房地產迎來歷史性大變化！

現在回頭來看，2021年應該算是房地產發展的一個分水嶺。很多變化在2021年之前已經開始醞釀了，只是到了這個時候，加上一些外在因素的刺激，才爆發了出來。

從這幾年的房地產市場的走勢來看，基本上國內房地產市場迎來以下幾大歷史性大變化：

01：住房市場由供不應求轉爲供大於求

從國內整體市場來看，住房市場已經供大於求了，應該說早就供大於求，只是這種供大於求的影響在這幾年表現更爲明顯了。2019年，城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建築面積達到48.9平方米。

應該說這個人均居住面積已經不小了，差不多與發達國家的人均居住面積相當了，而且這幾年人均居住面積還在增加，目前城鎮居民的人均住房建築面積接近42平方米。

從整體的數據來看，國內市場其實早在幾年前就已經市供大於求了。但這個似乎與大家的感受不一樣。那是因爲國內的城市人口分佈不均，一線城市及強二線城市的人口密度比較大，住房市場仍呈現結構性（核心區域）的供不應求。

但如果你深入三四線城市甚至縣城區看看，就會發現很多高樓大廈都沒幾個人住，住房市場存在較嚴重的供大於求。

目前這個住房市場由供不應求轉變成了供大於求也基本上得到上面的認同了，所以現在的表述是“要結合房地產市場供求關係的新變化......”。

02：房價只漲不跌的幻想被打破了

想當年，誰要敢說房價會跌，就是等着被懟。那個時候，市場上認爲房價“只漲不跌”的人真的特別多。這個其實也比較正常，畢竟過去十來年的房價基本上是直線上漲的，波動很小、時間也很短，很多人在過去的買房中也是賺的盆滿鉢滿，不管是實際賺到還是賬面賺的，反正就是賺到了。

所以導致一些人有這樣的想法實屬太正常了，路徑依賴是人的天性，大家都喜歡強調過去的經驗，相信自己熟悉的東西。

但經過這幾年房價的下跌調整，很多城市的房價下跌都是超過50%，連一線城市都跌了20%-30%。在這個慘烈的現實面前，即便你再怎麼相信房價“只漲不跌”，也得面對現實，房價真的不會一直漲的。

03：樓市政策方向發生了大轉變

樓市政策爲何會發生變化，這裏其實有兩個前提：

一是房地產市場發生了重大變化，就如同前面兩點說的，供求關係發生了變化，房價處於下跌調整之中。

二是房地產之於國內經濟很重要，畢竟國內居民的大部分財富都沉澱在房子裏，房價的持續下跌對經濟各個方面都影響比較大。

那這個時候，樓市政策就得發揮作用了，過去政策的出臺是未來抑制房價過快上漲，而當前是要防止樓市下行過快。所以這兩年樓市的利好措施不斷，基本上可以認爲只要樓市不穩住，支持措施就不會斷。

04：購房者心態發生了重大變化

既然房地產市場發生了巨大變化，而房價也下跌調整好幾年，那購房者的心態發生改變也很正常。

過去認爲房價“只漲不跌”，所以買房的時候特別大膽，通宵排隊“搶”房子都不算回事，因爲在那個時候他們認爲只要買到就賺到了。有這樣的信念，對於房子當然就是“買買買”了。

然而，現實的市場給了大家狠狠的一擊，把很多人打醒了，認識到房價不可能一直漲，甚至有些人的心態有點矯枉過正，對後市表現出了非常悲觀的態度，這樣即便真的有購房的需求，也會遲遲不敢下手的。因爲誰都會想，再等等會不會買到更便宜的？

以上這些變化其實對房地產本身影響很大，這些變化反應到房地產市場上來，表現出來就是成交量下滑，房價下跌。