹物價高漲，但收入漲幅更大，發達國家的收入增幅完全能覆蓋房貸，良好的收入預期讓買房人無懼較高的房貸利率。
09
總之，全球主要發達國家這些年樓市的走勢告訴我們：哪怕城市化規模到了天花板，樓市進入成熟期，隨着市場供求關係變化和收入的增長，這些國家的樓市依然走出了牛市，且勢頭未減。
疫情之後，全球主要發達國家房價都再創新高，而只有我國從2021年一直下跌至今。根本原因是：疫情後，發達國家都在貨幣寬鬆大放水，經濟和國民收入都持續上漲；而我國卻主動刺破房地產泡沫，並且沒有量化寬鬆。
兩條不同的道路，孰對孰錯，三年後就能見分曉！
