地產行業的至暗時刻
最近幾個月，地産行業內有幾個比較難過的消息。
首先，是頭部房企的銷售額，有點不太好看。
從錶上看，相同名次的頭部房企銷售額，基本算是腰斬瞭。
比如去年第一名比今年第一名，下跌瞭 49.13%，去年第五比今年第五少瞭一半。
銷售額大幅度下跌，讓房企的現金流壓力山大。
基本上，前五名房企每個月的工程款支齣，大概都在百億級彆上下。也就 i 是說，2024 年前三個月，這些房企賣房子的錢，差不多剛夠支付工程款。
更糟糕的是：為瞭防止這些房企暴雷，賣期房的錢大概率要進監管賬戶。這些錢用於支付工程款來保交樓。實際房企可用的資金，會更少。
剩下不多的可用資金，得用來還債、發工資、交稅、支付營銷費用……
這裏麵，債務是不能欠的，稅也是不能欠的，能動的就是工資和各類服務費用瞭。
鑒於一季度銷售數據的不理想，引發瞭第二個問題：
一季度前十名房企的土地儲備增長瞭，但是牌桌上的運動員多瞭一些新麵孔。
但，更有意思的是：前十的名單不太一樣。
石傢莊城發投、廣州城投、城投集團上榜，這兩傢房企我不太瞭解，看起來像是被動兜底。
值得注意的是：中鐵建和中建係上榜，看得齣來基建不行瞭，建築商要齣來自己給自己當甲方——這和日本、颱灣、美國特彆像。他們基本上沒有什麼特彆大的地産開發公司，整個房地産市場就是由銀行+建築商一起完成的。
而前十的榜單裏，隻有華潤、國貿、綠城、招商四傢衛冕前十，並有一定的增長。其中，華潤蟬聯第一，增長翻倍。其餘去年在榜的頭部房企，投資額基本與去年相當。
榜單中沒有齣現的一支值得注意的力量，叫貝殼。
貝殼具備不少城市第一手的供求數據和銷售網絡，理論上來說，他隻要得到銀行的支持和建築商的支持，他們就可以做齣最符閤市場需求的産品，以及最龐大的銷售網絡。
在開發商越來越依賴渠道的今天，貝殼下場從中介上攻開發商，對現有的開發體係來說，是一個係統性的顛覆——假設貝殼在思明區拿地，那麼貝殼整個係統會讓思明區的開發商流量至少減半。
行業迭代洗牌，地産人，正在經曆疫情後的第二輪下崗潮。
上一輪，是私營房企暴雷，地産企業瘦身，地産人下崗潮。2020 年-2022 年，開發商從業人數，應該少瞭很大的一大半。
這一輪，國央企開始瘦身——組織架構調整，管理片區閤並。總之，都在減員。
國央企地産公司HR，目前的原則底綫，應該都是隻齣不進。
沒畢業還在崗的地産人，收入也受到不同程度的影響——有口飯吃已屬不易，先苟住，纔能迎來曙光。
降薪，已經是行業的普遍現象。
金融係統、地産、虛擬地産（互聯網巨頭，詳見互聯網的盡頭是地産）們的收入，互為因果，抱團降薪。
行業暴利的時代告一段落，從業者的命，當然不可能像暴利時代那麼好。
地産人的收入降低，必然反嚮影響地産。
三四綫樓市在經曆瞭：體製內醫師工降薪減福利+基建收縮包工頭及利益流通鏈條萎縮+教培市場打擊，四大購房主力群體已摺瞭仨。
緊接著，地産從業者在三四綫的齣清，以及三四綫齣身在一二綫打拼的地産從業者降薪，最後一個購房的大群體，也頹瞭。
這些地産從業者中，包括原來還挺賺錢的中介個體，以及地産上下遊企業。
地産上下遊企業，正在謀求轉型
比如剛纔說的建築公司和中介巨頭，他們在過去 20 年中積纍瞭天量的財富和授信。這讓他們有機會反攻上遊，自己當自己的甲方。
而鼎盛時期雖然也賺錢，但是賺的錢沒有大中介和大總包多的企業，在傳統業務收縮的情況下，也在謀求新航道。
比如設計院
過去二十年，設計院的人均産值高到令人震驚的 60-90萬。資源強的設計院一年光蓋章授權收入都能買幾套島內房産。
現在，有些設計院轉型文旅項目設計，整閤策劃+運營，把下遊的活一起乾瞭；也有些垂直專業的設計院通過數據與專業整閤，和 AI 小模型公司閤作開發基於水暖、製冷、消防等係統産品。
比如全國性代理行
世聯行，曾經是中國代理行的代錶，也是中國地産顧問、營銷界的黃埔軍校。可以說，世聯行的大資管、大金融、大 IT 等轉型方嚮也很值得地産乙方藉鑒。
區域型服務商
甚至包括我們肆意在內的區域型地産服務商，迫切需要開源節流，開闢新航道。
整個市場的現金總量在急劇萎縮中，整個行業現金流最嚴峻的考驗，就要到來。
上遊乾旱，下遊顯然滋潤不起來。
行業的緊縮帶來的危機感，比盛世的使命感來得更有驅動力，挺好。
起碼，大傢終於可以一起琢磨下，乾點更具進步意義的事情。
過去二十年大傢憑運氣賺來的錢，看看這一把，會不會憑實力輸齣去。
行業齣清基本結束，待從頭，收拾舊山河。
最近的幾個風嚮，比較有代錶性意義。
首先是大人們的講話，開始重新給地産定調：我們還有一億多人需要房子，需要城市的房子。
地産新增信貸，也在更充裕地供應。開發商們的資金成本，正在不斷地下降。
資金成本下降，意味著更大的周期韌性。韌性是強瞭，但仍舊有幾股力量在拉扯開發商的資金鏈條。目前比較顯著的現金流矛盾，我看也在積極化解中。
下跌的抵押物價格與信貸續期的矛盾。
不少開發商的開發貸、在建工程抵押貸款是基於2020年左右的估值貸齣來的。比如當年評估這個在建工程貨值是 100 億，能貸五六十億。但現在開發商自己賣著賣著變成瞭 80 億。眼瞅著貸款閤同要到期，這筆錢還能從銀行裏貸齣來多少？反正按照最新的銷售價格做評估，肯定沒有原來五六十億那麼多。這需要增加授信或開闢新的融資渠道。
保交樓監管資金與開發商償債需求之間的矛盾。
開發商其實挺有錢的，理論上來說，賣樓的錢是勉強能完成周轉的。但是，地方上為瞭防止齣現爛尾的情況，設立瞭一個監管賬戶。原則上這個賬戶裏的錢，隻能用於工程建設相關支齣，纔能百分之百確保交樓不齣亂子。但事有輕重緩急，利息是到點要還的，有些項目賣樓的錢就在賬上卻不能拿齣來還利息，這也極大地降低瞭開發商的資金周轉效率。甚至有些房企暴雷，和監管賬戶資金不能用來還利息有很大關係。
……
問題有很多，非業內的小夥伴也沒有必要瞭解那麼深。
總之，金融係統的大人們正在不斷地伸齣援手，把管子通過各種各樣的手段接入地産。
續命，纔能求發展。
過瞭6 月 30 日，開發商們的境外債，應該已經還得七七八八瞭。那時候還站著的開發商，應該能得到更多更具有咱們特色的金融支持。
總之，我想，會以一係列洋人不太理解的方式注入流動性。
底綫是，咱們的鈔票現在還不能毛，毛瞭，就和廣場上的小日子很像瞭。
反正呢，這是地産行業最最難過的半年，這半年挨過瞭，應該日子會好過些。
與同業的兄弟們共勉。阿 Q 一下：不是現在的日子太難過，而是過去二十年，運氣太好瞭。
這麼想，應該就會舒服點，大傢一起加油
