重磅利好！樓市迎“歷史級”提振政策，影響有多大？
來源 | 瀟湘晨報
記者 | 牛蕊 羅雅琪
2024年5月17日，可能是近幾年來房地產市場政策發佈最密集的一天。房地產市場迎來全方位提振。當天，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。隨後，央行接連發布三個重磅通知，《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》。通知內容直指：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；首套房最低首付款比例調整爲不低於15%，二套不低於25%；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。易居研究院研究總監嚴躍進向瀟湘晨報記者表示，這是40年房地產發展史上，“歷史級”的購房提振政策，影響深遠。先來看《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，這一通知明確，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。
在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。當前，絕大多數城市執行的首套最低首付比例是20%，二套是30%。此次調整後，對於購房者而言首付壓力有所減小。嚴躍進表示，首套比例降至15%，這是歷史最低的首付比例，對於拉動市場交易具有非常明顯的作用。不僅是首付比例，政策調整後房貸利率也進入歷史低位水平。《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
公開資料顯示，2019年起，我國房貸利率採用LPR定價模式。一般來說，房貸利率是在LPR上加減點，絕大多數個人住房貸款以5年期以上LPR作爲定價基準。最新一期5年期以上LPR爲3.95%，按照此前政策首套房貸利率不低於LPR-20個基點即3.75%，二套不低於LPR+20個基點即4.15%。“過去對房貸是有一個最低利率要求的，但現在這個利率下限取消了。”嚴躍進表示，通俗來說，按現在政策，銀行可以自己決定房貸利率，即便是低於3%也可以，這也是房貸利率市場化的重要體現。實際上，此前全國範圍內已有多個城市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據不完全統計，已有福州、南昌、濟寧、贛州、九江、新餘、青島、煙臺、潮州、汕尾等10餘個城市宣佈，自4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。有業內人士預計，此番調整預計帶動更多城市取消房貸利率下限。公積金方面，5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》指出，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。
這也就意味着，購房者通過公積金貸款將減少月供支出。以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次公積金首套房貸利率降低後，購買首套房，每月月供將減少135元，累計30年月供將減少4.85萬元。中央層面一攬子利好樓市政策的出臺，利好哪類購房者？於市場而言將產生怎樣的影響？嚴躍進稱，政策會持續產生影響，對於本週的市場交易、下週的地產股、今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現國家對於房地產市場的重視和支持，也充分體現購房市場向好發展的基礎正持續增加。政策鬆綁後，長沙有不少購房者前往中介機構諮詢。新環境南城市場總監吳炬鋒說，目前來諮詢的客戶以剛需客戶居多，“都是缺點首付又想買房的客戶”。90後牛女士近期正在看房，今天相關政策發佈之後，她笑稱“非常激動。“我是剛需，今年肯定是要買房的，購房首付比例和利率降低，對我來說非常友好”。“降低首付比例，對於很多新市民、年輕人來說，購房門檻下降了，可以夠得着了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向瀟湘晨報記者表示，降首付與降利率結合起來，月供負擔將大幅度下降，房貸進入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費。長沙一名不願具名的房企相關人士表示，此次樓市重磅政策的出臺，讓“硬剛”客戶有機會享受到低利率的紅利，將加快剛需客戶購買住宅。但就長沙市場而言，政策對二手房市場的刺激更爲明顯。“長沙二手房成交普遍是100萬元以內，按15%來付首付，也就是說首付款差不多是15萬，直接回到2012年到2015年的水平”。“在原有利好政策的基礎上進一步降低首付比例，降低公積金貸款利率，對於購房者而言，進一步降低了購房成本，對於提振房地產市場消費信心起到了積極的推進作用。”湖南新環境房地產經紀連鎖公司副總經理明賓在接受瀟湘晨報記者採訪時稱，長期來看，隨着居民支付能力的進一步恢復，市場成交層面會進一步表現活躍。降低首付，下調房貸利率之餘，另一個值得關注的動作是政府入市去庫存。全國切實做好保交房工作視頻會議上提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。嚴躍進分析稱，此類模式響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進行了結合。把去庫存和房地產三大工程等工作有機結合，符合市場規律，也具有非常好的導向。他還表示，此類政策有助於高庫存的城市消化庫存房源。5月17日下午，國新辦舉行國務院政策例行吹風會。這場吹風會同樣釋放了收購存量商品房改保障房的相關內容。住房和城鄉建設部明確，推動消化存量商品住房，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。前不久，杭州市臨安區政府發佈新政策，在臨安區範圍收購商品住房用於公共租賃住房。“杭州臨安政策的操作，說明各地已經陸續在推進此類工作。”嚴躍進表示，從消化存量商品住房的角度來看，一般可以理解爲收購二手房和房企庫存房源，其對於存量消化和轉化具有積極的作用。收購房企庫存房源，則對於房企資金回籠等具有積極的作用。而從保障房的分類來說，未來也可以包括保租房、配售型保障房、人才住房、公租房等。此次政策構建了“二手房-保障房”的循環新體系。此外，吹風會上央行方面表示，設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
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