中央再發聲，城市更新有轉機了
前段時間，財政部官網公告了一則重磅信息：從今年起，中央財政創新方式方法，支持上海、南京、杭州等15個城市實施城市更新行動，單個城市最高補助12億元。
當然，城市更新項目通常涉及拆遷、安置、改造、重建等多個環節，所需資金量大、佔用週期長，僅靠財政撥款遠遠不夠，必須創新市場化融資模式，充分調動社會力量參與其中，分擔財政出資壓力。
城市更新出現重大轉變明源君多次強調，隨着房地產市場供求關係發生重大轉變，構建房地產發展新模式刻不容緩。
而加快推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，正是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。
尤其今年以來，圍繞城市更新的“真金白銀”利好不斷。
比如今年以來，國內多個城市宣佈城中村改造專項借款落地，尤其在納入城中村改造的35個超大特大城市，幾乎都有相關款項落地。
截至5月27日，國家開發銀行發放城中村改造專項借款1002.47億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等34個城市的376個項目。截至5月20日，農發行累計投放城中村改造專項借款780.53億元。
雖然城中村改造專項借款的投放金額不是很大，但實際效果不容小覷。
一方面，城中村改造專項借款成本低、期限長，可在一定程度上緩解城中村項目資金投入大、改造週期長的困擾，尤其是城中村改造項目前期徵收安置帶來的資金籌措壓力，繼而提振項目實施主體參與改造的積極性。
另一方面，城中村改造專項借款屬於特殊政策支持，不會構成地方政府隱性債務的新增，對減輕地方財政壓力，更好更快地推進城中村項目改造也有正面作用。管好進度、質量、安全，項目開發更有序，戳此瞭解
而剛剛財政部宣佈的支持上海、南京、杭州等15個城市實施城市更新行動，信號意義就更加強烈。
首先，中央財政親自下場，拿出真金白銀，能直接緩解地方政府的財政壓力，解決城市更新項目“起步”資金的問題。
根據中央財政資金補助標準，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。資金根據工作推進情況分年撥付到位。
其次，專款專用，明確改造重點，避免“撒胡椒麪”。
這次財政部明確要求，示範城市要按照因地制宜、因城施策的原則，有針對性的解決制約本城市發展的問題，比如地下管網和綜合管廊建設、污水管網“廠網一體”建設改造、市政基礎設施補短板、老舊片區更新改造等工作，避免面面俱到。
最後，採取競爭性選拔的方式，預示着城市更新今後不再大面積撒網，而是將經濟資源向特定城市集中，尤其是向超大特大城市和長江經濟帶沿線大城市傾斜。
根據公示，在申報前，示範城市需同時滿足以下基礎條件：
一是建立推動城市更新工作的組織領導和協調工作機制，並制定示範城市建設工作方案；
二是城市財力應滿足城市更新投入需要，地方政府債務風險低，不得因開展城市更新形成新的政府隱性債務；
三是近年來未在住房和城鄉建設領域出現重大生產安全事故或重大負面輿情事件。
申報後，財政部還會採取競爭性評審的方式，選拔部分基礎條件好、積極性高、特色突出的城市。
首先要省級推薦，擇優推薦本地區符合條件的城市參與評審；
其次是書面評審，財政部、住建部組織專家對城市申報方案進行審查、打分；
再次是現場答辯。各城市參加公開答辯，現場打分、現場公佈排名；
最後是集中公示，入圍城市經過公示，無異議的纔會被確定爲示範城市。
與此同時，住建部和財政部還會對示範城市開展抽查和開展績效評價，績效評價結果較差的示範城市，將視情況緩撥、扣減補助資金。
不增加地方隱性債務關於城市更新融資難的問題，明源君不止一次說過。
一方面是因爲城中村改造開發週期長、面對主體多、實施難度大，收益回報方面存在比較大的不確定性，故而融資困難。戳我，瞭解讓項目達期達產達效的管理神器
另一方面爲了防範新增隱性債務，中央和地方對於政府主導城市更新的融資方式，制定了不少約束政策。
比如有些地方對債權類融資限制頗多，有些城市對信託和私募介入極爲謹慎。包括現在的政府授權模式（資金來源於財政預算安排和城投企業開展市場化融資）和投資人+EPC模式（資金來源於股東出資和市場化融資），都有可能產生隱性債務，存在合規風險。
這就導致可供城市更新實施主體選擇的融資渠道越來越少。
除了剛纔提到的專項借款和中央財政補助資金，城市更新想要持續穩步地推進，還必須充分調動社會力量參與其中，分擔財政壓力。
所以這裏重點介紹下當前備受廣州、上海、西安等大中城市青睞的城市更新基金。
據不完全統計，目前城市更新基金數量已經超過60個，並且還在以肉眼可見的速度增加。
相比其他融資方式，城市更新基金有幾個特點：
一是募資較爲方便，通過適當“讓利”加上並不複雜的結構化設計，就能撬動銀行、保險、房企、施工單位等有出資能力的社會資本參與其中，實現利益共享、風險共擔。
二是通過引入社會資本，能直接減輕地方政府財政壓力，亦能巧妙繞開隱性債務新增這條紅線。
城市更新基金從發起人角度有兩種。
第一種是政府主導，一般由當地財政部門負責實施，當地城投公司負責具體代爲履行出資人職責，典型案例有天津城市更新基金、石家莊城市更新基金、無錫城市更新基金等。
這種模式的特點是充分發揮國有資金的槓桿作用和主導作用，撬動社會資本參與，槓桿倍數也比較高，一般爲5-20倍，投資模式主要分爲直投和母子基金。
直投比較好理解，所謂母子基金，母基金是一種投資於基金組合的基金，子基金則是母基金髮起的、獨立運作的基金產品。這樣就形成了“母子關係”。
那麼在城市更新領域，母基金不完全以盈利爲目的，其主要目的是利用政府性資金撬動社會資本，發揮財政資金槓桿作用。每個子基金則有自己明確的投資策略和目標，並獨立管理投資。
比如石家莊城市更新基金就採取“母子基金”模式。
資金募集上，20%是通過市國資委撥付市城發投集團，再由市城發投集團撥付基金公司。80%則是社會資金募集而來，引進若干基石投資人，以債權投資方式投入基金公司。
架構和分工上，石家莊城市更新基金會專門成立領導小組，由常務副市長任組長，分管城市更新的副市長任副組長。基金領導小組下設辦公室，設在市住建局，負責日常工作。
收益分配上，分爲兩種，一種是從母基金在子基金實現的收益中安排部分資金作爲對子基金管理的業績獎勵。另一方面是從子基金中選擇，要麼申請回購母基金持有的子基金份額，要麼按子基金返投任務完成情況及子基金投資進度情況實行分檔讓利。
退出方式同樣分兩種：母基金從直接投資項目中退出，可由項目企業股份、管理層等社會資本方按資產評估機構評估的權益價格購買基金出資份額。母基金從子基金退出，一般通過到期清算、社會資本回購等方式。
第二種是市場化企業主導。主要是由參與城市更新項目的建築企業和房地產開發企業發起的基金，典型案例有正大集團聯合手高和資本成立的城市更新基金，以及上海建工投資公的設立城市更新基金。
這種模式的特點是基金的投資方向和運作模式更加市場化，而且槓桿倍數更小，通常爲2-5倍，投資模式也以直投爲主。
比如上海建工設立的城市更新基金，一方面會通過設立基金，以司法拍賣的形式收購資產，主導項目更新改造；另一方面通過設立母基金投資SPV公司，增資擴股、債轉股方式參與項目更新改造。
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