新政滿月，實探廣州樓市

首套15%、二套25%的首付比例，取消利率下限，二手房不限售，外地人憑6個月社保可購房……5月28日，樓市新政在廣州落地。如今，廣州“528”樓市新政已滿月，上海證券報記者近日走訪發現，在中心城區，部分新盤熱度不減，郊區新房“以價換量”趨勢明顯；二手房掛牌量增加，議價空間也同步提升，二手房價格回調明顯。

整體來看，過去一個月，在上述政策利好刺激下，房地產市場正在逐漸回暖。具體來看，廣州新房、二手房成交均放量上漲。其中，二手房網籤更是突破1萬單，達10456單，比5月增長2618套，環比增長33.4%。

以價換量 新房6月成交量環比增長5.4%

在新政利好刺激下，疊加樓盤自身特性，中心城區部分新盤熱度不減。

“很多客戶都是慕名而來看盤，我們的流量一直都比較穩定。”6月26日，保利燕語堂悅高級置業顧問鄧貴華告訴記者，在新政的刺激下，該樓盤的高性價比優勢凸顯，6月的看房人數不比5月差。該樓盤瞄準“五一”假期，選在4月29日開盤，一開盤就成爲海珠西片區的“網紅盤”，5月的成交數據較爲亮眼。

同樣位於海珠的中海大境，其地段、配套、戶型等優勢突出，相關數據顯示，在第25周（6月17日—6月23日），中海大境成交30套，位居全市新盤第二。對此，6月26日，該樓盤高級置業顧問嚴遠東向記者透露，考慮到新政後成交的客戶，付款網簽有延後，預計本週（6月24日—6月30日）網籤量或許更高些。

在荔灣坑口片區的保利和頌，該樓盤工作人員告訴記者，6月26日，該樓盤剛取得一張新的預售許可證，“之前賣的剩不多了，最近會加推99平方米戶型，還沒確定推多少套。”

無獨有偶，截至6月27日6時，記者在貝殼App上統計的6月廣州新房排行榜上看到，保利和頌以30天在貝殼平臺成交65套的成績位列銷售榜第三，保利燕語堂悅登上貝殼平臺6月廣州新房人氣榜第五，7天瀏覽量達到2.5萬人次。

仔細梳理這份榜單發現，銷售榜前10的樓盤中，有一半來自花都、增城郊區。其中，增城的金茂萬科都會四季（106套）、中建｜鄂旅投·嶺南悅府（92套）包攬前兩名，兩個樓盤的均價分別爲1.65萬元/平方米、1.4萬元/平方米。

克而瑞廣佛區域數據顯示，今年4月，廣州商品住宅的價格爲37087元/平方米，5月小幅下降至37015元/平方米。另據諸葛找房，截至6月27日，6月廣州新房均價35631元/平方米，較上月下降1384元/平方米，均價環比降幅達到3.7%。

克而瑞數據監測顯示，截至6月27日，廣州商品住宅成交5438套，目前已超過5月的5159套，環比增長5.4%，達到今年上半年成交套數月度最高峯，以價換量明顯。

二手房網籤破萬 議價空間達9%

5月28日，廣州宣佈二手房取消限售，僅一夜時間二手掛牌量增加了875套。隨後，掛牌量增加成爲常態，截至6月27日，諸葛找房平臺顯示，二手房掛牌量累計達到218524套，當日二手房掛牌新增4621套。

在掛牌量增加的情況下，二手房市場競爭激烈，不少業主的降價出售的意願加強。據貝殼平臺數據，廣州“528”樓市新政發佈的第四周（6月17日—6月23日），廣州降價房源達到10665套，漲價房源941套。

一般來說，掛牌價減去實際成交價便是二手房的議價空間，貝殼數據顯示，2024年6月，廣州二手房的議價空間整體已達到9%。換句話說，一套二手房想要以500萬元成交，價格要被砍掉45萬元。

“不降價的話，其實很難賣得動。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，現在二手房成交的基本都是一些比同區域或同社區其他房源價格低的房子，當前廣州樓市的需求主體是新市民和年輕人，他們對價格比較敏感，在這種情況下，急於賣房、願意讓利的“老破小”的業主，就賣得快一些。

此外，李宇嘉稱，目前廣州存量二手房中，20年樓齡的房源佔比達到43%。同時，廣州大部分區域房價已經跌回到2017年或2018年水平。

據廣州市房地產中介協會發布的數據，2024年6月（統計週期5月26日至6月25日），廣州市二手住宅網籤宗數和麪積爲10456宗和105.92萬平方米，環比分別大幅增長33.40%和34.13%。值得一提的是，二手房10456宗的網籤量，創下了2023年4月以來的月度成交新高。

“本質上來講，還是以價換量的結果。”李宇嘉向記者分析稱，儘管廣州“528”樓市新政利好刺激涉及多個方面，但最終價格依舊是推動成交的主要因素。