樓市，暴風雨才剛剛開始！
最近的地産圈，雷聲滾滾！
4月9日，平安信托暴雷（主要投地産），刷屏整個投資圈。
4月10日，萬科濟南總經理被警方帶走調查，當天萬科暴跌5%。
不齣意外，在地産下行曆史車輪下，
未來這種“雷”可能會越來越多……
很多朋友問道人：
房地産下行周期何時纔能結束？！
能不能搏一把睏境反轉？
道人的迴答：
想博的話道人攔不住，
但道人打死都不會去博！
這輪樓市下行周期，可能遠超大多數人的預期！
01
為啥說房地産下行周期可能遠超大多數人預期？
核心原因：
我們這一輪房地産下行周期，可能比全球曆史上任何一輪都更復雜、更棘手。
地産下行周期何時結束，核心看以下四點：
（1）新增買房人口：新增購房人口越多，市場需求量大，下行周期結束越快
（2）經濟發展情況：經濟越強勁，老百姓收入增長越快，下行周期結束越快
（3）住房庫存：新房庫存越少，去庫存速度越快，下行周期結束就越快
（4）杠杆率：杠杆率越低，買房加杠杆空間越大，下行周期結束越快
過去幾十年，全球有兩個地産下行的典型案例：
（1）優等生：06年老美地産危機
從06年跌到11年，曆時6年，房價暴跌40%以上。
（2）差等生：90年代小日子地産危機
從90年跌到09年，曆時20年，房價暴跌近50%。
放眼全球地産下行周期曆史，
也隻有老美和小日子這一對，有資格和咱們PK。
因為這倆經濟體量足夠大，人口規模也都在一億以上，泡泡吹的也夠大。
其他的加起來估計都不夠我們打……
那麼問題就來瞭，
同樣是地産危機，為啥老美觸底隻用瞭6年，而小日子卻用瞭足足20年？
一個重要原因：
老美新增買房人口更多，經濟更強勁，杠杆率更低。
當前我們的情況是啥？
21年下跌至今，滿打滿算不足3年，房價跌幅不到20%。
不論和美國、日本、還是世界平均水平相比，都明顯還沒到底。
更難受的是，我們的很多條件比“差等生”小日子還差。
1、看購房人口（25—35歲），比最差的小日本還差勁
25歲—35歲最需要買房的人口數量，
我國剛好在21年房價見頂後，開始極速下滑。
（PS:之所以會這樣，很大程度上是計劃生育的迴鏇鏢飛迴來瞭）
小日子雖然也下滑，但明顯比我們好不少。
老美更是不降反增，而且越來越多。
和這倆相比，咱們的優勢在於城鎮化還沒到頭，還有開發空間。
這大概率也是未來政策的一個核心方嚮。
2、看房産庫存，高得一塌糊塗
去年底，我們的新房庫存大約39億平。
23年全年，我國一共賣瞭11.2億平，比22年少瞭8.5%。
也就是說，即便後麵銷量不下滑，所有房地産商都停工不蓋新樓，全力賣房，
也得3—4年纔能消化完現有的庫存。
但這明顯不現實，
和海外相比，我們的優勢在地産開發商“跑得足夠快”。
不論是地産開工降幅還是地産投資降幅，都明顯快於海外平均水平。
3、看杠杆率，比小日本還高
杠杆率主要看宏觀杠杆率和居民杠杆率
宏觀杠杆率=社會總負債 ÷ GDP
宏觀杠杆率越低，經濟刺激空間越大，降息放水“藥效”就更強。
居民杠杆率=居民部門貸款÷ GDP
居民杠杆率越低，買房加杠杆空間就越大，地産觸底就更快。
截止23年底，
我們的宏觀杠杆率是287.8%，創下曆史最高紀錄。
居民杠杆率是63.5%，縱嚮看幾乎是曆史最高，橫嚮看是所有新興經濟體中最高的。
作為對比：
上世紀90年代的日本，宏觀杠杆率是276.4%，居民杠杆率是68.4%：
2006年的美國，宏觀杠杆率不到200%，居民杠杆率95%。
4、看經濟，我們的潛力很大
為啥說是“潛力大”？
因為在地産走下坡路的同時，我們的製造業，尤其是高端製造業在迅速崛起。
在剛剛過去的2023年，我們汽車製造業的規模已經和地産規模相當，
地産是11萬億，汽車則飆升到10萬億。
除瞭汽車，光伏、電子設備、醫藥、5G等高科技産業也在迅速發展。
這些都是我們未來經濟增量的重要來源。
從1—2月份社零走勢來看，在地産不行後，汽車、餐飲、日用品紛紛站瞭齣來。
這裏還有一個關鍵變量，
我們老百姓收入占GDP比重遠遠低於世界平均水平，提升空間很大。
後續政策得當，這將會是我們經濟復蘇、進一步開啓內循環的重要籌碼。
當然瞭，和全球大多數地區不一樣的是。
我們的房地産，有zf調控和兜底，很多政策還沒放開。
所以相比小日子那種跌法，應該會好一些。
02
站在當下，我們應該怎麼辦？
核心就一句話：
做好風控和兜底工作，守住真正有業績支撐的優質資産，在極低位置布局未來有想象力的優質成長資産。
地産泡沫破裂，本質上是去杠杆、擠泡沫的過程。
而在股市，除瞭實打實的業績和分紅，其他或多或少有泡沫。
所以，抱緊有業績支撐，分紅高的優質資産就很有必要。
而經濟轉型，本質上是舊經濟衰退，新經濟突圍的過程。
目前來看，能夠帶領我們突圍的的，隻有高端製造業和高科技産業。
所以，在極低估區間提前優質成長資産就很重要。
當然，這個過程肯定不會一帆風順。
尤其是在內部經濟轉型、外部老美處處使絆子的震蕩過渡期。
怎麼熬過這段時間？
優化資産配置，做好風控和兜底工作。
經常看道人文章的朋友應該都知道，
以上這三點，也是道人這一年多一直在做並反復和大傢強調的。
“優化資産配置做好風控，優質紅利類資産打底，在極低估區間買入優質成長資産……”
很多人耳朵應該都聽齣繭子瞭……
這裏簡單提一嘴隔壁日本股市，
90年初，日本房地産泡沫破滅後，
日本股市市值占比最大的是金融，其次是工業，
信息技術、醫藥、必選消費占比很低。
日本市值最大的30傢上市公司中，有超過半數的公司（16傢）都是金融行業。
經過近30年經濟轉型和産業升級，日本股市發生瞭翻天覆地的變化。
20年底，日股市市值占比最大的是工業，其次是可選消費，
然後是信息技術和醫療保健。
前30傢上市公司中，醫藥、信息技術、可選消費占瞭大多數。
最後，分享一下今日操作。
1、場內ETF長綫操作：
暫無，按兵不動。
2、場內ETF網格操作：
創建創業闆指、中證白酒條件單，
（1）創業闆指：止盈目標10%，每下跌2%加倉一份
（2）中證白酒：止盈目標10%，每下跌2%加倉一份
這裏注意，網格策略每個賽道都分成10份資金。
具體一個賽道投多少資金，大傢根據自己的資金量來。
網格策略不建議投入太多倉位，主倉位最好還是以長綫為主。
網格具體如何操作，可以看道人昨天的文章：
《A股這個闆塊，可能危險瞭！》