全文共1938字，閱讀大約需要6分鍾文/樂居新媒體 李奕和
位於明珠灣起步區的橫瀝島，因一個項目的到來又火了一把。
繼建築工程設計方案批後公示之後，橫瀝島2024NJY-3地塊項目的戶型圖也在近日流出。
這是招商蛇口近兩個月前剛拿下的項目，被命名為招商蛇口·林嶼境。
9月20日，廣州招盛房地產有限責任公司（招商蛇口）以底價10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456㎡配建後，成交樓面價約1.3萬/㎡。
項目地塊位於廣州南沙橫瀝島鳳凰大道西側、橫瀝中路北側，用地面積3.12萬平米，容積率2.5，總建築面積12.36萬平米，計算容積率建築面積7.8萬平米。
根據規劃設計，項目共7棟住宅，分兩個地塊進行建設，其中東地塊（首推地塊）為1-4棟，1棟17層、2棟23層、3棟32層、4棟32層；西地塊為5-7棟，5棟17層、6棟30層、7棟32層。
東西兩個地塊的建築圍合式佈局，綠地率30%，地下車位705個，地面車位77個。
該地塊在面市之時已備受關注，原因在於，這是一宗“第四代住宅”地塊。根據項目地塊的規劃設計，宗地項目鼓勵採用“大陽臺”設計、每戶可設計一個或多個戶屬空中花園。
其中，“大陽臺”不超過套內建面的25%計一半計容建面，“空中花園”不超過套內建面的40%不計入產權面積。
通過“大陽臺”與“空中花園”設計，達到“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特色。
要知道，“第四代住宅”以往多見於重慶、成都、武漢等二三線城市，在一線城市還較為罕見。而廣州還是首次出現“第四代住宅”地塊。
這讓外界對項目的期待又增加了幾分。
根據流出的戶型圖，項目分為奇偶層，共打造82-110-125㎡三至四房的6種戶型產品。戶型的實用率則達到127%-141%。這對許多新規產品，都是難以達到的高度。
具體來看，奇數層的實用率82方戶型127%、110方戶型137%、125方戶型130%；偶數層戶的實用率82方131%、110方戶型141%、125戶型133%。
但新事物的誕生，總伴隨著爭議。奇偶層與錯位陽臺設計，讓項目的實用率大大提高的同時，也讓產品戶型動靜分區以及隱私性變得複雜起來。
以82方偶數層為例，該戶型的空中花園被設置在主臥與次臥外面，而客廳並沒有直連的公共陽臺。而住戶在空中花園的活動，也存在被上層窺探的可能性。
另外，由於偶數層的主臥和次臥設計有空中花園，奇數層戶型窗前的視野和採光或也會有所影響。
無論怎麼說，超高的實用率和“第四代住宅”的產品對市場的吸引力是足夠的，但具體購房者的接受度如何，還有待後續項目入市後的觀察。
而且，作為明珠灣起步區的橫瀝島，目前可謂是百花齊放的狀態，島上在售及在建設的項目就有十多個，庫存量較大，後續入市，招商橫瀝項目不得不面對激烈的區域競爭。
但相對比之下，新規新產品的招商橫瀝項目無疑是存在優勢的。
值得一提的是，首次在橫瀝島打造這樣一個產品，無論對招商蛇口還是對橫瀝島這個板塊，都需要勇氣。
如果押對了，招商蛇口在廣州市場終於有了突破，而橫瀝島經歷了近兩年的下行後無疑也將因項目重回廣州樓市的視野。
但如果後續市場的接受度普遍不高，那又是另一個故事了。
事實上，總部在深圳的招商蛇口，早在1989年就在流花路上蓋賓館，對廣州市場也算深耕多年，但對比大本營深圳，卻始終存在感不強。
2021年，招商蛇口曾試圖通過“搭車”舊改擴大在廣州市場的影響，但打那以後樓市下行，舊改市場也有所冷卻，其在廣州舊改轉化的項目並不多。
從目前市場的項目看，招商蛇口在廣州，特別在廣州市區多為合作形式進行佈局。
如位於白雲的招商電建南國雍雲邸、位於天河的中鐵建·招商蛇口西派天河序等。而在南沙等一些離市中心較遠的區域反而獨立操盤。
實際上，除了最新的南沙橫瀝項目，招商蛇口還在南沙慶盛板塊佈局有一個全資操盤的項目，叫招商灣區1872。
2021年，樓市由熱轉冷的前夕，招商蛇口經過110輪競價，拿下慶盛樞紐區塊沙公堡湧北側地塊，總價41.31億，溢價率35.84%，摺合樓面價18108元/平。
但項目的入市顯然沒趕上好時候。招商灣區1872在2022年7首開，價格最初吹風的3萬+，首開在2.9萬/平左右。根據CRIC數據，項目目前的售價在2.1—2.4萬/平。
項目的去化也不甚理想。樂居新媒體查閱廣州住建局數據顯示，截至目前（2024年11月15日），招商灣區1872（備案名：招商·雍尚灣）住宅已售套數115套，住宅未售套數1023套。據此的去化率為10%左右。
招商灣區1872的開發主體同樣是廣州招盛房地產有限責任公司。
該公司成立於2021年5月。今年8月，廣州招盛的董事、經理由常春變更為趙宇，經營範圍也增加了家用電器零配件銷售;家用電器銷售;電器輔件銷售。
作為“第四代住宅”產品，招商橫瀝項目顯然被開發商寄予了更高的期待。
目前項目進展速度，拿下地塊沒兩個月，項目建設已經高出地面。11月16日，項目在南沙、天河、番禺開了三大城市展廳。而據樂居新媒體從知情人士打聽了解，項目或將在12月中旬開營銷中心，預計12月底開盤。
