深中通道通車，30分鐘深圳到中山，專家：中山住宅短期大漲可能性不大，應更關注經濟機會

華夏時報記者 梁寶欣 深圳、中山報道

深中通道。梁寶欣攝於2023年8月

珠江倒“V”字形的入海口，將珠江口分隔為東西兩岸。不過，珠江口東岸與西岸經濟發展不平衡，“東強西弱”的局面制約著粵港澳大灣區的發展。

如今，肩負著連接珠江口兩岸城市群重任的深中通道在2024年6月30日通車，成為環珠江口100公里“黃金內灣”A字形交通網絡骨架的關鍵一橫，屆時從深圳到中山的車程將由原來的2小時大幅縮減至30分鐘以內。

毫無疑問的是，深中通道的開通最為直接利好的就是深圳和中山這兩座城市，那這一“超級接口”會給哪些產業帶來影響？

中山樓市起伏

其實，深中通道對於中山的影響最早在2015年以房價飆漲的形式顯現出來。

2015年，廣東省深圳至中山跨江通道可行性研究報告獲國家發展改革委批覆同意。當年12月25日，深中通道深圳機場互通立交先行工程動工建設。2016年12月28日深中通道西人工島先行工程開工，深中通道正式開建。

在上述背景下，以二手住宅成交均價為例，樂有家研究中心數據顯示，2015年11月，深中通道開建的消息傳出，中山房價一路攀升，到2017年將近翻倍，2018年破萬元。

在一手住宅成交均價方面，2016-2018年是中山一手住宅成交均價大幅上漲的3年，而在之後的近2年內，中山一手住宅成交均價雖有一定上漲，但漲幅較小。2020年，中山一手住宅成交均價1.41萬元/平，環比上漲0.71%，彼時全年除個別月份因成交結構導致價格異常外，整體價格穩定。

圖源：樂有家研究中心

中山房價的上漲，離不開深圳客的帶動。樂有家研究中心指出，2016年開始，受深中通道等因素影響，外地客湧入中山，成為中山購房主力軍，2016年深圳購房客佔比五成，而本地客中山僅為20%。2017年中山推出限購政策，外地客退潮，本地客佔比為51%，而深圳客仍然佔2成。2018年中山外地購房熱明顯消退，本地購房客佔比77%，2019年更是漲至83%。從外地客所在的城市分佈來看，外地購房地最多的是深圳，其次是珠海、廣州、佛山等地理位置上毗鄰的地區。

圖源：樂有家研究中心

不過，隨著近兩年房地產大盤的調整，中山房價也有所下降。安居客數據顯示，中山二手房房價從2021年10月就呈現出下降的趨勢，2024年4月，中山二手房均價為9347元/平。

中山近3年二手房均價走勢圖。截圖自安居客網站

《華夏時報》記者在6月22日走訪中山樓市期間，發現不少二手樓盤的價格較前兩年有所下降，價格回到2016、2017年的時候。以中山市港口鎮保利國際廣場樓盤為例，目前該樓盤有120平的3房房源掛盤價為103萬元，單價為8583元/平。中山房產中介李樺（化名）向記者表示，“這只是掛牌價格，要是看上了，可以再和業主談價格，應該還能再降一點。”與之對比的是，樂有家研究中心數據顯示，2023年2月，港口鎮保利國際廣場的成交均價為1.05萬元/平。

中山市港口鎮樓市。梁寶欣/攝

據瞭解，港口鎮位於中山北部，而據記者6月22日實測，從深中通道的西岸出口馬鞍島開車至港口鎮鎮中心需要50分鐘。那50分鐘車程之外的馬鞍島房價又是如何？

馬鞍島是中山翠亨新區的起步區，也是珠江西岸連接深中通道的橋頭堡。根據中山翠亨新區政府官網描述，中山翠亨新區成立於2013年，位於中山東部臨海區域，包括中山市南朗街道、橫門島及周邊海域，總規劃面積226平方公里，其中起步區（馬鞍島）規劃陸域面積35平方公里。

圖源：中山翠亨新區官網

萬科中天西灣匯是馬鞍島上第一個樓盤，也是中山第一個均價達到3萬元/平的項目，其在2019年11月開盤，2020年12月住宅售罄，主推76-88平的複式三四房。

中山某房產中介曾向記者透露，西灣匯開盤時的價格每平在3.5萬元到3.9萬元之間。而從貝殼找房APP上來看，萬科中天西灣匯2024年5月的掛牌均價為3.06萬元/平，目前共有50套在售房源，不過其中有一套房源掛牌價僅為1.92萬元/平。

值得一提的是，如今馬鞍島上的在售新房價格在1.75—2.4萬元/平之間，相比之前價格回調了不少。另外，記者在6月22日調研馬鞍島樓市的時候，發現島上有公寓項目打出了“總價45萬起，搶入馬鞍島旗艦大盤”的口號。

馬鞍島某公寓樓盤廣告標語。梁寶欣/攝

不僅僅是馬鞍島，目前中山整體新房價格也有所下降。安居客數據顯示，2024年4月，中山新房均價為12504元/平，相比於2021年7月14470元/平有所下調。

另外，據中山中原統計數據，中山6月17日到6月23日住宅網籤507套，環比上漲約50%，同比上漲約6.5%。

6月22日中山馬鞍島某樓盤項目營銷中心。梁寶欣/攝

進一步兌現當年規劃帶來的漲幅

從起到落，中山的樓盤本身沒有變化，變化的是市場環境和購房者的心態。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿在接受《華夏時報》記者採訪時表示，自2015年深中通道規劃以來，中山房價已經歷了兩波顯著上漲。但隨著市場整體的調整和宏觀經濟的影響，目前中山房價有一定的回調，泡沫逐步出清。

“我認為深中通道的開通是進一步兌現當年規劃帶來的漲幅，在現狀的基礎之上繼續夯實房價、促進中山房地產市場平穩發展，但考慮到大環境的影響，中山住宅價格短期內再次大漲的可能性不大。”吳睿說道。

深中通道在6月30日下午3時通車試運營，從深圳到中山的車程將由原來的2小時大幅縮減至30分鐘以內。另外，深中跨市公交也在6月30日下午3點同步開通。

在吳睿看來，深中通道的開通是粵港澳大灣區發展的重要里程碑，它不僅縮短了深圳與中山之間的交通時間，更加強了區域間的經濟聯繫和產業協同。深圳作為全國重要的經濟中心和科技創新城市，擁有強大的創新能力和高新技術產業；而中山則以製造業為基礎，具有較低的生產成本和豐富的空間資源。兩座城市通過深中通道的連接，可以實現優勢互補，推動區域經濟一體化發展。

馬鞍島某樓盤對中山翠亨新區未來產業發展的描述示意圖。梁寶欣/攝

據翠亨新區微信公眾號，近年來，已有中廣核、江波龍、新益昌、華潤燃氣等超過30家帶有深圳“基因”的行業領軍企業先後落子翠亨新區。2023年，深圳、中山兩市在深圳寶安九圍國際總部區首次召開聯合招商大會，宣佈在翠亨新區、火炬開發區建設珠三角首個跨珠江口經濟合作區——深中經濟合作區，探索“深圳總部+中山基地”“深圳鏈主+中山配套”“深圳研發+中山轉化”的產業聯動新模式。

另外，在對深圳樓市影響方面，吳睿表示，深中通道的通車對深圳樓市的影響十分有限。

“深圳住房供需矛盾一直較為緊張，尤其是臨近深中通道的寶安區，人口占比在深圳十區（不含深汕）內最高，居住需求缺口龐大。隨著深中通道的開通，會有小部分對價格敏感度高的人群分流至中山置業，但深圳更加完善的城市配套、資源可能也會對周邊人口造成虹吸效應，因此總體上深圳的住房供需關係不會改變。”吳睿說。

抓住機會發展經濟

“深中通道，有些人談房價，但是我覺得更多人現在可能不是關注房價，而是關注經濟機會，關注兩地其他方面的互動。我覺得（深圳、中山）兩地發展階段的不同，就是機會。兩地都有機會，這不只是中山藉助深圳發展，深圳其實也會利用中山的優勢來發展自己。”國家高端智庫CDI研究員宋丁向記者表示。

在宋丁看來，如果講優勢，深圳已經是大灣區的中心地帶，所以它會明顯對中山會產生拉動，但是中山也也有它的優勢，相對來講中山是窪地效應，在人力和土地成本等方面的運作，相對來講是它的優勢，就可以利用一些新的投資進來發展經濟，所以各有各的優勢、好處。

2023年，中山的GDP僅為3850億元，排名降至珠三角倒數第二，全省第九。而同時期深圳的GDP為34606.40億元，是中山GDP的9倍。

吳睿指出，深中通道的開通最直觀的就是降低了深圳、中山之間產業互融的成本，打破交通壁壘，促進兩地人才、資金、技術的流動，推動產業升級和轉型，中山為深圳的技術、高新產業提供生產空間、政策利好，深圳也為中山帶來技術改革、產業升級。而產業的提升也會對城市的經濟總量、居民收入水平及人均可支配收入產生正面影響，增加中山商業地產的需求。同時，深中通道的開通會給珠江東西岸出行帶來便利，增加兩岸的旅遊需求，也會促進兩地商業地產的多元化發展。

“中山可以依託原有的裝備製造、燈飾、白色家電等產業基礎，發展高端製造業和現代服務業，加快中山構建現代化產業體系；深圳的企業則可以通過外遷產能來緩解土地資源壓力，尤其是像寶安、南山，將更明顯的藉助深中通道帶來的機遇，進一步強化其在科技創新、總部經濟和高新技術產業的領先地位，擴大作為大灣區發展核心引擎的輻射範圍，促進與中山乃至其他大灣區城市間的產業合作，推動粵港澳大灣區的高質量發展。”吳睿說。

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